时下，一谈到房价，普遍第一反应都是贵，不仅北京的房子贵，连我自己老家的房子也越来越贵了，稍微地段好点的，或者只要能打上 “学区房” 的标签，那房价更是蹭蹭蹭的往上飙……论及原因，也多是诸如 “房价泡沫”，“炒房”，“地价贵”…...等表象因素。

直到最近，我看完徐远教授的这本《城里的房子》之后，虽然还是觉得房价贵，但至少是明白了这个 “贵” 背后的一些经济原理。 

本书作者徐远，是北京大学的老师，长期关注中国经济和金融的发展，做各种城市调研和企业研究，对于房子有着自己独特的看法。无独有偶，他居然还是 “香帅无花” 唐涯的先生，也是巧了哈。

这本书的前面八章是有关房地产的基本知识点和经济原理的剖析，以及对未来房价的预测和房产投资的看好；而中间部分则是对一些发达城市比如纽约、芝加哥、德国、东京、首尔以及香港的房价变化和发展历程的概述和对比，这部分的内容其实也很具有可读性，有助于我们更宏观的理解房地产经济的发展趋势，以及不同房改制度下的利弊权衡。最后一章则是有关房市的一些问答，有个别业内人士提出的问题也是蛮有深度的。

因此，就我这个经济学小白而言，阅读本书可算是对房地产行业的一次彻底扫盲，此外还意外地调动起我对宏观经济学分析的兴趣呢~

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本书一开始，作者便先仔细分析了一些有关房价上涨的不准确归因：

1，认为货币超发导致房价上涨 ❎

事实上，中国的货币超发并不严重，比很多其他国家都轻。

2，认为供地不足导致房价上涨 ❎

事实上，有不少三四线城市的地方政府为了筹集资金，卖了很多地 ==》土地供应是很充足的，但这些地方的房价依然在上涨。所以说，决定房价的不是土地，而是位置！土地可以加大供应，但是位置是固定的，没法 “加大供应”。所增加供应的土地，是城外的地、城乡结合部的地，不能替代城市中心的地。

英国地产大亨哈罗德·萨缪尔爵士(Lord Harold Samuel)曾说过：Three things matter: location, location, location. 选房子的时候，三个要素特别重要，分别是位置，位置，还是位置。

甚至还有观点认为是地价高导致房价上涨，这点也是本末倒置了，从经济学的供需原理出发，恰恰是因为房价的上涨才导致了地价的上涨。

3，认为房价是 “炒” 起来的 ❎

不全然是。若房价是炒起来的，就会有下降的时候，比如温州和鄂尔多斯的房价，曾被炒高，而后又回调。但对于多数城市的房价，基本上还是持续上涨的，即便在政府调控下依然坚挺。

所以，当我们不够了解现象背后的基本原理时，我们就没办法冷静且有逻辑地剖丝剥茧，自然也就很容易受惑于众说纷纭的各种看似有理的观点了。

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而本书作者徐远，则是在宏观经济学研究层面，对上述这些归因进行了逐一辩驳后，提醒我们要回归经济学的最根本原理 — 供需关系，才能找到最根本的原因：

1，中国房价的快速上涨，根源在于快速的经济增长 + 城市化。

2，政府调控房价，调控的是房价的过快增速，而不是房价水平，这是为了社会的繁荣稳定。

3，房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象；而中国的经济发展水平还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。

👉现状：经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数很大，老龄化才刚开始。

4，房价收入比：现在的房价和未来中高阶层的收入的比。

👉注意 “未来” 的解释：目前的房价是对未来收入的反映。比如看好一个股票，是觉得这家公司未来盈利会大幅度增长，你不会等到未来再买，而是现在就买。高估值是对未来盈利增长的提前反映，不是因为现在的盈利水平高。

👉注意 “中高” 的解释：因为未来不是所有人都买得起房，只有中高收入阶层才买得起房，其余人需要租房住。

5，相较于其他国家，中国的房价收入比之所以这么高，是因为中国目前的收入水平低，预期收入增速比较快；而美国、日本这些国家已经进入稳态阶段，收入水平已经很高，所以收入增速自然就慢下来了。

6，一个城市的房价收入比高，不一定说明那个城市的房子贵，因为很可能是那个城市的增长潜力好，反之亦然。简言之，房价是对未来收入的提前反映。

7，中国的房价虽然贵，但和1990年日本房地产泡沫时的房价不在一个数量级上，远没有达到泡沫的程度。只要是符合世界范围内房价上涨的一般规律，贵不一定就有泡沫。

8，刚需买房的时候，要遵守两大原则：

👉先上车原则：不要奢求 “一步到位”。可以先买个买得起的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。否则随着房价的看涨，越来越买不起。

👉稀缺原则：买负载着城市稀缺资源的市中心的房子。因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、办事机构等。如果实在买不了市中心的房子，就选地铁沿线的房子。

9，买房初期的负担在于首付、月供的压力，但过不了几年，房子就是资产。

👉要尽量少付首付，多用贷款（对抗未来的通货膨胀）

👉尽量延长贷款的期限，尽量选择公积金贷款（利率低）

10，决定城市房价的八大要素：

👉常见的已知要素4个：城市规模，人口流入，人均收入，土地供应情况；

👉不常见的关键要素4个：儿童数量增速，上市公司数量，财政收入，服务业占比。

…... 

以上是我在阅读过程中觉得收获比较大的一些观点，分享给大家。

当我们尝试着透过现象去分析事物的本质，尝试着从更大更广的层面去理解一些社会现象时，果真是会有很不一样的收获呢。

期待你们的留言和分享~