第11章 住房改革
一、福利分房
唐代大诗人杜甫曾留下最富忧国忧民情操的诗句：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。的确，“耕者有其田，居者有其屋。”作为以农耕为主的中国，一直是人们最迫切的愿望。
新中国成立时中国有5.3亿人口，到1978年增加到9亿。1949年人均居住面积是4.5平方米，1978下降到3.6平方米。
上世纪50年代初，中央开始推行租房政策，动员有房者出租私有房屋。房管部门负责管理修缮。租金非常低，每平方米只有一毛钱左右。
1950年，当时的上海市长陈毅指出：“目前经济情况开始好转，必须照顾工人的待遇和福利。 ”在此背景下，曹杨新村“1000户”工人住宅和“两万户”住宅先后建成，成为新中国最早的“工人新村”。此后，在上海乃至全国都开展了大规模的工人新村建造。
1952年，毛泽东发出号召：“今后数年内，要解决大城市工人住宅问题。”然而，城镇居民解决住房问题基本上是“等国家建房，靠单位分房。当时的福利分房依据的是职工在单位的工龄、职称等综合评分。想分房得论资排辈。经常有要结婚的年轻人，跑到单位吵着闹着要求分房。
那时流传着一句话：找房子比找对象还难。3.6平方米，在建国后的很长一段时间里，这个数字就是一个普通职工的生活空间。家里住房太小，年轻人几乎是在‘众目睽睽’亲热。
二、住房商品化
1978年9月，中央召开全国城市住宅建设会议。会上，国务院副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示：解决住房问题能不能路子宽些，允许私人建房或者私建公助，分期付款。把个人手中的钱动员出来。
同年10月20日上午，邓小平视察北京前三门新建的公寓住宅楼，首次提出：居民住房可否成为商品，如果房子算商品，我这几年还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他”。
11月11日至14日，邓小平访问新加坡，听取新加坡关于公共住房计划情况的介绍。
1979年1月29日，邓小平访问美国。在时任美国总统卡特的故乡亚特兰大参观访问，专门造访美国一个普通老百姓的家，交谈中得知这个普通的美国公民住的房子是购买的。回国后，在多种场合提出住房商品化。
1979年，全国下乡与支边的知青总数高达1600万人。逾1000万知青如洪峰一般从乡村涌向他们当年出发的城市。作家梁晓声在小说《今夜有暴风雪》中这样惊心动魄的描写：四十余万知识青年的返城大军，犹如钱塘江潮，势不可挡。吃饭、住房、就业，一个个城市纷纷告急！
当时的国家城建总局决定试行把新建住房以土建成本价向居民出售，选择西安、南宁、柳州、桂林、梧州5 个城市进行试点。每平方米建筑面积售价仅为120元至150元。但是，由于当时职工收入水平及售房的有关政策不够配套，人们感到买房不合算，交钱买房的人却不多。
到1981年，虽然全国已有23个省、自治区、直辖市的60多个城市开始将新建住房出售，但总共才出售了36.6万平方米。
与此同时，改革开放短短几年间，一部分广州人已经开始富裕起来。
1980年1月8日，深圳经济特区房地产公司成立。这是深圳经济特区第一家房地产公司，也是我国有史以来第一家房地产公司。时任深圳市房地产管理局副局长的骆锦星兼任总经理。1981年中秋节前，中国第一个商品房小区东湖丽苑建成。
东湖新村引进外资建设和设计管理的模式，在很长一段时间里都被全国各地所效仿。
1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了第二家房地产公司北京市城市开发总公司。
1981年1月16日，中国房屋建设开发公司成立。1987年11月更名为中国房地产开发总公司。
1991年1月，孟晓苏走出中南海，调任国家进出口商品检验局副局长。一年半以后，孟晓苏被调往中国房地产开发总公司担任总经理。
孟晓苏，祖籍山东。1949年12月24日因在父母南下途中出生于苏州而得名。
1977年，孟晓苏考进北大中文系新闻专业。1982年进入中宣部新闻局，后来中央办公厅需要秘书，当时的中央政治局委员、书记处书记胡启立亲自来挑。33岁的孟晓苏来到中办，被直接分配给中央政治局委员、国务院副总理万里同志当秘书，此后7年半时间。
孟晓苏于1988年再度考入北大研究生院，成为厉以宁、萧灼基、刘方域的在职研究生，同时拜入这几位教授门下的还有两位同学，一位是李克强,一位是李源潮。1992年，厉以宁把孟晓苏、李源潮、李克强三位学生的硕士论文整理成书，定名为《走向繁荣的战略选择》。
1991年，国务院提出"大力发展经济适用的商品住房"，开始了以安居工程为主要形式的经济适用住房的建设。
1994年，朱镕基在《房改试点的政策》中提出了房改的方向。当时，城镇房屋为国家所有，商品化主要是把这些公屋卖给个人。
三、房地产成为支柱产业
1995年2月，美国《福布斯》首次发表中国内地亿万富豪排行榜。 海南首富冼笃信以5亿元资产位列第三，这是中国大陆第一位登上《福布斯》富豪榜的房地产商人。也就是从此开始，国内越来越多的房地产商人不断进入《福布 斯》富豪榜。
与此同时，过热的房地产市场，导致大量的商品房闲置。经过三年多的努力，中国经济终于成功地实现了“软着陆”。亚洲金融危机爆发不久，中国就宣布实行宏观政策重大转向，其中包括开始实施积极的财政政策。在扩大内需过程中，迫切需要一个活跃的房地产市场。
1996年7月11日，国务院副总理朱镕基在听取国务院房改领导小组汇报时指出：目前国有企业亏损增加，经济效益下降。现在关键是打开市场，搞活流通，培育新的消费热点和经济增长点。
朱镕基认为，当前最有可能形成消费热点的是住宅，要推进房改，盘活存量，搞活流通，促进住宅建设，带动相关产业发展。
会议一结束，时任建设部部长的侯捷马上赶回部里，当天就召集有关司局长连夜开会研究贯彻意见。第二天，建设部就抽调有关司局专业人员，对发展住宅建设进行深入分析。
朱镕基讲话后的第六天，建设部向国务院上报了《关于加快住宅建设，加速培育房地产市场，推动国民经济持续快速健康发展的请示》。
随后，建设部马不停蹄地在全国范围内召开了华东、东北等六大片区会议。侯捷部长和叶如棠、谭庆琏、毛如柏、李振东副部长分别带队参加了六大片区会议，传达了朱镕基副总理的讲话精神及建设部的初步意见，与参会的省市领导共商发展住宅建设大计。
1997年8月，青岛市委书记俞正声调任建设部党组书记，准备接任因年龄到线的部长侯捷。俞正声上任没几天，就被朱镕基叫去谈话。回来后，俞正声马上作了 传达：当前，最主要的工作是想办法把住宅建设促上去，中国的经济发展需要住宅建设的拉动，需要住房消费的启动。
紧接着，俞正声召集了国家计委、国家体改委、财政部、人民银行、税务总局等有关部门的分管负责人会议。经商议决定从各部委抽调得力人员，集中进行政策研究，尽快形成向国务院的汇报材料。
1997年11月，朱镕基为京九通车剪彩，顺便来到深圳进行企业调研，听取企业汇报。他特别叮嘱深圳市委负责同志，多找几家房地产企业。于是，深圳市委安排了3家房地产企业、3家出口型企业。
下午3点，王石和深圳五家企业老总来到麒麟山庄。汇报中，王石说：对于宏观调控，万科100％举手赞成。至今为止，我还没听到第二位企业家说‘赞成宏观调控’。”
朱镕基点头：“绝无仅有！”
王石大胆地问：“不知道朱总理怎么看住宅市场？”
总理反问：“如果取消福利房分配制，房地产行业能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“如果金融市场开放，房地产行业还不能成为支柱产业吗？”
“不能。”
“消费信贷放开，还不行？”
“两年内不行。”
“我两年内一定要把住宅行业促成支柱产业。”朱镕基斩钉截铁。
“既然总理说行，就一定能行。”全场笑声一片。
“哎，你是房地产专家呀。我聘请你为我的房地产顾问。不过，是没有工资的顾问哦。”
王石当场脸涨得通红，一点没有思想准备，说话有点结巴：“您不给我发工资，我也感到非常荣幸！”
聘请房地产顾问的事，王石本以为不过是总理说说而已。不曾想，1998年1月，王石突然接到深圳市委的通知，让他立即前往北京，有中央领导接见他。当他赶到北京，才知道那个人居然是朱镕基。朱总理向他询问了对房地产市场走势的看法。
1月14日，朱镕基主持召开会议，听取“关于大力发展住宅建设，加快住房制度改革实施方案的报告”。2月28日，建设部提交的报告和房改方案在会上获得通过。朱镕基明确指出：“要做个决定，今年下半年停止福利分房。”
3月19日，在“两会”闭幕后举行的中外记者见面会上，当有记者问及住房制度的改革时，新任国务院总理朱镕基作了如下答复：
“住房的建设将要成为中国经济新的增长点，但是我们必须把现行的福利分房政策改为货币化、商品化的住房改革，让人民群众自己买房子。整个房改方案已酝酿了三年多。我们准备今年下半年出台新的政策，停止福利分房，住房分配一律改为商品化。”
7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，正式开启了以“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”、“发展住房金融，培育和规范住房交易市场” 为核心的住房制度改革。
随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，次年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的概念第一次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。
在后来的十年中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，真正成为支柱产业。
于是，一大批专门从事住宅建设和经营的房地产企业应运而生。潘石屹买下位于北京东三环口的红星二锅头厂老厂址，他开发一座现代商住楼；华远从20万元借款起家。1996年，任志强梦想成真，华远借海外股东华润北京置地间接上市，融资达到10亿元人民币。
与此同时，房价则是一路高涨，成为此后中国日常生活的一个重要问题。住房、医疗和教育成为压在人们头上的“三座大山”。
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