笔者从事建筑工程，现就读于马来西亚工艺大学（UTM）在职硕士，在吉隆坡双子塔旁买了一间公寓，对马来西亚买房算是有一点了解。网上科普的文章很多，买房是一项人生大事，需要谨慎对待。本学期一门课程是马来西亚土地法，现对马来买房中的法学问题做一些分享。
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马来西亚土地法的核心是托伦斯登记制（Torrens System），在这个制度下，登记就是一切（Registration is everything）。
在1977年的诉讼Teh Bee v Maruthamuthu [1977] 2 MLJ 7中，法官言，“在托伦斯制度下，登记就是一切，如果登记机关要去调查一个持有产权证书的人，这样做是不对的”。
对于购买房屋土地而言，购买方只有在自己的名字登记在产权证书上时才会成为真正的所有者。而现实情况是，买家在产权转让以前不愿意全额支付给卖家，而卖家在收到所有付款前也不愿意办理产权转让。
马来西亚采取系统的产权转让制度Conveyancing，有很多流程要走，需要请专门的律师进行处理，外国人还需要拿到政府部门的许可（State Consent）,吉隆坡是Pejabat Pengarah Tanah Dan Galian Wilayah Persekutuan进行管理。笔者购买的二手房，从签认购书（Offer to Purchase）付定金起前前后后花了差不多半年才拿到房，可见程序之冗长。
在马来西亚买房主要有以下步骤及一些法学问题需要注意：
1. 产权调查
产权证有两种，一种是产权所有者持有（IDT, Issue Documents of Title），另一种为产权登记部门持有(RDT, Registration Documents of Title)，通常买房是卖家会出示自己的IDT，但由于IDT并未更新且并不包含所有信息，所以买家还需要去调查RDT，以确保卖家是真实的房屋土地所有人。
买家需要调查IDT，RDT，卖家之前的房屋购买合同(S & P Agreement)，贷款合同（如有），免疫税（quit rent）收据，房屋评估(assessment)收据，水电费账单等。
买家需要调查房屋土地是否有被抵押（Charge），如果卖家是贷款买房，通常银行会将房屋进行抵押登记，在抵押登记没有移除前房屋不能进行交易。
同时也需要调查房屋是否有警告登记(Caveat)，如果有caveat也需要移除以后才能进行交易。
以上调查都需要律师来进行，律师要对调查信息的真实性负责，在1984年的诉讼案Ngeoh Soo Oh & Ors v G. Rethinasamy (1984) 1 MLJ page 126中，律师告知买家他们准备购买的土地没有产权负担(free from encumbrances)，但实际上这块土地已经被政府收购了，所以买家无法购买这块土地来建工厂，律师被判疏忽（negligence）及违反合同。
2. 选择权Option（预购 Booking Pro Forma）
如果买家暂时没有下定决心购买某资产，他可以行驶选择权，支付卖家一定的订金，卖家给予买家一定的时间来作出考虑，时间完结之前买家跟卖家确定是否购买，在此期间卖家不对该资产进行交易。
Booking Pro Forma本身就是一个完整的合同，具备了合同三要素：出价Offer，同意Acceptance，对价Consideration。在西马，口头的合同仍被法律承认（东马不承认口头合同）。
在1978年的联邦法庭诉讼Daiman Development Sdn Bhd v Mathew Lui Chin Teck and Another Appeal[1978] 2 MLJ 239, FC中，法庭承认Booking Pro Forma是有效的合同。在1983年的诉讼Lim Keng Siong & Anor v. Yeo Ah Tee [1983] 2 MLJ 39 中，法庭表明，在正式合同未签订前，双方都受Booking Pro Forma约束。
3. 基于合同Subject to Contract
签订正式合同前，买卖双方签订的预购协议中有时会出现subject to contract的条款，在1963年的诉讼Low Kar Yit v. Mohamed Isa [1963] MLJ 165中，法庭判决“subject to contract”的条款赋予买卖双方改变主意的权利，而在1983年的诉讼案Lim Keng Siong & Anor v Yeo Ah Tee [1983] MLJ 39中，联邦法庭裁定，买卖双方在签订正式合同前受预购协议的约束。
预购协议是一项受法律保护的协议，无论后续是否有正式的购买合同签订，双方都受预购协议约束。
4. 对房屋土地进行警告登记（Caveat）
买家需要对预购买的房屋土地进行警告登记（Caveat），Caveat可以保护买家的利益，被警告登记的资产不能进行其他交易。
土地法第323（1）条说明了可以进行警告登记的主体：
（a）任何主体表明对某资产有任何可登记利益的；
（b）任何主体表明对某资产受益的；
（c）表明受益的主体的看护人或诉讼代理人。
在1974年的诉讼案Sing Lian Express Sdn Bhd v Soh Kim Tee[1974] 2 MLJ 24中, 法官Syed Othman J. 表明，选择权Option给了购买人在一定期限内决定是否购买某资产，这个选择权也赋予了购买人可以对资产进行警告登记的权利（caveatable interest）。
对于caveat法学上还有很多讨论，如果以后有时间可以进行更多分享。
5. 购买合同Sales and Purchase Agreement
通常S & P Agreement由卖家的律师起早，买卖双方律师审核并与自己的客户协商其中具体条款。起草合同时律师需要调查对方是否破产清算，调查其身份证/公司信息是否真实有效，来来回回多次，最终定稿。
在签订了S & P Agreement后，按土地法规定，还需要签订Form 14A，签订后需要递交申请印花税（stamp duty），此后一整套资料递交政府部门登记，漫长的等待后，收到了写着自己名字的IDT终于让交易划下句号。
以上为马来西亚买房流程的一些法学分享。马来是英联邦成员国，深受英国法学渊源影响，强调合约及程序。虽然房价常年不涨反降，但非常遵从“屋住不炒”的训诫，想投资的话不建议在马来购房，自住还是非常舒适的。
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