对于还未买房的自己来讲，房产相关的报告和资讯吸引力还是蛮大的。未来房价是涨啊还是跌？在哪里买合适？这些都是我关心的话题。还有一些已经贷款购房及手里有富裕钱的朋友也会关心，我要不要提前还贷？还要不要再买一套房。在哪买？
最近看了香帅中国财富报告（2022-2023），开篇讲的就是房产，很有收获，借此聊聊。
首先聊的是房子还是不是安全资产？（买房还划算吗？）
报告中提及2022往后看5年判断是，中国房产的年化收益很可能在2%左右，一线城市房产大概维持在5%左右，要不要买房取决于你能否接受这样一个水平的年化收益率。
简单理解就是：如果你拿这笔钱做其他事情或进行投资可以获更高的收益率那就干别的，如果你能接受这这样的收益率那就可以考虑购房。
自己还要不要买房？
这个选择肯定要多方面综合考虑，首先可以从增长、通胀、机会成本三方面进行考虑。
增长从宏观和微观两方面看，宏观就是购房地区的经济增长情况，人口质量和密度上升情况。微观就是看该区的配套增长情况，如学校、医院、商圈、交通等；通胀就是看未来房产是否能够抵抗通胀；机会成本就是指这笔钱如果你用来购房就不能用来做别的，那么这笔钱用来做其他投资所挣的钱就是你的买房成本。说白了就是要考虑这笔钱到底是买房合适，还是做其他投资合适。
当然，很多人没有其他投资渠道和路径，也不懂，尤其是小城市的家庭。而且对于他们来讲，有一个房子仍旧是体现安全感、稳定性和家庭的必要条件，所以更应倾向于买房。
而且对于小城市的家庭来讲，在经济条件允许的情况下要考虑好地段外，还要考虑自己的家庭网络和社会网络，自己的亲戚朋友都在哪，自己的社会关系都在哪，都是选择在哪购房要考虑的重要因素。
对于一些经济条件比较好的家庭，选择核心城市的核心区域的房产，依旧是一个不错的选择。
家庭资产中房产的配比多少合适？
中国人讲究不管漂泊多久，不管大小，都要有个家，很多人也为了这个“家”倾尽所有。买完房后手里没有存款，每个月还有精打细算的还房贷，毫无生活质量而言。
报告中指出，未来十年的家庭资产配置中，房产的比例会有小幅下降。但整体上，对于中产家庭来说，50-80%都在合理范畴内。而房产配置组合其实比配置比例更重要，要关注流动性和现金流的持续性和稳定性。
比如你手里有两套小区住宅，你想卖掉，然后加上自己的存款换一个大别墅，这其实不是一个好选择。首先房产配置比在家庭资产中增加，负债率升高；其次，流动性变差，现金流紧张，而且别墅会增加管理等费用，并不划算；
还有就是，单纯从投资的角度来讲，全国各地买房，不如集中在一两个核心城市。
在哪买比较合适？
前面已经提到了一些，包括条件允许下建议核心城市核心位置，还有注意周边的配套等。选择人群密度高的，商业文化发达的地区；选择租售比高的地方买，因为越好的地方租金越高，租金涨幅越快，越好出租，房产的增值潜力也越大。
买房前关注一下该城市的“真实人口分布”，很多网上的常住人口数据有水分，房价存在高估成分。即使是省会城市，也需要和其他同等条件的城市房价做横向对比，避免买在高位。
要不提前还房贷？
老辈人的思想是“欠钱不还始终不安心”，而且还有那么多利息，能一次性付清才好。年轻人的想法是，贷的越多越久越好，压力小，还能拿存款干别的。
要不要提前还贷，从金钱的角度来看，看自己的预期投资收益率能不能超过房贷利率。也就是说提前还贷这部分钱如果用来投资，其收益率是否能够超过房贷利率，超过了就不提前还贷，没超过就是提前还贷比较划算。
报告中指出：2023年房贷利率存在较大下行空间，并且现阶段保证流动性非常重要（提前还贷就意味着手里的资金流动变差），所以2023年提前还房贷不见得是经济上的最优选择。
当然，要不要提前还贷，不能只从金钱的角度来看，对于那些未来家庭收入不稳定，存在一定资金风险的家庭，提前还贷可以降低风险，所以也是比较合理的。
买房不是小事，还是要综合考虑，祝好！
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