本文讲述了不同层面对土地和土地利用的分类、分等分级和分区，共2000字，阅读时间5分钟。
一、土地分类
- 《土地管理法》：我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。"农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
-
土地利用现状体系分类：《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017），2017年11月经国家质检总局、国家标准化管理委员会批准发布并实施，新版标准规定了土地利用的类型、含义，将土地利用类型分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他用地等 12 个一级类、72 个二级类。 同时在标准中给出了与《土地管理法》三大类土地的对应关系。对一级类和二级类截图如下，供参考。
在城市规划方面，城市用地分为居住用地（R）、公共管理与公共服务用地（A）、商业服务业设施用地（B）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、道路与交通设施用地（S）、公共设施用地（U）与绿地与广场用地（G）共计8类，详情参考城市规划章节
二、耕地等级
全国耕地评定为 15 个等别，1 等耕地质量最好，15 等耕地质量最差。1~4 等、5~8 等、9~12 等、13~15 等耕地分别划为优等地、高等地、中等地、低等地。
耕地等级是耕地占补平衡的基础
三、城镇土地等级
城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。城镇土地分等定级包括两个方面，即城镇土地分等和城镇土地定级。各地方政府不尽相同例如：北京市根据不同用途土地的特点及相应地价水平，全市范围按用途划分为十二个级别，在级别范围内对中心城和规划新城区域内外分别划分区片。其中：商业用途划分260个区片，办公用途划分258个区片，居住用途划分257个区片，工业用途划分237个区片。再根据不同区片设定不同的土地使用权转让的基准地价。
北京市国有建设用地使用权出让工业级别示意图
保定市城区工业用地级别分区基准地价图
城镇土地等级是建设用地使用权出让的基础
四、建设用地空间管制分区（三界四区）
为加强对城乡建设用地的空间管制，土地利用总体规划加强了建设用地空间管制，划定了三界四区，即规模边界，扩展边界，禁建边界，允许建设区，有条件建设区，限制建设区，禁止建设区。
1、空间管制边界（三界）
- 城乡建设用地规模边界：按照规划确定的城乡建设用地面积指标，划定城、镇、村、工矿建设用地边界。：
- 城乡建设用地扩展边界：为适应城乡建设发展的不确定性，在城乡建设用地规模边界之外划定城、镇、村、工矿建设规划期内可选择布局的范围边界。扩展边界与规模边界可以重合。
- 禁止建设用地边界：为保护自然资源、生态、环境、景观等特殊需要，划定规划期内需要禁止各项建设与土地开发的空间范围边界。禁止建设用地边界必须在城乡建设用地规模边界之外。
2、空间管制区域
空间管制边界划定后，规划范围内形成四个区域：
- 允许建设区：城乡建设用地规模边界所包含的范围，是规划期内新增城镇、工矿、村庄建设用地规划选址的区域，也是规划确定的城乡建设用地指标落实到空间上的预期用地区。
- 有条件建设区：有条件建设区是为适应城乡建设的不确定性，在城乡建设用地规模边界以外、扩展边界以内划定的范围。在不突破规划建设用地规模控制指标的前提下，区内土地可以用于规划建设用地区的布局调整。
- 限制建设区：是指辖区范围内除允许建设区、有条件建设区、禁止建设区外的其他区域。
- 禁止建设区：是指禁止建设用地边界所包含的空间范围，是具有重要资源、生态、环境和历史文化价值，必须禁止各类建设开发的区域。
市县乡级土地利用总体规划通过划定三界，形成四类空间管制区。允许建设区为可以建设的区域，区内新增城乡建设用地受规划规模和年度计划指标约束；有条件建设区是在不突破规划建设用地规模前提下，可用于规划建设用地布局的调整区；限制建设区中禁止城镇村建设，严格控制线型基础设施和独立建设项目用地；禁止建设区中除线性工程、地下矿产资源开采等特殊项目外，禁止建设占用。
三界四区示意图
网友评论