2018年，楼市调控政策持续收紧方向明确，金融去杠杆已全面落地实施。刘全分析认为，中国房地产市场受调控政策影响二级分化日趋明显，在住房不炒的指示之下，未来楼市发展方向路在何方？楼市调控目标是抑制房价大幅上涨，维持房价平稳理性上涨为根本。房地产市场金融去杠杆持续收紧，全面控制居民高杠杆购房规避金融系统风险。此举预示着房地产市场全民红利时代终结，楼市回归平稳理性上涨已是大势所趋。
根据最新调查数据显示，2017年中国GDP增长6.9%，广义货币供应量（M2）增长12%。根据通货膨胀率=M2（国家广义货币供应量）增长率减去GDP增长率，2017年全年通货膨胀率约5.1%。刘全分析认为，通货膨胀率持续上升在一定程度上推动物价上涨。房地产行业涉及上下游产业高达60多种，土地价格与建筑材料等房地产开发成本性上涨，必然会推动房价持续走高。2017年国内生产总值82.7万亿元，居民人均可支配收入25974元。中国经济快速增长与居民收入不断增加，所以房价也在持续上涨。宽松货币政策也是助推投资炒房的重要原因，住宅居住属性与投资价值无可替代，深受民众普遍认可并形成全民炒房局面。
3月21日，财政部公布2018年1-2月份财政收支情况：1-2月份累计，中央政府性基金预算收入583亿元，同比下降3.3%；地方政府性基金预算本级收入9088亿元，同比增长36.7%；其中，国有土地使用权出让收入8499亿元，同比增长38.9%；国有土地使用权出让支出6224亿元，同比增长67%。刘全分析认为，全国土地拆迁成本大幅上涨，政府土地出让价格也在攀升。土地价格上涨必然会推动房价走高，这也是商品基本的价值规律。住宅销售价格是以土地价格为基础，土地价格占住宅开发成本约40%。房地产行业作为国家重要支柱产业，也是地方财政主要收入来源，必须要维护房地产市场健康发展才能利国利民。
刘全分析认为，政府主导房地产市场发展，同时也具有市场经济相对独立的一面。住宅价格上涨或下跌主要分析二个维度，一是住宅开发成本是否正常上涨，住宅价格是否符合正常的市场投资回报；二是住宅销售价格已经远超真实开发成本，主要是投资投机行为致使房价大幅上涨。楼市调控政策是控制一二线城市楼市过热，遏制中低收入者利用高杠杆购房。楼市调控并不是打压高房价，而是在调控房地产市场回归平稳理性发展。房地产行业不仅关系到国计民生发展，也直接影响金融机构经营风险和宏观经济战略安全。楼市调控是限制市场交易，金融降杠杆是提高购房交易成本，2018年投资投机炒房市场风险不言而喻，炒房再见！
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.4.11
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