开头先抛一个问题给大家，你觉得自己需要多久能买上第一套房？

很多人甚至根本没思考过这个问题，尤其是大学刚毕业的年轻人。

以我身边的经验，大学刚毕业的人，刚从象牙塔迈出了第一步，是年轻气盛的时候，很多人的起薪就在6000以上，一线可能更多，起薪25K的也不是很少见。

由于财富基数低，刚毕业的人很容易被工资冲昏了头。

本来每月只吃1500的家中救济粮，突然现在一个月挣七八千上万；四位数的身家，第一个月秒变5位数，财富月增长率300+%；家里爸妈辛苦一辈子快退休工资才涨到六七千，而自己的起薪就这么高，只要自己好好努力，三年总监五年主管十年副总不过分吧。

人在20岁到30岁的时候，比较浮躁，爱玩。

年轻嘛，这时候工资总是上涨的，就觉得未来的生活充满了希望。

人生第一次拿到一个月1、2万的工资，于是觉得自己的工作还不错，收入还不错，沾沾自喜，以为岁月静好，以为以后副总裁、总裁的位置还在等着自己。

然后也觉得自己工作辛苦，收入良好，没事就开始学摄影、去旅行、看戏剧体验文艺生活。

等一过了30岁，发现自己并没有当上副总裁和总裁，发现结婚买房生孩子开销指数级上升了，发现自己工资也涨不上去了，发现不仅工资涨不上去了还有被裁员的风险，而自己除了那个破工作啥也不会，转型年龄也大了，再学东西还得继续花钱还得学个一两年，远水解不了近渴，然后突然开始慌了。。。

于是开始拿着自己父母存的钱或者自己好不容易存了10年的钱疯狂投资和创业。

有一个词形容他们——韭菜。

不过也有例外，25岁就是个可能“开窍”的年纪。

一部分当初心比天高的年轻人在职场里被打磨了几年以后，发现自己不仅没当上总监，自己当初入职时的总监反而比自己早一步滚蛋了；自己的工资虽然每年都涨，但存款始终没超过自己俩月工资；这几年为了讨女朋友欢心，在同事兄弟们面前显面儿，吃饭、旅游花钱的事从来没皱过眉头，每次皱眉也只在女朋友问自己“咱们存了多少钱啦？”的时候。

这部分年轻人不再去想“等我当上副总……”“等我年薪百万……”，他们开始关注自己以前觉得跟自己不会有关系的日渐高启的房价，开始盘算自己的工资，算自己每年能攒多少钱，算自己攒钱的速度能不能跑得过火箭上的房价……

如果你能看到这里，相信你能从上面的文字里找到自己的影子，其实以上说的是一种病——大城市病。

无论你来自多么偏远的县城乡村，只要在一二线城市做了“白领”，或多或少都会染上这样的病。人生追求变成了“岁月静好、诗和远方”；不关心房价，觉得自己一辈子都不要做“房奴”；不想生孩子，把孩子当做是沉重的负担，觉得给不了孩子最好的还不如不生。

让我们回头看一下一开始的问题，你觉得自己需要多久能买上第一套房？这时候你们打开了计算器，得到了一个很悲观的结果。

而我接下来要给你们公布的答案是1-2年！

没错，你其实并不知道自己的潜力，也并不了解市场，你对房子房价的认识还只停在新闻上，在买房这件事上，你只是个没出新手村的一级小号，如果这时候你冲进售楼处，走进中介门店，那你就是一个行走的销售经验包、人形提成打印机。

接下来的文章里，我会从准备、选筹、谈判、财技几个层面告诉大家如何两年内买到自己人生第一套房。

作为开篇，我想讲点更重要的：房产观——对房子房价房款的正确认识。

我们后面要教的所有的操作手法和选筹依据都是建立在正确的房产观之上的，注意：下面我要讲的是知识点，不是观点，认为我说的不对的大可以不信，大家都很忙，没有人像老师教学生一样，非得让每个听讲的人都能学会，再说我也不背这个KPI。

本教程是一个系列，环环相扣，中间哪怕断掉任何一环都会导致全盘的崩溃，勇敢是可贵的品质，但如果没有谨慎，那你的激进也许就是脑残的表现，学艺不精之人千万不要自以为是，本人不对任何的家破人亡负责。

一、房价无泡沫

房价没有泡沫，或者说是“泡沫”这个词就是个伪概念。如果我问你泡沫是什么？很多人都能答得上来，是【商品的价格远超实际价值】。

但如果我问【实际价值】是什么？很多人就懵了。

有人说实际价值就是这件商品的成本。

一个二线城市的房子：建筑成本2700/㎡，土地成本6000/㎡，再算上宣传成本工人工资。所以一个二线城市房子的实际价值也就1W出头每平才算合理的。

什么？开发商贷款的利息？你丫借的钱为什么成本算到我头上！难道我不光要贷款买房子，还得帮你贷款盖房子？你卖单价2万、3万甚至是4万的房子就是有泡沫的；

同样的道理也可以算出衣服的成本，包的成本不过百元，所以奢侈品大牌的价格是有泡沫的；

种一亩甜瓜的成本5000人民币，所以1000一个的静冈甜瓜价格是有泡沫的。

是不是感觉哪儿不对，是的，以上所有以成本计算价值的方法都是错误的！

我们在上篇文章里讲过，商品的价值从来都不由成本决定，成本由价格决定。

哪怕一个商品的成本是0，假如有一天某个人捡了一颗吃了能让人长生不老的果子，全世界仅此一颗，虽然捡到它的人没为此花过一分钱付出过一点劳动，但这颗果子的价格依然会飚到天上去；再假如有一天蚊子占领了世界，那么哪怕一个技艺十分精湛的艺术家呕心沥血十年完成的举世无双的艺术品也会一文不值，因为蚊子不认这个。

人们之所以会把成本误以为是价值是因为如果一件商品的价格远超成本的话，会吸引更多的竞争者来摊薄利润，最终形成一个稍稍高于成本的价格，所以会给人一种价值约等于成本的错觉。正确的逻辑一定是价格在先，成本在后，价格决定成本。

那么，实际价值其实就是人们愿意为这件商品付的钱，而人们愿意为这件商品付的钱就是商品的价格，所以不论任何时候，任何商品的价格都永远等于实际价值。所以任何商品，从来都不存在泡沫，其中包括京沪深的房子，包括价格上天的比特币，包括几万几十万的运动鞋。

只不过有的商品的价格是相对坚挺的，有的商品的价格是相对脆弱的。

区分坚挺和脆弱我们需要看两个方面，供应和需求，如果一件商品有超高的价格，但增加供应的成本奇低，那么商品的价格自然会下降的很快，比如最近疫情中的口罩，如果放开涨价，让工厂们有200%的动力去开足马力生产的话，那口罩涨价不过就是昙花一现，持续不了多久。

再一个就是需求，还是以这次疫情为例子，虽然口罩目前价格奇高，但疫情一旦过去了，人们的需求百倍千倍的下降，那么口罩的高价也维持不住。

所以大规模增加供应的成本低和需求大规模降低的可能性大都会造成价格支撑脆弱，反之则价格就是坚挺的。

而房子的价格支撑是“地段”，而想大规模复制“地段”成本显然会非常高，哪怕再造一个都会很困难，浦东到现在出了内环还是鬼城。至于需求大规模降低，可能性大不大你自己品吧。

二、世上本无吵房团

2016年，一个非常非常贵的贵人提出了“房子是用来住的，不是用来吵的”，从此房住不吵这个口语化的口号就变成了每年开会都要提一遍的话。

口号喊了几年，喊的几乎所有人都认为房子价格是炒房团和开发商共同炒高的，而我们伟大的ZF是为了民生努力的跟开发商斗跟炒房团斗的伟光正形象。你找100个人问，肯定有99个人是这么认为的。

但其实房主不吵这句话，最早是2015年一位房圈大佬yevon_ou说出来的，这句话最早被说出来的时候，是在讽刺，讽刺那些不懂逻辑，不懂科学，只会怪罪不存在的敌人的loser。

我们来看看吵的定义是什么：吵是指以盈利为目的，短期内买进卖出。

我们知道盈利是一项很难的技能，单纯的买进和卖出并不会改变商品的任何属性，更不用谈盈利了，盈利就是买进价低而卖出价高，但我们是个法治社会，自由的市场，买家是不能拿枪逼着卖家便宜卖给自己的，卖家也没法拿枪逼着买家出高价，如果真的发生了这样的事，那也不叫炒，叫抢。

所以买进价代表了商品卖出以前所有买方出的最高价，明明出的最高，为什么要受到责怪？

卖出价也代表了商品卖出以前所有卖方出的最低价，明明卖的比别家都低，为什么要受到责怪？

这时候有人脑子要转不过来了，你是买时出价最高的，卖时卖价最低的，但你确实赚钱了，你是怎么赚的钱？

其实很简单，买卖无非就是向A买进，向B卖出。

在至少95%的情况下，A可以直接卖给B。

但在极偶然的条件下，A和B是无法达成交易的。比如：

A找不到B；B被限购；B未来前途无量，但现在还只是个学生；A着急卖，三周之内要拿到钱；A的卖价，B暂时还不接受等等等等

这时候，你的介入对A和B双方都有好处，A不用再苦苦找B，你的钱解了A的燃眉之急，n年后你又以当前最低的价钱让B住上了心怡的房子。

这当中存在炒吗？不存在炒，没有你的话A可能会负债累累家破人亡，没有你的话B买房子就要花更多的钱。因为你的存在，AB双方都得到了好处。所以世上从来就不存在“炒房团”，不存在“炒房客”。

还有人说屯货卖出炒高了价格，以口罩为例，大致意思是说，商人本不需要那么多口罩，纯粹是为了盈利进了许多口罩，无形中增加了许多虚拟需求，又藏着不卖把口罩价格炒高了。

以后谁如果认为这话是对的，你就给他两个耳光让他清醒清醒，换位思考一下，如果你是商人，你进口罩是为了干嘛的？

当然是为了卖呀！

卖不出的口罩跟地上的废纸有什么区别？

所以整个系统中除了商家进货增加的虚拟需求以外，还有商家卖货而增加的虚拟供给。

而“虚拟需求”-“虚拟供给”=商家屯的货=0

虚拟需求和虚拟供给是恒等的，任何的商家和炒家对供求关系的影响都是中立的，是不会影响最终价格的。

所以一切的“炒X团”的恶行劣迹都是无能的loser意淫出来的。世上本就没有炒家。

三、3000万的消费观

假如你有3000万，相亲请客吃一顿饭，花多少钱合适？

30000？40000？

答案是400！

很多人一定大跌眼镜，你都有3000万了，相亲请客才花400？渣男！

会这么想的人忽略了一件事，他们在想自己这身家不超过6位数，月入1万的，相亲请个客400的标准都会觉得寒酸，更不用说你这身家3000万的人。

事实上，身家不超过6位数，月入1万的，请客花1000也干得出来，哪怕花3000也敢咬牙硬上。

为什么？因为他们虽然工资尚可，但他们还属于赤贫阶层，赤贫阶层的生活需求极为简单，哪怕把不足6位数的财富耗尽了也几乎不影响他们的正常生活，而且他们的财富想重新积累到6位数的也是非常快的，所以偶尔相亲请客花自己身家的1%对他们来说是可持续的。

但对3000万身家的人来说，请个客花去1%的财富无论如何都是败家子，财富会很快散去，但3000万的财富的重新积累可能需要两代人，可能需要几十年，总之一代人身上可能只会出现1次，所以他们不会这么花钱，而这么花钱的人也不配拥有财富。

那些身家3000万肯花400跟你约会的才是打算一直和你在一起的人，肯花3000请你吃饭的，那是没有明天的人，那才是渣男！

克勤克俭不一定能积累财富，但过度消费一定积累不了财富。金钱是高尚的，人们只要不违法乱纪，赚的每一分钱都是解决了别人问题的报酬，不尊重金钱不尊重商人的人也会被金钱抛弃。