对于很多人而言，一生中最大的投资很可能是买一套房子，或是结婚养小孩，我们先聊聊买房吧。

房屋的售价租金比

当决定要买房还是租房时，光看房价和贷款利率是不够的，还需要考虑同类房子的租金，才知道买房和租房哪个更划算。

关于这点，推荐一个很有用的工具：售价租金比＝ 房屋售价／年租金。

比如，一个三室的公寓售价为200万元，一个月房租是1万元（一年12万元），售价与年租金的比率就是17（看起来是一个不错的买卖）。

专家们对于从买到租的临界点持有不同的意见，但大部分认同15-20这个比例范围。售价租金比越高，你越需要未来房价上涨来平衡你今天买房的价格，所以在比例高的情况下，或许租房是比较合理的。反过来说，如果比例低于15的话，从经济角度来说，买房或许比租房更合理。

比例在 1-20 之间：买房划算

比例在 21-25 之间：租房或许比买房划算

比例高于 25：租房肯定比买房划算

中国的房屋售租比

中国城市房屋的售价租金比约为32，而且有七个城市甚至超过了40！换句话说，在中国买房意味着一个很昂贵的选择。与此同时，2009年房地产泡沫以来，大部分城市的房屋的售价租金比一直居高不下。

中国城市2009-2014年房屋的售价租金比 2012年中国与美国房屋的售租比

中国的售租比增长速度远远超过美国，而日本的售租比也在1990年泡沫后下降了很多。

这些价格合理吗

售租比与评估股票的常用指标（股息收益率）很相似，但是计算方式正好相反：股票价格(房价)除股息(租金)。

资产的基本面价格等于其未来收益的现值

对于股票来说，未来收益就是股息。

对于房子来说，未来的收益就是所拥有的房屋。房产代理是用在相同市场上类似房产的租金来衡量房子的未来收益的

因此，基本上买了房子(股票)的人会希望将来租金(红利)上升。

按照这个逻辑，中国城市房屋的高售租比可以通过控制目前过快的租金预期增长率(类似于股息增长)和较低的折现率来调整。然而，高售租比对于租金预期增长率和贴现率都是高度敏感的。

想象一下，在租金增长率是4%、折现率(包括无风险利率和房地产的风险溢价)是6%、售租比是50的情况下，如果租金增长率下降1%到3%，或者折现率上升1%到7%，这样才能够降低约三分之一的价格。相反，如果租金增长率提高1%或者折现率下降1%，价格将会上升到原来的两倍。

中国的房租走势

房租走势取决于快速城镇化和不断提高的人均收入带来的对房屋需求的敏感度，以及房屋供应限制政策的严格程度。

需求增长、城市化和收入增长将共同推动未来租金的上涨。如果中国人口数量保持稳定，在接下来的15年城市化水平达到80%，将推动房屋价格的上涨甚至是租金上涨。除此之外，政府的房屋限制供应政策也将推高价格。

另一方面，人们用来评估除了房屋外的其他持有资产的折现率也会上升。例如，几年前，当储蓄的回报率低于房产时，房价就会持续上涨。然而，近年来，人们在投资方面有了更多的选择，包括投资P2P、保险、基金。同时，如果政府选择继续国际化人民币，那么居民的外币储蓄投资便会增加。最后，政府可能被迫增加房屋供应以匹配城市化的速度。

随着另类投资资产的增加，收益的折现率增加，房价将面临更高的竞争。

底线：一些成长型股票(房屋) 在将来获得股息(租金)时，最终还是可以回本的，但是很多都不会。而对于中国房地产行业来说，问题在于较高的租金收益和低融资成本是否是合理的。目前尚不可轻易判断。

对于可怜的作者Bryan来说，接下来很长的一段时间内，他仍然选择租房！

本文作者：Bryan the Brain （布莱恩的大脑）。 来自美国德克萨斯州。拥有宾夕法尼亚大学的双学位，并从沃顿商学院金融管理专业毕业，主修电气工程。在他的整个职业生涯，曾从事过投资银行、风险投资、技术并购。