《房屋代持的套路与反套路》

《房屋代持的套路与反套路》

因为最近在看物权法这块儿，有房产纠纷的案例，就查了不少关于房屋代持的判例。

小郑同志，今天就跟大家讲讲房事。这年头讲房事，代持是必须讲的，目前来说，全国各地无论限购不限购的地区，对代持协议的效力都是认可的，没见否认合同效力的，毕竟合同无效，合同法里规定的情况很清楚，就以下五种；

　　(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(2)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(3)以合法形式掩盖非法目的;

　　(4)损害社会公共利益;

　　(5)违反法律、行政法规的强制性规定

代持房子，本身就是出资人与代持人双方真实意思表示，买个房子还上升不到损害国家利益，社会公共利益的高度，哪怕炒房要盈利也不能叫做非法目的，至于绕开限购政策，那是地方政策，不属于法律、行政法规的强制性规定，代持协议真耍流氓也是持有人耍流氓，出资人其实很弱势，法律再不承认，等于帮助持有人不认账帅流氓，这可是几百万几千万的投资必须得到保护。

当然代持纠纷本质属于合同纠纷，而非物权纠纷，法院只能认可效力，最多判决被告配合相关过户手续，但出资人真要登记上去，过房地产中心一关必须自己符合购房资格，否则等于限购的行政命令一纸空文，简单讲如果在无购房资格情况下，司法能起到的作用就是确权，但无法上产证。

法律依据是物权法的司法解释；当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。确认物权是司法实质审查，登记上去算是地方政策。

但我又发现一些，这类案子多了，中国人实在太聪明，尤其某个地区的商人，脑子实在太好，可以把代持协议和那条司法解释玩坏。

比如房子登记人A欠债被起诉了，A就找了生意伙伴B，随便找了当年一笔流水就说是当年买房时候发生的，A的房子是为B代持的，再补一份代持协议，早于或者同时在A被起诉的时候，B起诉对房子享有物权，用这招来玩债权人。

结果一查果然，台州那商人就玩过了，《人民司法·案例》库中（2014）台临执初字第4号，（2016）浙10民终351号，就有个审判指导意见，产权代持协议不能对抗法院强制执行，实际出资人以案外人的身份提起执行异议之诉的，鉴于《物权法》对因法律行为引起的不动产物权变动采用债权形式主义，应认定产权代持不能产生物权效力，也不能导致物权变动，委托人因未能取得物权而不能对抗代持人的债权人所提起的法院强制执行。

理由如下依据《物权法》规定的物权公示原则，代持产权协议的效力主要体现在对内效力上，对外不具有物权效力，不能直接引起物权变动。而且，出资购房人将房产登记在代持人名下，就应当预见到可能由此带来的风险，并应当承担这种风险出现的后果。另，根据《物权法》和房地产登记的相关规定，房屋登记管理机关对房产的登记管理是对房屋产权登记确权的唯一法定部门。

如果允许以公民、法人私下协议的方式来挑战法律、法规的相关产权登记制度规定，势必造成社会经济的乱序和公民法人有关诚实信用方面要求的降低。因此，在涉案房产权属未变更登记至出资购房人名下时，出资购房人无权要求直接确认涉案房产产权为其所有。

有了这个案例，那持有人要对付出资人就可以坐一个局中局，搞个套路贷的玩法就行了，看到最后，发现法治进步之艰难就在国人实在太聪明。

郑良旭 2017.10.16