说了这么久的产业园“运营与服务”，竟然是错的！

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说了这么久的产业园“运营与服务”，竟然是错的！

 

近两年，中国的产业园区都在卖力吆喝自家的“运营与服务”。

从法律、融资、行政、孵化到人才、班车、餐饮等等，更有甚者提出园区百项服务的“招牌”，着实煞费苦心。

园区开发商为什么要这么做？真的是要做好入园企业的好公仆吗？

如果从这几年开发商在大小论坛现场的公开讲演里，我们明显可以感受到开发商转型运营服务商的决心之大，再从项目销售小姐温柔的推介词里，我们更能感受到园区运营服务普及的范围之广。

 

然而，你别忘记了，开发商都是逐利的。

十年前，很少会有园区打出运营服务的招牌，不是那时的企业不需要，而是那时的园区开发商不需要。

第一，实体经济蓬勃向上发展对工业厂房和综合办公产品有需要，销售压力不大。

第二，住宅地产的黄金十年，工业与住宅捆绑拿地的方式，单靠卖住宅就可以让开发商赚的彭满钵满。

第三，拿地价格之低和土地溢价之大，疯狂跑马圈地后，即使园区烂尾，开发商心里也是踏实的。

 

现在的大多开发商大力倡导运营和服务，原因只有一个，卖房子！

从大环境来看，随着实体经济逐步下滑，越来越多的企业缩小规模或是面临倒闭，导致市场对生产办公物业的需求下降，这从今年下半年开始会变得更为明显。

同时，新的土地政策禁止捆绑联合拿地，加之住宅市场黄金十年一去不复返，使得以产业之名行住宅之实的开发模式在中国走不下去了。

再者，产业基础较好地区的拿地成本越来越高，土地溢价不再如前几年那么让人垂涎三尺；最后，政策环境变了，国家出台了集约节约用地相关政策，以及工业用地弹性出让制度等，这些都在客观上要求园区必须运转起来。

 

但是，开发商的算盘打错了！

从根本上来说，是思路的错误。

仍然以开发商的思路在操作产业园，说了这么久的运营和服务，最终目的却还是销售数量，开发商每天人前说运营，人后紧抓业绩，整个团队并不是一个有运营意识的团队，更忽略了运营是从客户需求本身出发的。

至关重要的一点，通常的运营服务是建立在企业有选址需求基础之上的。

 

如今，企业都不选址了，你提供的运营服务又有什么意义呢？

首当其冲仍然是实体经济下行，企业购买物业的能力下降；其次，受到互联网思维的冲击，企业投资主体轻重资产配比发生变化；再次，租售比，以及投资回报率的变化，当下中国，已经是租赁市场的时代了。

问题的根结在于，大家现在是主观思维的运营，是在项目不好卖且不好租的环境下迫不得已提出的“运营服务”。

而事实上，运营是从内部管控开始的，运营的是组织架构要按照运营体系来做，园区刚开始定位就要运营企业，运营园区，用运营去推动招商。

那么，新环境下，产业园运营模式正确打开方式如何，会在下一期的“老曹说园”中详细道来。也欢迎各位关注中国产业园区发展的朋友通过后台交流，老曹一定会在第一时间回复。