厉国刚：加拿大楼市有没有泡沫，他们炒不炒房

虽然答应朋友谈一谈加拿大的楼市，真的拿起笔来写，却发现这不是一个我能够驾驭得了的话题。我没有在当地买过房，与当地人交流也不多，对于楼市的了解主要依靠的是我的观察、当地的房产广告和网络，因此，难免有些偏颇。这只能算是一篇外国游客眼中加拿大楼市的文章。在这里，我想主要谈三个问题。

（摄影：厉国刚）

首先，加拿大楼市有没有泡沫？

根据2017年瑞银发布的全球房地产泡沫指数，加拿大的多伦多和温哥华都进入了前十，多伦多更是名列榜首，成了房地产泡沫风险最大的城市。在多伦多之后是斯德哥尔摩、慕尼黑、温哥华、悉尼、伦敦、香港和阿姆斯特丹，涉及了多个国家。就“超级明星城市”来看，楼市泡沫具有全球性的特点，这与这些年的“量化宽松”政策存在一定的关系，经济提升、收入增长和超低利率都会推升房价上涨。很重要的一点，在这几大城市的房产泡沫中，中国买家起了很大的作用，加拿大的多伦多和温哥华都是华人聚集区。据亚协罗森咨询公司的统计，“2010-2015年加拿大房地产吸收了约930亿美元来自中国的投资。”

多伦多平均房价在13年间翻了一倍，而同期房租和居民实际收入的涨幅只有5%和10%，可见，两者差距很大，泡沫风险变得突出。温哥华的情况估计差不多，它是2016年榜单的榜首。

据了解，目前大多伦多地区各类房屋的平均成交价约80万加元左右，大温哥华地区更高，在100万加元左右，温哥华和多伦多可谓加拿大的一线城市。不过除了这两大城市，其他地区的房价其实要低很多。就如我所在的尼亚加拉地区，房价在50万加元左右，这大概也是全国平均的房价。当然，地段好的独立屋（别墅）房价总是要高一些的，面积大的豪华别墅最高。

从房价负担能力来看，中国香港已经连续八年稳居第一，“极度负担不起”。一个香港家庭不吃不喝19.4年才能买得起房。紧随其后的是悉尼和温哥华，不吃不喝需要十二三年的时间。

不过，瑞银的报告虽然号称全球，中国大陆的城市并没有被纳入其中，不知如果算上北上广深等中国几大城市的话，这份榜单会发生怎样的变化？

（摄影：厉国刚）

其次，加拿大人炒不炒房？

加拿大两大城市的楼市泡沫那么严重，那么，加拿大人到底炒不炒房？据我观察，炒房的主要是华人。多伦多和温哥华都是华人移民的首选地，在这两个城市中，华人聚集区域的房价要明显高于其他地区。在我的接触中，有不少当地的华人拥有两三处房子，一套别墅自住，一套出租是比较普遍的现象。

在我看来，当地加拿大人不太有炒房的概念，或者强烈的欲望。他们没有为子女买房的传统，退休后许多家庭会卖掉大房子，买一套小房子或者公寓住。我有一位朋友，租的是当地西人的房子，房东已经70多岁了，几年前“卖大换小”，并且，还腾出几个房间用于出租，贴补家用。当地年轻人租房的较多，一般都是在自己工作稳定或成家之时，才会考虑贷款买房。

我在当地城市转悠，发现正在建造的别墅或公寓，非常少见。房地产市场以二手房为主。在我住处附近，经常可以看到二手房挂牌出售的场景，这些房子不挂上半年是摘不掉“待售”牌子的。国内一掷千金的温州客，漏夜排队抢房的景象在这里我没有看到过。或许是由于我所处的城市不是温哥华和多伦多这样的一线城市，没有那么多华人的缘故。

此外，政府所扮演的角色是非常重要的因素。在加拿大，政府不依靠卖地赚钱，也没那么多属于他们的土地，他们主要依靠各种税收，房价上涨，税费就增加，是有好处的，但是民众会非常反感，在下次选举中可能就会失利，因此，政府有强烈的抑制房价过度上涨的动机。政府作为监管者和服务者，需要听取民意。

（摄影：厉国刚）

最后，与房产有关的税费有哪些？

在加拿大大多数城市，本国人如果收入高，信用好，买房只需5%首付，房贷利率也低，还贷压力不大。外国人买房，首付要求35%，利率是一样的，一般30年期在2%左右。有些省，例如BC省，甚至有“五年内首付贷款免息”的政策。

在加拿大，税收制度非常完善，买卖和持有房屋需要交纳各种税费。由于是联邦制，各个省的政策存在很多的差异，不尽相同。为了抑制房产泡沫，温哥华、多伦多先后出台了海外买家需要额外支付15%的土地转让税的政策。笼统地来说，主要税费如下：

转让税。累进征收。

销售税。新房买家需缴纳，二手房可免。

资产增值税。自住屋免交，投资房或非居民需要缴纳增值部分的税款。

房产税。政府会进行估价，每年都需要缴纳税款。

如果出租，房租收入需要纳税。

其他的还有保养及维修费、水电气暖费、房屋保险费、法律及其它专项服务费、物业评估费、验房费等。如果是公寓还需支付物业管理费。

这里的房屋基本上都是永久产权，不过，据说加拿大人很爱搬家，平均每过5年就会搬次家，搬家也会产生一些费用。

虽然有抵免税的一些政策，但总的来说，买卖房屋和持有期间所产生的税费并不低。当然，这一点也会在一定程度上抑制炒房。

（厉国刚 博士、访问学者，微观大道公众号原创出品145号）

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