商业地产项目租金制定须尊重业态标准而非凭感觉

　1、商业项目的三种租金方式

　　商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

　　一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

　　不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

　2、如何进行租金测算？

　　租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径：

　　① 实地调研；

　　② 网络查询；

　　③ 与第三方公司合作；

　　④ 通过营业额进行反推（适用于调研难度较大的大型商场租金估测）；

　　⑤ 经验数据

　　针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。

　　通过营业额进行反推方法的前提是要了解各个业态的承租水平，或者依据业态的毛利水平，估计该类业态的承租水平。

　　通用公式：

　　年租金=年营业额*承租水平

　　租金单价=年租金/12/30/租赁面积

　　*承租水平为行业经验数据，有时可根据毛利率估算

　　简单介绍常见的几种业态的承租水平：

　　餐饮类：快餐承租水平较高，一般为营业额的8%-12%；大型餐饮承租水平略低于快餐类，约为营业额的7%-8%。

　　娱乐类：影院，依据影院的营业额分配，一般毛利水平在30%左右，承租水平约占影院票房的12%；KTV的承租水平一般较低，租金占营业额比例约在3%-5%左右。

　　超市：卖场中，超市的租金水平几乎是最低的，仅为营业额的2%-3%左右，因超市毛利较低。

　　电器卖场：电器卖场的承租水平一般为营业额的2%-3.5%左右。

　　百货：百货卖场属高毛利业态，毛利水平一般在20%-30%，因此承租水平也较高，约为营业额的12%-17%。

　　KTV租金测算：

　　2000平米钱柜KTV，单日销售额约15万，承租水平约4%-5%。

　　年营业额=日营业额*12*30=15*30*12=5400万元

　　年租金=年营业额*承租水平=5400*4%=216万元

　　租金单价=年租金/12/30/租赁面积=216*10000/12/30/2000=3元/平米/日

　3、购物中心租金定价方法

　　根据商圈租金水平、商家承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下几种定价方法：

　　租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。

　　保本保利定价法：以商家的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。

　　投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。

　　项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。

4、影响租金的几个因素

　　租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下：

　　楼层因素

　　包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。

　　配套组合因素

　　本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价。

　　商业业态因素

　　此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入。

　　*实际使用面积*抽成扣点=租金。

5、一个案例：苏州**国际广场业态布局及租金定位方案

　　① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。

　　② 小商家：小商家有从众心理，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。

　　③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

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