买房这些事儿8

冯伦分析了因城施策下对各个城市房价的判断，讨论了租房和买房的基础，就是承认房价是会波动的，而不是一直上涨的，如果要是假设房价一直这么快走到大涨，那很显然，买房是最划算的。

作者说现在实行的是因城施策，所以每个城市都有它的特殊性，比如北京在大力推广共有产权房，而且还强推限竞房，这类房子最高售价，在土拍的时候就已经被写死了，开发商没有涨价的空间，限定房价格比周边二手房低，所以只要有一个限竞房开盘，周边的二手房就基本别想卖了，这种变化之下逐渐的逼迫炒房客退场。

作者还谈到了天津，2018年五5月天津推出了海河英才计划，大幅度放开了人才落户的条件，赤裸裸的抢人，由于天津高考分比北京还低，教育资源丰富，而且离北京近，买房客，蹭高考热度的人，不会真心在天津落户工作，他们顶多就是买个资格，即使需要房子最便宜的，够用就好，压根就没打算在天津长住，所以房价拼到最后拼的还是人口的粘性，人口是来了，但是流不下来也是没有用处的，因此天津的房价不涨反跌。

作者对海南的印象最为深刻，海南最近也做了很多的探索，又是博彩，又是赛马，有人说这是要把海南建设成下一个澳门，定位是度假天堂，国内也有很多人都移居到了海南，其中东北人去得最多，我的感受也很深啊，前两年我去海南玩的时候，住的民宿就是山东人，在海南投资的房子。和房东聊天，他说他冬天在海南，夏天回东北，问下来海南有些城市的房价可着实不便宜。房价收入比跟北上深差不多，租金却便宜的多，这打消了我在海南投资的念头。

随着调控的加码，北上深的褪色，是现在去库存之中产生了一个口号，叫做返乡置业。

到底是什么推动的返乡置业呢？作者总结：一是一线城市房价太高，大家已经看不到希望，二是强二线和三线快速崛起，也出现了一些产业机会，但是高铁和城际铁路开通大大方便了交通，四是二三线租赁市场崛起，自己可以买房子赚取租金回报率出现，五是非一线抢人大战出现，让一些在北京，上海绝望的人心态动摇。

那些在大城市里见过房价大涨，也赚着高工资的人，抢先一步回老家抢房，起到了助推房价的作用，但是他们忘记了考虑流动性，三四线的房子买进去容易，变现困难，现在除了新一线和二线头部城市，其他城市基本出现流动性枯竭，辛辛苦苦抢到的房子，恐怕再也无变现。

作者说未来一段很可能升值的房子就是养老类的房产，比如养老公寓，现在的养老资源根本不够，1000个老人只有27个养老院床位，所以未来养老绝对是一个巨大的痛点，现在很多开发商和保险公司合作开发养老社区保险，加养老的模式正在探索，以后你可能通过购买保险或者金融信托的方式，获得养老保障，也就是说你买的保险里面，会有一个医养结合的养老服务规定，多少岁你就可以搬到某个养老社区里居住？享受什么样的养老服务，直到终老为止，比如现在的康泰保险就做了一个产品，投保金额超过200万，可见这个产品还是比较昂贵的，应该只能对富人提供服务；另外一种，比如作者公司和中国人寿合作，老年人可以购买海南三亚的海棠湾养老公寓，直接享受养老服务，总之，商业化养老服务和商业化养老地产，未来可能会很昂贵。

冯仑的这本买房这些事儿学习完了，收获颇丰，以前我是从消费者的角度来理解房子的，现在知道了开发商是怎么想的，又是怎么做的，未来他们还会有哪些布局，有些买新房的技巧，也有买二手房的注意事项，还有对政策的解读都很实用，但是我个人理解，进入房住不炒的全新阶段，虽然是大家以前完全没有见过的，但靠买卖房子获得差价暴富的概率在变小，投资是为了更好的生活，像房子这些东西都是身外之物，赶上了的风口赚到了那最好，没赚到也不一棵树上吊死，毕竟赚钱的方法还是很多的，只不过现在还没有掌握到，放平心态，认真快乐的活着才是最重要。