【产业地产】#300—什么是产业地产？此地产非彼地产！

本文讲述产业地产行业的地产与房地产的关系，产业地产的定义分类，同时界定“#300地产”系列共同学习的范围，共4000字，阅读时间15分钟。

产业地产行业到底是什么，其涉及的地产与房地产行业的地产并不相同，所以我们说此地产非彼地产。而且我们要在“#300地产”共同学习，需要对这个系列进行界定，具体见下

一、房地产行业

1、什么是房地产和房地产行业

房地产：房地产是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而存在，与土地结合在一起。建筑物（广义）是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物。

注：广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。《民用建筑设计术语标准》中建筑物（狭义）的定义：用建筑材料构筑的空间和实体，供人们居住和进行各种活动的场所。
构筑物就是不具备、不包含或不提供人类居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、过滤池、澄清池、沼气池等。

房地产业：以土地和建筑物（广义）为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括：土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。
简化理解就是：从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产业与建筑业的区别：1、建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品即体现物质属性又体现法律属性，其落脚点在房地产权属。2、建筑业是物质生产部门，是第二产业，房地产业兼有生产、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。（产业分类见#201）
房地产业与建筑业的联系：1、除特殊领域的建筑产品外，它们的业务对象都是房地产。2、在房地产开发活动中，房地产业和建筑业是合作双方。

2、房地产行业的发展现状

房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。房地产的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
据中经未来产业研究院统计，2016年，全国房地产开发投资为102581亿元，投资总额首次超过10万亿元，是1997年投资总额的32.3倍。住宅投资为68704亿元，办公楼投资为6533亿元，商业营业用房投资为15838亿元，房地产开发投资的比重分别为67.0%，6.4%和15.4%。全国商品房销售面积15.7亿平方米，其中住宅销售面积也为13.8亿平方米，办公楼、商业营业用房销售面积分别为0.38亿平方米、1.1亿平方米。

以上内容摘自：《2017-2021年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》（中经未来产业研究院）

国家统计局公布2016年房地产业的增加值为48190.90亿元，对于GDP的贡献率为6.48%（2016年我国国内生产总值即GDP为为743585亿元），但是有学界对认为中国房地产业对经济增长的贡献被严重低估，例如中欧国际工商学院经济学与金融学教授、博士生导师盛松成先生发表文章认为，2016年房地产对中国GDP的直接贡献率在12%左右，被低估了约5.52个百分点，并且推算出2010年至2016年平均贡献率为10%至12%，另外学界普遍认为其间接贡献率超过10%，总贡献率超过20%，因此无论从官方角度还是从学界都认为房地产是中国的支柱产业。

3、房地产行业的房产和地产

由上文可知房地产可分为房产和地产，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。

• 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。
• 地产是包括土地和地下各种基础设施，例如供热、供水、供电、供气、排水排污等地下管线以及地面道路等。
  因房地产行业的特殊性，实际操作过程中房产和地产的混在的一起的，比如房地产主要业务中就是如此：
• 国有土地使用权的出让；（地产）
• 房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发；（房产、地产）
• 房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动；（房产、地产）
• 房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介；（房产、地产）
• 物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境；（房产、地产）
• 房地产交易：房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场。（房产、地产）

二、产业地产行业

1、产业地产是什么

产业地产迄今为止没有公认的准确的定义。
传统意义的产业地产是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以产业集聚的各类产业园区为主要形态，为整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业形式。它仍是建立在地产开发为基础，在开发的土地上布局产业，而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”，而不是真正的“产业地产”。
近几年对于产业地产，学术界和行业都有了新的认识，有一种认识笔记比较认同，新时期新形势下的新型产业地产应该是：基于产业发展为目标，地产发展为手段，形成的一种以各类产业载体为平台，以地产开发、建设、运营为服务工具，培育、壮大、发展主导产业，实现产业园区、主导产业与地产互动、促进、多赢。

2、产业地产的分类

产业地产迄今为止还是没有公认的准确的分类。
最近行业提出以下分类方式，个人认为虽然短期看有画筐的嫌疑（产业地产是个筐，啥都想往里装），但是长期却代表行业的发展方向，还是有重要的借鉴意义，具体就是主要包含以下几种分类：

• 工业地产
  工业地产指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，以新兴科技产业园、工业新城、都市工业园等园区形式存在，并以新型厂房、职工公寓、科研办公、生活商业、产业服务机构等相结合的复合型地产组合。
• 商业地产
  商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、物流、餐饮、娱乐、健身、办公、休闲、旅游等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等住宅地产形式和以上工业地产形式。（以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列，但为了简化可将其并入商业地产。）
• 现代农业地产
  以农业产业为依托，以新型城镇化为导向，融合文化产业和旅游产业，结合养生养老、旅游度假、科普教育、农业体验、观光休闲、商务会议等功能，用农业联动工业与服务业，达到三产联动的综合效应，是一种新型地产形式。
• 文旅地产
  以文化体验、文化旅游、文化产业为导向，以互动发展的文化综合体、文化创意园区、文化消费聚落、文化产业园区、旅游度假地产为核心功能的综合地产。

为什么这样分类哪？我们来看看下图就一目了然了，这就是我们在#201文中学习过的产业分类方法——五类产业产业分类，产业地产对应关系如下：现代农业地产——第一产业，工业地产——第二产业，商业地产——第三产业，文旅地产——第五产业和第四产业的非政府公共服务部分。

五类产业分类

3、产业地产的地产

无论关于产业地产的定义和分类如何变化，其所指的地产的概念相对固定，即区别于住宅用途的地产形式，而是以产业经营为目的地产形式。
目前其主要有以下四种形式：

• 产业综合体
  产业综合体这一概念最早由天安数码城提出，是一种以特定的产业集群为依托，以完整的产业链为核心，以完善的产业配套为支撑，以完备的生活配套为保障，能够实现产业自我聚集、自我发展的新型园区空间模式。
  产业综合体通常面积相对较小，其产业形态表现为高密度的产业集群，实现了工业、商业、服务业、地产业的协同发展；在建筑形态上表现为城市功能综合体，融合工业空间、商业空间、居住空间、生活空间，具有产业城市化、工商同步化、居住社区化、配套社会化的典型特征。
• 产业社区
  也可以称为产业园区，是产业地产最早期的一种模式，作为产业集聚的载体，产业园区通过在某一特定地理空间内集聚特定产业，通过专业化分工和社会化协作，以求达到结构层次合理、产业特色鲜明、集群效应显著、功能布局优化的发展目标。
  产业集群是产业园区的本质特征，产业集群是以产业链为基础构建的，产业链可以分解和集聚，从而形成了链式产业集群和模块化产业集群，它们在空间上的表现就是各式各样的专业类产业园。这样的园区可能存在于一个大型的工业园区中，也可能存在于城市功能区的旁边。
  从产业与城市的关系来看，并不是所有的产业都适合走“产城相融”的路子。如金属冶炼、石油炼化、煤化工、造纸等有较大污染性、危险性的产业，从安全性考虑更适合采取“产城相隔”的布局方式，建设相对纯粹的工业园区；再如规模农业、生态旅游等“地广人稀”的产业园，自身很难形成人口集聚，往往只考虑一些简单的生活配套就可以了，我们可以把这些园区都称为产业社园。
• 产业小镇
  产业小镇源于近几年的特色小镇概念，我国特色小镇发源于浙江杭州云栖小镇，后2016年住建部等三部委力推发展建设。特色小镇的建设要求保持特色，即在产业上坚持特色产业、旅游产业两大发展架构；功能上实现“生产”+“生活”+“生态”，形成产城乡一体化功能聚集区；形态上具备独特的风格、风貌、风尚与风情；机制上是以政府为主导、以企业为主体、社会共同参与的创新开发建设模式。特色小镇发展不仅关注产业升级，更关注的是城市生活品质的升级。其多由居住、文化、旅游、产业等多种功能符合而成，是今后我国农村发展的重要组成部分，对经济转型升级、新型城镇化建设，都大有重要意义（总书记语）。
• 产业新城
  产业新城是依托以一种或多种产业为主导的工业园或产业园而建立起来的相对独立的新城镇，一般距离中心城市比较远，它既不同于原来的开发区、工业园区，又不同于大都市周边出现的“睡城”。产业新城最显著的特征是能够脱离中心城市的配套环境而独立运转，在新的地理空间上实现“产城相融”，被称作是工业化和城镇化相结合的一种城市发展方式。
  华夏幸福基业是目前国内产业新城建设的佼佼者，它提出的以产带城，以城促产，双轮驱动的产业新城发展的理念被广泛接受。产业新城正在成为工业园区或者开发区模式的升级版，它推动了产业园区从单一的生产型园区经济向多功能的生产、服务、消费等“多点支撑”的城市型经济转型。
  当然还有很多形式，我们在后文一一学习。

三、#300系列学习内容

最简要的说：在#300系列我们将共同学习将重点关注上文中产业综合体、产业社区、产业小镇、产业新城和各种各样的载体的规划、建设相关内容。

地产相关内容在#100系列中学习。