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以下内容来自徐远的分享。
徐远介绍
徐远：北京大学金融学教授，美国杜克大学经济学博士。其研究领域：宏观经济、金融经济、经济政策、房地产、城市化......
本节思维框架
- 前言
- 改善房依然可以改善你的财务状况
- 改善房回报率高于股票和理财
- 购买改善房，应该如何安排首付和贷款？
- 总结
前言
昨天，我给你讲了刚需买房的事，今天我给你接着讲改善买房的事。
改善的两层含义：改善居住条件，改善财务状况。
说起“改善”买房，很多人会简单以来，改善就是换个大一点的房子，或者学区更好的，改善居住条件。
这一点当然是对的，但是只对了一半。改善买房的另一半，更重要的另一半，是改善你的“财富状况”。
房地产作为一种非常重要的资产，在标准家庭的财产中绝对的比重，你若不考虑其保值增值、改善家庭财富的特性，就大错特错了。
你看，过去十几年，买了几套房子的人，现在财务上都得到了大幅的"改善"，甚至实现了财务自由。
现实中，还有些人只看到买房的负担，不看到房子的资产价值，也是不对的。买房早期是有负担，有首付、月供的压力，但是没过几年，就是资产了。
比如很多朋友买个房子租出去，没过几年发现租金比月供要多，完全不用额外付月供，是个完完全全的净资产了。
所以，改善不仅是改善“居住”，更重要是改善“财富”。
好，理解了“改善房”的两层含义之后，我们有几个问题需要回答：
第一、现在买房晚不晚，还能改善财务状况吗？
第二、房产和其他投资工具相比，比如股票、债券、理财产品，哪个更能够改善财务状况？
第三、如果买房的话，首付和贷款应该如何安排？
下面我给你依次回答这三个问题。
改善房依然可以改善你的财务状况
首先，从改善财务的角度看，现在买房子还是划算的。我给你三条理由。
理由之一：房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象
据统计，从1946年到2016年，共70年的时间里，全球14个主要发达经济体的房价，累积上涨了90多倍，扣除物价还上涨了4倍多。由此可见，房地产“保值”、“增值”的属性，是实至名归。
在这里，你可能会有疑问，房价上涨这么多，和你印象里的屡屡产生的房地产泡沫与危机，是不是矛盾的？这个数字是不是搞错了？
不是的，不是这个数字错了，而是我们人类对于现象的关注，是有选择性的。我给你举个例子，很多人都知道2007年的美国房产泡沫，可是很少人知道现在美国房价已经超过2007年房价高点。
这是为什么呢？因为泡沫和危机会引起很大的动荡，被报章媒体反复报导，吸引了很多的关注，给大家留下了深刻的印象。
但是，年复一年的增长，很快会引起审美疲劳，大家不是很关注，媒体的报告也不多。但是在现实中，缓慢的上涨才是常态，犹如温水煮青蛙，不知不觉中，已经煮了很久了，房价已经涨了很多了。
理由之二：我们的发展阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间
刚才是第一条理由，房价的长期趋势是上涨的。第二条理由就是我国的发展阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。
昨天我和你说过，目前我国收入水平只有美国的1/7，只相当于日本1970年的水平，韩国1985年左右的水平，还有很大的发展空间。
而且，以前我还告诉过你，经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。
我国目前的情况看，经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数很大，老龄化才刚刚开始，经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这“三大红利”，共同构成了房价上涨潜力的基本面。
所以，可以预见的将来，中国经济增长潜力是支持房产配置的第二条理由。
理由之三：全球范围内的“资产荒”
二战以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在战后这70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要寻找投资渠道。
但是可投的项目就那么多，可买的资产越来越少。于是作为安全资产的房产自然受到追逐。未来，只要不发生规模的战乱，大城市的房子作为安全资产还是会继续上涨。
现在，你已经明白了，从国际房价上涨经验，我国的经济发展阶段，和全球资产荒几个方面看，我国的房产仍然是可以配置的优质资产，仍然具有“改善家庭财富状况”的能力。
那么，下一个问题是，房子和股票、债券、理财产品相比，怎么样？哪一个更能改善财务状况？
改善房回报率高于股票和理财
从历史数据看，这个答案很清楚，买房的收益率比买股票、债券更高，房产的收益率也要稳定的多
从2003年开始，到2017年这14年时间里，房子涨了差不多10倍，一线从5000左右涨到50000左右，二线从两三千涨到两三万。
如果考虑借钱，过去首付平均30%，就是加了3倍多的杠杆，这样就是30多倍的收益。
这样的投资收益，是远远超过股票的。作为比较，如果你买股票，上证指数涨了4.5倍，深证指数涨了4.7倍，中小板指数涨了6倍，港股的恒生指数4倍。不管怎么比，买房的收益比买股票，高了5倍以上。
如果你买理财产品，收益就更低，也就涨了1倍左右。如果你买国债，收益率比理财还要低。
更重要的是，考虑到我们经济增长的空间还很大，城市化的空间还很大，只要国家继续稳定发展，城市房价长期上涨趋势还会保持。
实际上，过去十几年，买了房子的人，都改善了财务状况。买了股票的人，除了极少数眼光独到的人挣了钱，大部分人没怎么挣到钱。
买了腾讯的挣了钱，买了中石油的赔了钱。买股票的风险是相对大的。
购买改善房，应该如何安排首付和贷款？
刚才说了改善型购房的好处，包括改善居住，改善财务状况，买房可以得到比股票、债券更高、更稳定的收益率。那么，决定买了之后，应该怎么买呢？这就有一个合适安排支付、合理安排贷款的问题。
第一、尽量少付首付
要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，应该付一个允许范围内的最低首付。这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通账。如果通账高的话，10年后还的100万，可能只相当于今天的50万，一下子你又省了50万。
第二、贷款周期尽量长
不仅要多用贷款，贷款的期限还要尽量长，这样也可以减少近期的支付压力，以及对抗未来的通账。总之，是把支付往后延长。
第三、尽量使用公积金
贷款的时候尽量用公积金贷款，因为公积金贷款利率低，可以省很多的月供。按照目前的利率水平，每100万20年期的贷款可以省1000元左右的月供。
如果你还有住房公积金，一定不要忘了拿出来使用，不然这个钱不好拿出来，只能白白放在账上，变成名符其实的“纸面财富”。
总结
最后总结一下，今天我给你讲了购买改善型购房时候的一些考虑，概括起来，就是四句话：
第一句：改善型住房，不仅是改善居住，更重要是改善财务状况；
第二句：综合考虑我国的经济增长红利、城市化红利、人口基数红利、改善型住房在未来还可以继续帮助我们改善财务状况；
第三句：房产不仅安全，易于投资，而且保值增值能力，比股票、债券都要好，适合长期配置；
第四句：购买住房，要尽量使用长期贷款和公积金贷款。
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