近年来，随着城镇化发展和各大城市土地开发强度越来越大，“三旧”改造走进了人们的视线。

常常听到哪里拆迁，村民变千万富翁的说法。

坐等旧改，就能变千万富翁？

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01

拆迁变富翁的计算逻辑

某新闻网站发出了一篇报道，内容是关于东莞中心城区某社区拆赔方案公示，标题是“**这条村，将要诞生一批千万富翁”。

我们来看看，在这篇报道里“千万富翁”是怎么计算出来的。

这个社区公示出来的补偿标准，置换物业是1:1，3层及以下换成住宅，4层以上换成写字楼。货币补偿是按建筑面积13000元/平方米进行补偿。

假设其中一户村民有一间自建房，共5层楼，每层100平方米，进行物业置换补偿。

1-3层楼换成住宅，就有300平方米的住宅物业，按照该片区的市场价约40000元/平方米，相当于置换了价值1200万元的住宅物业。

4、5层楼换成写字楼，就有200平方米写字楼的物业，按照该片区写字楼价格大约在3万元/平方米，相当于置换了价值600万元的写字楼物业。

两者相加，相当于换回了价值1800万元的物业。

这样计算，听起来还真的是拆迁出“千万富翁”了。

细想一下，似乎不太对劲。

如果住宅物业价值40000元/平方米，为什么选择货币补偿，实施主体只给13000元/平方米？

如果这户村民不选择物业置换，选择货币补偿。

5层楼共计500平方米，按13000元/平方米计算，可以获得650万元补偿。

货币补偿价值是物业置换价值的1/3。

不对头，是吧？

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02

拆迁补赔两种选择的真相

事实上，物业置换，换的是以后建好的物业，真正的物业价格是建成交付给村民时才能产生。

就是说，真正的物业价格应该以交付后的时间节点价格来计算的。

用目前时间节点的片区价格去计算，结果显然是个鉴于当前时点的计算值。

目前的楼市价格还处在高峰值，试想今年的楼价相比去年这个时候，已有所下降。

如果让楼市回归理性是必然方向，物业建成交付是在3年后，真正的物业价格就是3年后交易所能获得的价值。

那货币补偿价值是怎么来的？

货币补偿价值是实施主体按照当地市场价水平核算出来的价格，是基于物业现状的市场价值。也就是说，村民的房子现在要卖给同村人的价值。

从这个对比上来看，村民选择物业置换比货币补偿的价值预估要大得多。

面对拆迁，有时候需要理性一点。

上面这份报道里讲的是东莞城市中心区，对于东莞这样的湾区城市，可以说是目前全市楼价最高的地区。

我们再来计算一下东莞大多数被拆迁人可能得到的补偿价值。

东莞大多数镇街的住宅楼价约在2万元左右，商铺或写字楼价格在1.2万元左右。按照上述报道的拆赔标准计算，被拆迁人可以得到的物业置换面积的当前价值大约是840万元，相当于城市中心区补偿价值47%的水平。

对于其他城市或地区的被拆迁人来说，估计还远没这么理想。

在一些三四线城市，如果片区楼价只有5、6千元水平的，拆迁补偿还要低。

如果你是被拆迁人，可以按上面的计算方式做一下对自己的拆赔预估。

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写在最后

除了物业置换或货币补偿，拆迁补偿中另外还有搬迁费补偿、装修补偿、临时安置费、签约奖励等补偿。

8月中旬，东莞市发出了《东莞市“三旧”改造拆迁补偿成本核算暂行指引（公开征求意见稿）》。

这份征求意见稿意在让被拆迁人降预期，让拆赔标准回到理性范围。

乍一看，似乎比现在已公示或正在签订拆迁补偿协议的项目拆赔方案要低。

目前未被列入今年动工或明年重点项目的项目片区，就要按新政策来执行了。

东莞的村民需要等待官方正式指引发布，并对照自己房子的实际情况来重新计算。

以上纯属个人看法，请以官方发布为准。

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