商品房买卖合同中的两实务要点

商品房买卖合同中的两实务要点：

一、业主：我当初就是看中了有网球场/学区房/游泳池/健身房/游乐场。。。。才买的房子，现在合同上却没有显示。我该如何救济？

二、业主：我先交了5万定金，后开发商通知来签合同，但是合同中有一个条款我觉得需要修改（如果实际交付的精装房和样板房不一致，以实际交付的为准），就和经理讲了，让经理问一下是否能改。结果经理忙忘了，没向公司反映这个事。后来我自己又仔细想了想，觉得这个条款有问题的，就是得改，否则这个合同我不能签的。如果因此未签订合同，要求开发商把5万定金退回来，这个能否得到法院支持？

分析：一、业主有以下三种救济途径：

1，不解除合同+要求房产商承担违约责任（违约金/赔偿）：房子我还是想要的，但是当初说好的有网球场/学区房/游泳池/健身房/游乐场。。。。现在却没有，所以我要求对方承担违约责任。

2，解除合同+违约赔偿：房子我不想要了，当初买这个房就是看中了他们宣传说是有网球场/学区房/游泳池/健身房/游乐场。。。。否则我是不可能来买的，现在并没有以上设施，导致买受人的合同目的不能实现，因此我有权行使解除权。违约赔偿理由同以上第1点。注：要求解除合同，同时承担违约责任，二者是不冲突的哦。

3，欺诈的角度。当时和我说是有网球场/学区房/游泳池/健身房/游乐场。。。。而实际上没有。那么开发商是存在欺诈的情形。自业主知道之日起一年内，可通过诉讼的方式行使撤销权，同时要求开发商承担缔约过失责任（包括直接损失+预期损失，具体看法院判）

法律依据：商品房买卖合同司法解释第三条

第二点：开发商应该退还5万定金。

理由：明面上看是因为业主的原因导致合同没有签，但实际上这是一个正常、合理的磋商协商过程，合同最终未订立是因为双方未协商好，并不是某一方当事人的原因。属于不可归责于双方当事人的事由，出卖人应当将定金返还买受人。

法律依据：商品房买卖合同司法解释第四条。

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