本文主要从三个层面，就调控下的房地产市场进行定性分析，即：宏观市场发展方向、中观整体客户市场变化、微观产品落地，进行分析，并就中小企业未来发展方向提出一些个人看法。
一、宏观：政策市场
1、调控早晚会放松，对房企来说，市场仍然存在
原因是：
（1）中央表态，调控短期不会放松，但说之后会建立长期长效机制，所以长期看，市场早晚放开，但当下开发商还是要谨慎；
（2）调控导致很多改善型购房需求受到抑制，改善型需求主要来自中产，30-45岁之间这批人，这批人社会的主要精壮力量，也是功改型人群，市社会主力，需求长期被压抑，社会发展肯定会有影响；
2、房价肯定不会跌，用经济学原理说，因为有需求，需求决定了价格
房产市场价格发展整体趋势：一二线，稳定，可能会小幅上涨；三四线，涨幅略高，有三方面原因：
首先，一二线城市因为限购，导致需求外溢；
其次，国家三四线去库存的政策导向；
再次，三四线城市本地市场基本上以功改型需求为主。
二、中观：客户市场趋势
投资客受到抑制，功改、悦享成为真正主力，理由如下：
1、各地相继出台各种调控政策，严厉的达到“四限”，限购、限贷、限售、限卖，直接导致了投资客被清理，功改以上客群付出市场水面；
2、各地百姓经济条件大幅提升，但存在人民日益增长的美好生活与平衡，不充分的发展间的矛盾
尤其是三四线城市，人民生活条件提高了，二胎大量的出现，对居住空间、环境乃至住房的品质要求也大幅提高，但是实际现状是，普遍高质量品质的产品缺乏，这也就为房企发展提供了大量的机会，这种机会无非两方面：一个是市场份额有机会占有；另一个就是，溢价，品质和溢价是挂钩的；这些品质要求的客户，就是功改、悦享类客户，是这个城市的购房主力客群。
三、微观：产品端趋势
趋势1：功改悦享类产品成为市场主力
以客户为核心的产品策略日益明显，目前看来，全国大部分市场核心产品主要还是以功改类产品为主，差不多集中在105-170㎡，也就是新婚或小太阳的安居类小三房产品，到多口之家，4房乃至以上的产品。
通过我们在全国各项目所在市场数据分析，我们也确实发现，各城市的2017年在推项目主力供应产品以及成交情况，无论从客户端还是，产品端，都体现了功改型和悦享型产品的这一大的趋势；
趋势2：产品属性去投资化，以客户为导向的产品力研发能力成为决胜关键
客户端的这种功改和悦享者购买，这次置业很可能就是很长时间不会再购，甚至是终极置业，加之调控直接导致产品属性去投资化，客户对于产品品质的要求会看的比以往都重，这就对产品研发，产品工程品质提出更高要求。
基于成本，产品营销等方面要求，反过来，就直接会导致对客户及其需求的研究更加关注，那么未来房企的竞争能否获胜，很大程度上，就取决于对客户的关注和研究是否专业和深入，对产品的研发打造是否专业，具有工匠精神。
另外，营销、客研、研发会成为企业非常重要的三支部门。
趋势3：租赁市场日益规范，寡头企业优势明显
客户端功改和悦享需求的凸显，主要是针对商品住宅销售的，那么事实上，市场本身存在的需求，还包括安居、扎根等这类暂时购买力还不够，暂时又需要居住的人群。因为调控政策强调“多主体供给”，这类人群，更多的会通过租赁，或者甚至通过公租房等方式来实现居住需求。那么再来简单看下租赁市场：
1、公租房类产品
这类主要是政府为主体的供应渠道，这里撇开不提。
2、租赁房
这里主要看由开发商提供的租赁房。这类住房是开发商持有运营，那么也就会催生开发商新的产品和运营部门。租赁市场原先就有，通过这次调控，市场将会更加规范化和体系化，主要会分化出高、中、低三种类型：
（1）低端客户：主要是刚毕业的或者出入职场的人群，或者普通的职员、打工者，他们支付里低， 显然从盈利角度来说，不是开发商的菜，这一类就直接交给市场上的一些普通小区租赁就可以了。开发商主要吃的是中和高端客户。
（2）中、高端客户：这两类的客户市场的租赁业务，就涉及到，长租公寓这类业务，对企业融资，运营这块要求很高，这块做的比较领先的，目前主要是龙湖、万科还有保利这些TOP30甚至20的企业，由于这些企业市场规模大，资金实力雄厚，融资渠道多样，行业经验足，企业发展已经度过了需要维持生存的阶段，他们有财力、人力去投入这块，并且企业发展到这个阶段，盈利增长点，也需要其有突破。所以，它们可以做这块，但对于中小企业，尤其是企业年销售规模还在500亿以下的企业，也就是TOP30后的企业，目前还是需要走靠规模致胜的策略。不断的拿地，销售，扩张。
四、小结
总体来说，对房企来说，未来市场仍然可期，尤其是中小规模房企，为此我们需要做到：
1、扎根传统住宅市场，精准产品线定位，深挖续存的市场红利；
2、占有并积极扩大三四线城市地方市场，扩大全国市场份额，积累企业发展资本；
3、深耕已落地城市，扎实客研，提升产品力，实现品牌价值生机和品牌溢价。
备注：文中，“扎根、安居、功改、悦享”为延用龙湖客户研究细分体系的客户分类。
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