前情提要：说一说我第一次买房流程·看房篇

之前，小影子说到看好了房子并且初步跟房东谈好了价格（电话联系）。下一步就是约定了时间跟房东签购房协议付定金。

STEP.4 签购房协议

跟房东约定某个工作日下班后，在中介门店详谈，如果顺利就当场签协议付定金。中介提醒我带好身份证和定金1万元。

实际上见到房东没怎么谈，也是我个人比较不喜欢讨价还价，就是按见面之前的价格，没说三句就是签购房协议。

插播一句：这个协议并不是购房合同，类似意向协议吧，写明了房产地址、户主、价格、房子包含的家具家电等，房子办完解抵押之后，去房产交易中心签的才是正式的购房合同。

接下来就是中介交代后面要怎么操作了。大致流程是：

如果房子有房贷，房东联系银行办理提前还贷，解抵押；据说提前还贷需要预约，所以房东在这个环节花了三天时间。

房东结清房子的水电煤物业等费用，并且开具发票，网签的时候提供发票查验。

这期间买家需要准备首付款，存到准备办理贷款的银行卡里。我买房的时候定金也是算在首付里的，在房产交易中心网签的时候，房东直接网银转到我的卡里。

另外交易双方准备各项证件和复印件若干份，这个中介都会列好清单，照着做就是了。

可能遇到的坑：

中介给的房价高于房东报价。在这一步之前，很可能没有直接接触过房东。

小影子的同事卖房的时候就遇到过中介怂恿他涨价的情况，当时同事是换房，急着出售一套拿到钱可以付二套的款项，没有同意。而这个同事的朋友更是很倒霉的遇到了中介报的价格比房东开价高了15万的情况（意外发现这个真相，哭晕），因为看来看去还是觉得这套最中意，很憋屈地接受了。

这种坑似乎防不住，毕竟大多数房东能够多卖钱的话当然更好了，而且进行到约见房东这一个步骤的时候，基本说明咱们已经接受了那个更高的价格了。除非多找几个中介，看不同的中介报价是否一致，虽然这样做似乎有点不厚道。

房子本身限制交易，比如有抵押，或者房东已婚，一方私卖另一方不同意。

对于后者，中介还是比较注意的。当时约房东谈的时候，跟我说房东夫妻其中一方没办法到场，看能不能让一方带双方身份证、结婚证等先谈，到房产交易中心办手续的时候肯定会夫妻双方都到场的。那会儿我心大，没想那么多，就同意了，好在最后也没出什么幺蛾子。

小影子私人Tips：

在签协议之前可以先到房地产交易中心做一个“产权调查”。小影子在的城市，产调需要户主本人去才能打出报告，而非户主本人只能口头咨询。我当时问了房子的户主姓名、贷款余额等信息。咨询下来发现房东这房子买了刚满2年，根据房贷余额来算的话，2年基本没涨价，收到的房租扣掉贷款的利息大概也就够当初的交易税费。那会儿我心里还是蛮忐忑的，一套房子放了两年没赚钱为什么要卖？不会有什么问题吧？后来事实证明这是我多虑了……

如果房子总价高，中介一般会提前做好产调，让买方能够更放心；中介如果没有做，可以要求房东配合提供产调。

购房协议是标准模板，但是如果有什么口头约定，请添加到协议里，毕竟口说无凭。小影子看房&签协议甚至签合同的时候中介和卖家都说没有个税，最终拿证的时候交了一千多个税，按正式的购房合同里约定是应该我全部承担的，不过我当时在协议上加了一句“房东承诺无营业税（还没营改增）和个税”。最后交房验收的时候，房东给我打了一半钱。

STEP.5 办理交易手续

房东办好解抵押，就可以进入下一步了——网签-交首付、做资金监管-申请贷款。

一般来说，交易办理需要排号，小影子买房的那会儿市场比较热，排队人挺多。不过中介大多在交易中心有常驻人员，他们会提前取号、预估一下大概什么时候能排到，提前个一两个小时通知客户过去。所以，我们到现场的时候，中介人员已经把资料都做好，我们就埋头签名，签好也差不多轮到我们的号了。

可能遇到的坑：

前面提到过，有可能房子有抵押或者被一房两卖，网签的时候这种情况是可以被发现的。而且，一旦网签，房子就被锁定了，不能再跟别人签。所以，一定要尽快地去网签，锁定合同。

有的人为了省税费，可能会做低合同上的房产总价，差价付现金给卖家。

这个做法存在风险，一方面，如果最后交易不成功，可能会有不少纠纷：至少你想索赔卖家违约责任的话，只能按合同价的20%来算；另一方面，如果最后被税务机关查出偷税漏税，房子再次交易需要补齐税款并且交罚款。

小影子私人Tips：

网签合同是有标准模板的，但是里面有些内容是交易双方协商确定的，不过我到交易中心的时候，中介已经打好了合同，是按市场上的常规做法写的，比如税费全部买家负担、违约赔付合同金额的20%、要在3个月内完成交易等。在签合同的时候一定要看清楚合同，各项约定是否跟之前协商的一致。

STEP.6 办理贷款

如果全款，那很快就能拿到房产证，如果是贷款的话，需要先办理贷款手续。签完购房合同就可以直接去办理贷款了，我用的公积金贷款，所以直奔公积金管理中心。该准备的资料中介都已经帮我搞定，拿着一套东西，根据公积金中心的流程说明，一个一个窗口跑一遍就可以了。这部分没什么问题，就是繁琐。

全部办好之后，等着中介通知去拿房产证就可以了。

拿证的时候交税费，也就是这会儿，我发现多了一千多个税。当时是直接交钱了的，不交拿不到房产证是我的损失→_→，然后跟中介提出了之前说没个税的问题。中介又去跟房东协商了，结果就是一人一半。

STEP.7 交接验房

我这边拿到房产证，房款就自动到了卖家账户。于是就能交接验房拿钥匙了。

说实话，到这个步骤，钱也给出去了，基本上验收有啥大问题卖家也不会管啦，所以我随便看了两眼，拿了钥匙，跟租客互加了支付宝（收房租用，这是最重要的一步^_^），收了第一笔房租和押金，就走人了。

---

总的来说，小影子觉得自己还是蛮幸运哒，尤其是在听说过朋友同事遇到的各种被坑故事之后，仔细一回想，我这个购房过程真是不能更顺利了。

有直接给我看公司后台系统图片&价格的中介；

有报价就只收1%中介费的中介（卖家承担了一半，感谢卖家选择家门口的中介，要知道别家中介都是买家负担2%）；

有新房涨了几十万急着办房产证的卖家（感觉是赚了大的，小钱就不太在乎了，羡慕~）；

虽然选了一家不知名的中介，但是他们实际只是找房源和客户，交易环节是合作的另一家中介，这家业务很专业，工作效率很高；

还有每次都提前至少一个礼拜交房租，住了10个月从来没有跟我说一句话的房客。

感谢以上各位，让我轻松过上包租婆生活。