文/魏千洛
上一篇，我们简单讲了，我们为什么要买第一套房，并且初步做了一些负债的心理建设。
接下来，要正式买房了。
如何挑到一套相对不错的房？
买哪里的房？在所在的城市买，还是回老家买？
买二手房，还是买新房？
买房有哪些注意事项？
如何与房主谈判？
如何减少税费？
如何安全地拿到房子？
......
一连串的问题。
买房，就是买入一个城市的股票，要考虑城市的发展潜力，下一个经济增长点在哪里，我们就在哪里布局买房。
先讲讲普适的标准。
短期看金融，中期看土地，长期看人口。
这个说法当然见仁见智。
短期看金融，如果短期限贷，可能会限制很大一部分人的购买需求，如果贷款容易，利率低，很可能一部分人就咬咬牙买了房。但如果，能还得起月供，付不起首付，也根本不可能买得了房。
如果城市的地卖光了，没有新地可卖，但是购买需求很足，那只能炒高二手房，让买不起的人主动离开城市，这是大城市的残酷处，也是魅力所在。
而购买需求来自于买得起房的人，在这个城市的中上层，才有可能买得起房，所以人才是城市房价发展的动力。
那城市就很好挑。
粥少僧多，粥才可能卖得贵。
只有人口净流入的大城市才有相对多的购房需求，房才可能炒得高。
人多了，房少了，供少需多，房价才有上涨的空间。
一线及强二线才有可能有长期持续上涨的动力。
三四线虽然看着价格高，但是有价无市，根本没啥交易量。
想我老家，五线城市，房价也逼近10000元/平了，简直令人震惊，但是房虽然被买了，但实际，除了刚需，改善外，入住率低得惊人。
那买哪里呢？
买哪里都不重要。
重要的是我们要摆正买房子的心态。
买房子就是为了赚钱。
买哪里都无所谓，只要能赚钱就可以。
有很多买房人，真的是将房看成一辈子的住宿地。
挑完区域，挑交通，挑物业，挑装修，挑楼层。
完完全全将自己当成住户来考虑。
买房买的是升值的可能性。
只要买的房子能卖掉，有人接盘，就是好房子。
即便买房真的是自己住，你真的能踏踏实实住上70年？中途卖掉转手改善的还是占大多数。
拿投资的眼光买房，忘掉自己是住户，是买房的重要的心理准备。
老破小买吗？能赚钱就买！
顶楼底楼买吗？能赚钱就买！
装修太差买吗？能赚钱就买！
附近没有配套买吗？能赚钱就买！
不错的房，就是一套能帮你赚钱的房。
好房的标准已然固化，核心城市，核心地段，稀缺资源。
买房是买一座城市的发展潜力，是买经济增长点，下一个经济增长点在哪里，好房就在哪里。
凡是限购的地儿很多都是好地儿，如何突破限购，自行研究，政策非常明朗。
好房的通俗标准如下：
1.核心区域：核心城市的核心区域。
2.核心地段：市政府周边，高新开发区周边，CBD周边，近主干道，高铁，地铁。
划重点：
a.开发商说有地铁规划，不能算准，开发商以卖出房为目的；
b.真的是规划图上有了地铁，也不能算准，地铁有改道的先例；
c.要确认规划落实，开始施工时，才可以考虑买，不要急买晚了，地铁开始动工，到地铁竣工，到周边配套起来，到周边配套完善，每一个节点都有机会买入，且有高溢价，不要急。
3.学区房
划重点：
a.新房不要迷信开发商承诺的学区房，不敢签到合同上都不算准；
b.同一个小区里有学区房，有非学区房，买前一定要睁大眼，问清楚，究竟是不是学区房；
c.学区房竟然也有三类，终身学区房，首次学区房，一次性学区房。
终身学区房是我们通常理解的学区房，一直有学位，首次学区房是指第一次有学区，用掉了之后就不带学区了，一次性学区房是指只能用一次，自己不用下家才能用。
4.临近医院：也别太近，离个2-3公里之类的
5.商业配套：电影院，饭店，银行，大型商超
6.产业聚集地：写字楼周边
7.稀缺资源：公园，江，河，湖，海，周边
8.好物业：物业越好，房子保养越好，二手房容易卖上价。
新小区看看物业品牌如何，物业管理如何，进出小区有无人管，进出单元门有无人管，有无人乱发小广告，小区道路如何，路上垃圾如何；
如果小区8年以上，可以看一下电梯运行情况，有无电梯故障，有无乱贴小广告...
二手房的买房标准很简单，看租金能覆盖掉多少的月供，越多越好，最低不少于50%，哪怕是自住，也请以此参考。
二手房买高于5年房龄的，税费最省，高于2年的也可以，税费较省，最好不要高于15年，房子容易老破小不说，银行不喜欢，估值不会高，贷款不容易，再卖也不容易转手。
选好了地段了，接下来，发现房子种类多，大致分住宅，公寓，商铺。
看土地性质。
住宅土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。
商业用地40年，有特殊50年的。就是我们常听说的，商住两用，公寓楼，大多属此类。
当然也有在住宅土地上盖公寓的，也算住宅之列。
商住两用住房，如果一层公寓，单价应为周边住宅的6折售价为宜，如果是loft，单价应为周边住宅的7折售价为宜。
为什么便宜这么多？
商水商电成本远高于民水民电就不提了，你会发现商住两用房价格特别平稳，多年不涨，或是不涨反降，或是微涨幅，而且转手极不容易，因为买卖交易税费过高，买主要承担高额税费，粗略算一下，大致为房子总价的30%，不划算...
如果是自住打算住一辈子，不在乎商水商电贵，可以考虑公寓，但是自从上海清商住两用房，虽然其它各地政策未动，还是略有风险的。
如果是融资需求，想找银行融资，可以考虑公寓，买时价低，银行估价还可以，融资较易。
如果是自住加换房需求，还是买住宅类房产吧。
商铺，过去说一铺旺三代，现在说三代养一铺，互联网商业兴起，线下生意真心不好做了。
买商铺就别指望升值了，能收收房租，把本赚回来，就是极好的了。
总结：买核心城市核心地段好物业房龄低于15年的房租能覆盖月供至少一半的住宅类房产。
房子选好，要交款买房啦。
需要确认如下几项。
1.购房名额：北京五年社保，通州要求更多；
2.征信报告：黑户，白户，逾期，小贷，都是麻烦
3.首付：怎么凑
4.月供：怎么还
5.流水：多少工资流水取决于银行对你的授信。
在一家还不错的公司（上市公司，央企，纳税大户等）工作1年以上，月工资税前2万，公积金缴存基数单人2000以上，大概能批出100-300万的信用贷款。
信用贷款虽说国家不让流入楼市，但是可以借别人的信用贷买房。
使用先息后本的信用贷。
A办200万信用贷。
B办200万信用贷。
A找Ｂ借120万额度信用贷用于买房首付，并申请房贷，其中，120万公积金贷款，160万商业贷款。
等房贷批下来后，A提取自己的120万信用贷，还给B，其余80万用于还月供。
简单粗算一下。
400万的房，120万信用贷交首付，120万公积金贷款，160万商业贷款。
120万信用贷，每月利息6000元。
120万公积金贷款，等额本息，每月5222无。
160万商业贷款，等额本息，每月8700元。
每月合计利息19922元，年利息23.9万。
80万信用贷，可以还款39个月。
另外，你还有39个月的工资除掉生活支出的剩余部分，工资还在逐年增加。
还有多出的39个月的租金，如果是自住，也至少节省你现在要住的房的租金。
因为通货膨胀，导致的房价增涨。
因为通货膨胀，导致的负债减少。
大概能估算，前5年不会断供，后5年因为你有房了，工资也涨了，银行授信高了，可以继续提高信用贷额度，继续还利息。
如果真的哪天还款有困难，失业了，把房子二次抵押出去，换出的钱继续还月供。
如果哪天真的失业，彻底没钱了，卖掉房子，把中间赚出的房价增涨，负债减少而带来的收益收回来。
怎么算都是一笔好买卖。
我们提倡房住不炒，但对于年轻人的第一套刚需房，是可以通过合理合法的方法，拿到属于你5年后的钱，去买入今年的资产，收获这5年的收益，达成资产的杠杆式增值，从而赚到自己的第一桶金，或是存下自己的第一套房。
网友评论