本书简介：无论是自住还是投资，房子是当之无愧的“国民话题”。中国的房价有泡沫吗？买房还是租房好？要不要考虑学区？买郊区的大房子还是城里的小房子？本书既有针对不同人群的买房指南，也有不同类型城市房价走势的明确判断和理论分析，还有国内外房价和投资的比较。
我结合徐远在中信商业院的21讲专题音频讲解，为你从五个方面进行分享。当我写完这篇读书笔记时，对中国和国际大城市的房价有了一个深入骨髓的理解和认识，再也不会像吃瓜群众那样，人云亦云了。
这就是我阅读的巨大收获。
相信本书也一定会让你酣畅淋漓，直呼，早一天读到该多好的感慨。
你对房价的一切疑惑，本书给你所有答案。
作者简介：徐远，北京大学金融学教授、数字金融中心高级研究员，博导，美国杜克大学经济学博士，著有《经济的律动》、《人·地·城》、《中国经济增长的效率与结构问题研究》等书。
本书共21章，下面继续对第四、第五部分进行分享。
四、房产配置操作
通过以上分析，相信你已经明白，中国的房子很难说有泡沫，长期趋势和短波动都符合一般规律，那就开买吧。
1.首次置业：稀缺原则和先上车原则
稀缺原则：指对房子价值的判断和房价增长潜力的判断。
城市中心的房子太贵，买不起大的可以买小的。实在买不了城市中心的，就选择地铁附近的。因为交通方便，可以替代城里的各种便利。
因为房子的价值在于附件的稀缺资源。
先上车原则：中国的经济就像一列奔驰前进的列车，一个个大中城市，就如同一节节车厢，买房就像买票上车。
无论是卧铺还是站票，先买了上车。
一个常见的误解就是，买房要一步到位，面积要够大，位置够好。挑来挑去找不完全满意的，就耽搁了，没上车。然后房价就涨，越来越买不起，被列车抛下了。
为干什么强调这个原则？
国为现实有很多人犹犹豫豫，错失了买房的良机。这种犹豫，往往是由于一些认识上的大大小小的误区。
而且，房子这些年总体上是供不应求，你不买有人买，犹豫一下就没有了，
我知道，你犹豫是担心房价会回调，那房价会回调吗？
你看前些年温州、鄂尔多斯的房子，前几年回调很多。可是绝大多数大城市的房子，不管怎么调控还是涨，就充分说明这里炒作的因素很少，如果是炒起来的，不会这么坚挺。
你可能还有一个疑问就是，房价都这么高了，不会大涨了吧？
你看一下我国的发展阶段，综合看收入水平、消费水平、房价水平、城市化率、老龄化等因素，我国只相当于日本1970年的水平，韩国1985年的水平，现在人均收入仅有美国的1/7。随着经济的增长，房价还会涨。
简单框算一下，假设未来10年的经济增速3%，不高吧，通货膨胀2%，城市化率1%，合计6%，10年累计就会增长80%，到了2020年就会翻一番。
2.改善买房
改善买房，一是换一个大一点的房子，二是改善你的财富状况。
房产作为一种非常重要的资产，在标准家庭的财产中占绝对的比重。你看，过去十几年，买了几套房的人，现在财务上都得到了大幅改善，甚至实现了财富自由。
现实中，有些人只看到买房的负担，不看房子的资产价值，是不对的。买房是有负担，有首付、月供的压力，但没过几年，就是资产了。
比如你买个房子租出去，没过几年，发现租金比月供要多，完全不用额外付月供了，是你的净资产了。
（1）现在买房还晚吗
答案是不晚。
第一，房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象。
从1946年到2016年，共70年的时间，全球14个主要发达经济体的房价，累积上涨90多倍，扣除物价上涨因素还上涨4倍多。
所以房地产的保值增值，是实至名归的。
你会说，房价上涨这么多与房地产泡沫不矛盾吗？
不是，不是数字错了，而是在于你观察现象的关注，是有选择性。
很多人都知道美国2007年的房地产泡沫，可是现在很少人知道美国的房价已经超过2007年的最高点了。
这是因为泡沫和危机引起很大的动荡，被媒体反复报导，吸引了很多关注，给你留下深刻印象。而年复一年的增长，会引起你的审美疲劳，再加上媒体的报导也不多。现实是，房价在缓慢的上涨。
第二，我国的发展阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。
目前我国收入水平只有美国的1/7，日本1970年的水平，韩国1985年的水平，还有很魇发展空间。
我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数很大，老龄化开刚刚开始，这三大“红利”共同构成了房价上涨的基本面。
第三，全球范围内的“资产荒”。
二战以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在战后70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要找到投资渠道。
但投资的项目就那么多，于是，房产自然受到追逐。未来只要不发生大规模的战争，大城市的房子作为安全资产还是会上涨。
（2）买房还是买股票
从历史数据看，买房的收益率比买股票、债券高。
从2003年开始，到2017年14年间，房子涨了差不多10倍。一线从5000涨到50000左右，二线从两三千涨到两三万。
如果考虑首付30%，就是加了3倍多的杠杆，这就是30多倍的放大收益。
而上证指数涨了4.5倍，深指数涨了4.7倍，中小板涨了6倍，港股恒生指数4倍。
买房的收益率比股票高了5倍以上。
如果你买理财产品，也就涨了1倍多。如果买国债，收益率比理财还低。
实际上，过去十几年，买房子的人都改善了财务状况，买了股票的，除了少数眼光独到的人挣了钱，大部分没怎么挣到钱。
（3）改善房，如何安排首付和贷款
有三个基本原则：
第一，尽量少首付，多用贷款，一般来说，应该付一个允许范围内的最低首付。
这样不仅可以减轻早期支付压力，还可以对抗未来的通胀。如果通胀高的话，10年后还100万，可能只相当于今天的50万，省50万。
第二，不仅多用贷款，期限要尽量长。
同样可减少近期还款压力，对抗未来的通胀。
第三，尽量用公积金贷款。
按照目前的利率水平，每100万20年的贷款期限可省月供1000多元。
3.购买养老房的“八大要素”
我们的父母活到90多岁，我们这代人活到100岁，是大概率事件。60多岁退休，还有近40年的养老生活，自然需要更多的财务资源。
（1）在哪里买房
常见的四大要素：1.城市规模（用GDP总量或城市人口衡量），2.人口流入，3.人均收入（用职工名义工资），4.土地供应。
为什么城市规模是房价最重要的决定因素？
因为大城市的规模本来就是其资源获取能力和城市管理水平的最重要指标。
人口流入，像北、上、广、深不用说了。
还有不常见的四大要素：5.儿童数量增速，6.上市公司数量，7.财政收入，8.服务占比。
儿童数量增速，数据分析显示，一个城市的学龄儿童数量越多，房价就越高。
比如深圳学龄儿童地增速是全国最快的。从2000年到2016年，学龄人口增长300%，是第二名厦门的2倍，第三名北京的3倍。
家里有了小孩，买房就是刚需。不仅解决了孩子上学的问题，财富还增值了。
上市公司数量，
2017年A股新上市公司家数最多的分别是广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东、湖南这八大城市。都是经济活跃的地区。
为什么？
因为申报上市时，经常是5-6家才过一家。审查之严，可见一斑。
财政收入
经济好的地方，财政收入也好。
从数据上看，我国有七个省市，分别为上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏、福建，财政状况良好。其他省市都处于财政赤字的状态。财政入不敷出，就容易大量卖地，房价增长的潜力就大打折扣。
服务业占比
也就是第三产业的比重。服务业主导的城市，发展潜力大，在经济下行的情况表现也比较好，比工业主导的城市好，对抗经济下行的能力也强。
（2）国外买房靠谱吗
第一，国外的房子并不便宜。比如亚特兰大是美国的大城市，人口只有50多万，房价2万美元多每平米。对于一个人口50多万的城市，其实并不便宜。
第二，与国内可比的城市相比，国外的房价更高。
比如纽约、洛杉矶等大城市，市区人品好几百万，都市圈人口上千万。房价是北京、上海的2倍。
第三，国外房子的投资收益率并不高。纽约、东京的房产，不但价格高，持有成本也高，投资回报率并不高。
比如纽约，房价是北京的2倍，名义房租收益率4%以上，但是扣除房产税、保险费、管理费等，也就是2%左右。和国内一线的城市差不多。
一个简单的逻辑就是，这是个资金富余的时代，国外的资金也在寻找投资机会，如果国外房产的收益率高，早被专业机构、富豪买走了。你去买的时候就是个接盘侠。
但如果少数高净值的人群资产很多，国内有很多套房子，在国外买不是为了增值，是为了分散投资风险，是另外一回事。
4．租房比买房便宜吗
有人说，房子这么贵，我租一辈子，不用买，这种想法正确吗？
首先，大城市的房租增长很快。今天看起来便宜，未来会很贵。
2010年到2016年，是我国经济大幅减速的的七年。但是北上广深的房租，每年涨幅都在6%以上。其中，上海上涨最快达11.2%，7年翻了一倍还多。深圳和广东分别为7.5%和7.4%，北京为6.4%。比年平均通货膨胀2.6%，快了至少一倍。
现在北京一个六七十平米的房子租金要六七千元，好地段更贵。放在六七年前，也就是两三千元。
这样的增速，是非常恐怖的。
假设你现在租一个房子，月租为6000元，每年增长6%，70年后月租金为33.4万元（6000×1.0669）。年租金为401万元（33.4×12）。
其次，租金的快速上涨，并不是我国特有的现象，国外也是如此。
为什么租金上涨这么快？
第一，根据价格弹性原理，从需求上看，大城市的租房市场是一个“需求刚性”+“供给刚性”的双重刚性。从供给上看，给定的地段的就那么多，如果现在租房的人不搬，你就租不上。在需供的双重挤压下，租金必然上涨。
第二，根据恩格尔定律，随着收入增加，食品方面的支出下降，居住、旅行、娱乐支出是上升的。
也就是说，人们会把更多的钱用在房租上。所以房租的增速必然很快。
过年几年收入的年增长7%，而房租的增长一定高于这个数。
租房比买房划算吗？
假如你租了一个小房子，月租为6000元，其售价为432万元。租售比60倍（432/（6000×12））。感觉租房很划算。
假如租金每年上涨6%，累积30年。共付了569万元的租金（年租金72000+72000×1.06+72000×1.062+72000×1.063+……）。然而，你付了569万元，房子还不是你的。
如果你买，凑了30%首付，并用公积金贷了款，30年还清。首付和房贷本息合计为603万元，比租金多了34万元。然而房子归你了。粗略估算后，30年后的房价应该是千万元级的了（仅仅是随着通货膨胀率就能达到千万元级的）。
所以买房本身是具有抗通胀性质的。
租房租哪里好呢？
比如你是个化妆师，事业刚起步，那最好租在交通便利的地方，客户一打电话，你很快就能过去。就会积累更多的客户。
这个时候，你虽然买不起房子，但你投资了自己，让事业更快进步。
所以租房的原则是便利性。
五、国际大都市的房价
1.“东京”地产泡沫没有告诉你的故事
日本东京的地产价格指数，从1990年以来，下降了约7成，日本经济失去了20年，也被认为与房地产泡沫有关。
上图是日本东京1985年以来的房地产指数。最高点在1990年左右，然后一路下滑，到2003年到谷底。然后有涨有跌。
从1990年到2003年，住宅地产跌了60%左右，商业地产跌了75%左右。这是毫无疑问的。
但是。
从2003年开始，泡沫已经过去，房价已经开始上涨了。
从2003年到2007年平均上涨了15%。然后金融危机爆发，房价又回调。然后从2012年到2017年，住宅房价大约又涨了20%（指的是东京都的价格，而东京市区涨幅更大）。
所以，泡沫，从2003年已经是过去时了。2003年以后的房价，是和世界一起涨跌的。
再看商业地产的价格比住宅高多了。
为什么？
因为当时东京的大量土地集中在大企业、大财团手中，买地都用来修建写字楼、财物中心。买地时，利用当时宽松的货币政策，借了很多低息贷款，买地力度非常大，大幅推高了房价。等到泡沫时，跌的也厉害。
那东京房价泡沫的真正原因是什么？
有很多版本，主流的是，1985年广场协定，强迫日元升值，日本当时为了刺激经济，降低利率，进一步刺激了地产泡沫。
都有道理。但汇率升值和利率宽松，能解释那么高的房价吗？
从1946年到1990年，日本的房价上涨了1000多倍，当时的房价是纽约的10倍。
而我国过去十几年货币也在升值，利率水平也很低，为什么我国的房价只上涨了10倍多？
汇率和利率都短期原因，关键更要看1980年当时全球和亚洲的经济格局。
1980年的日本，是当时全球第二大经济体，其他三小龙和日本不在一个量级上。中国当时也很落后，对日本构不成竞争。
东京很可能成为亚洲的经济中心。当时日美贸易是顺差，连美国好像也竞争不过日本。
由于以上原因，极大鼓舞了日本企业和居民的乐观情绪。日本的地产泡沫，就是在这种环境下成长起来的。
那日本天量涨幅的短期原因是什么？
第一，1985的广场协议，使日元兑美元的汇率由1985年的240元升高到1990年的130元，升值差不多一倍。
日本升值的客观效果，使得大量资金涌入日本买房。
第二，日本在1978年开始降息。降息虽然刺激了经济，但副作用就是进一步刺激了房地产价格。因为资金成本低，买房子的人就多了。
那泡沫是怎么破灭的？
第一个原因，日元的大幅升值。
第二个原因，1988年全球主要国家通过和巴塞尔协议，要增加银行资本充足率。相当于大幅收紧了日本银行的银根，大大限制了日本银行腾挪的空间。
第三个原因，1990年，日本的通货膨胀开始抬头，日本央行开始加息。这对于买房的人来说，是个巨大的负担。
在以上三柄利剑的合力下，日本的地产泡沫终于破灭。同时破灭的还有日本的股市。
那日本的经验对我们有什么启示呢？
目前我国市场情绪低迷，房产调控很严，和日本1980年情况正好相反，加上现在的房价只相当于东京90年代的1/16，根本谈不上泡沫。
那现在去日本买房划算吗？
如果是居住，那就根据实际情况看。
我们只说投资。
首先，绝大多数的日本城市，是没什么投资价值的。
为什么？
根据2013年的数字，日本有6100套住宅，但只有5200户家庭，房子比家庭多了近20%。这种情况下，总体是，房价不会涨。
金融危机以来，房价反弹的主要是东京的。而大阪、名古屋，是日本第二、第三大城市，房价基本没涨。所以投资房产，看东京的就行了。
东京房产的投资回报率高吗？
东京住房的租金收益率为5%，比北京、上海高很多。可是每年需要交1.7%的房产税，还要交保险费、修缮费，剩下也就3%左右，还不如我国的理财产品高。
在购买过程中，还要交相当于房价4.5%的中介费、律师费、消费税等。如果有投资收入，还要交30%的资本利得税，要汇出境外，还要再交20%。
所以，在东京买房，实际回报是很低的。
而且日本的发展潜力，不如国内。在东京买，还不如在国内一线城市买。
2.纽约—世界之都的房价有多高
纽约作为世界的金融中心，是当今世界最有活力的城市之一，全球范围内，房价只比避税天堂的摩洛哥低。
纽约房价是什么特点呢？
一是价格高，二是差异大，三是投资回报率低。
首先价格高：纽约2016年建成的公园大道432号的全美第三高楼。最贵的一套豪宅是一个沙特富豪买的，占据整个顶层，成交金额8770万美元（相当于6.08亿元），面积为767平方米，折合单价为每平方米11.43万美元。
这个楼盘的销售价格在每平米8-11万美元，折人民币55万—75万元。
这个价位，比北京、上海最贵的豪宅也要高了一倍以上。比如，汤臣一品是上海最贵的楼盘，现在的价位是20-30万元。
作为比较，北京、上海的高端公寓，目前的均价在十几万，大约是纽约的一半。所以，无论是豪宅还是高端公寓，纽约的价格都是北京、上海的一倍以上。
那纽约曼哈顿的均价是多少？
大约在2.3万美元，折人民币16万，北京城区大约7-8万元。
其次，差异大：以上说的是曼哈顿岛的价格，曼哈顿岛是纽约的核心，面积相当于北京的二环。其他区域，比如曼哈顿岛的北部，也有不到1万美元的房子。所以，曼哈顿岛内不同位置的价格差异是很大的。
一旦离开了曼哈顿岛，到纽约其他的岛，房价是快速下降的。
当我们说纽约时，说的是什么范围？
有三层意思，第一层指的是曼哈顿岛，这是纽约的核心。第二层指纽约市，共由5个岛组成，分别为：曼哈顿岛、布鲁克林岛、皇后、斯泰登岛、布朗克斯。陆地面积790平方公里，比北京五环670平方公里略大。
纽约房价第二高的，就是布鲁克林，比曼哈顿便宜一半，均价不到1万美元每平米。皇后价位第三，均价只有5000美元一平米。
所以，纽约的房价高，主要是曼哈顿的高。
为什么不同区域房价差异这么大？
还是那句话，位置。
你看北京，10-20万元的房子，都聚集中二环、三环往里的位置。
那你会问，北京万柳商圈，在三环与四环之间，价格怎么也20万元？
因为这是豪宅的价格，万柳不是所有的房子都这么贵，大多数房子的价位还是10万左右。
最后，投资收益率：纽约的公寓分两类，一是私有公寓，相当于国内的商品房，可以买卖。一类是合作公寓，相当于国内的经济适用房或廉租房。不能交易。
这两种公寓的价格的相差很大。上面所说的都是私有公寓的价格。合作公寓很难购买。我们就来说一下私有公寓的投资收益率。
投资收益率由租金收益和价格上涨两部分构成，以中央公园一带的为例。
毛租金收益率为3.3%，扣除1.5%的房产税，扣除物业税、保险费、收益率也就1.3%。很低。
那房价的价格上涨呢？
过去10年纽约房价上涨4%，和我国的理财产品差不多。比国内一线城市买房的投资回报率，差了很多。
3.首尔—历史的一面镜子
为什么要提首尔呢？
因为，首尔和中国地产发展历程非常相似。
第一，韩国也是从低收入国家发展起来的，期间也经历了房价的快速上涨和频繁调控。
第二，韩国的文化和我国很像，人们的思维和行为模式相似性高，比欧美国家有参考价值。
第三，首尔的面积和人口与北京很像。面积605万平方公里，比北京五环的667略小。人口1000万左右，与北京五环内的1198万差不多。
第四，韩国一半的人口集中在首尔，和我国人口向特大城市聚集也很相似。
第五，韩国也对高涨的房价频繁进行调控，我们可以借鉴其经验。
韩国的面积与人口与我国浙江省相仿。
我们分三步来看韩国的历程。
第一步，经济起飞。从1960年起，开始快速工业化，这个过程，可分为四个阶段：
（1）以纺织、玩具为代表的劳动密集型阶段；
（2）以钢铁、化工为代表的资本密集型阶段；
（3）以汽车、电脑为代表的技术升级阶段；
（4）以电子、半导体为代表的技术密集阶段。
这和我国非常相似。我国目前的发展阶段，大概在汽车、手机、电子产品主导的阶段。半导体的发展，才刚开始。
从1960年开始，韩国人均GDP以年9.7%的增速，连续增长30年，一举从落后的农业国发展为先进的工业国，创造了“汉江奇迹”。
从这个角度看，我国的经济奇迹，其实并不独一无二，日本、韩国都不比我们逊色。而且，人家都已经是高收入国家了（韩国人均收入在3万美元左右）。
所以，中国既不应该妄自菲薄，也不应妄自尊大。
第二步，韩国的房价。
首尔的房价增长，分三个阶段，
（1）1970到1991年的快速增阶段。
（2）1992到2000年的平稳阶段。
（3）2000以后的回复上涨阶段。
从上图看出，首尔从1986到1991年，房价上涨130%。韩国国土开发研究院的资料显示，1975到1979房价上涨210%。这样加起来，1975到1990年涨幅至少7倍。这个7倍涨幅没有考虑1970到1975，以及1979到1986这两个阶段。因此是个大大的低估。
假如没有数据的这12年每年增长6%，那12年间就又翻了一番。1970到1991的总增长就是14倍。这个14倍的增速，和我国过去20年的房产增速差不多。
所以，这再次表明，我国的房价增长，一点也不奇怪。
从1991开始，首尔地产进入平稳发展阶段。房价几乎没有上涨。
首先，韩国大幅加快住房建设，住房数量大幅增加。从1985的610万套人存量房增长到2000年的1100套，是房价平衡的主要原因。
其次，韩国政府采取了多方面手段。比如，限制土地价格，限制开发商利润，征收土地综合税、土地增值税，实施不动产实名制，限制住房贷款等等。
这10年间，韩国的房地产价格保持平稳。
从2000年到2008金融危机，首尔房价上涨150%，平均每年上涨135。
有意思的是，2005年，韩国政府为了抑制房价，开征综合不动产税，也就是房产税，税率0.4%，最高可达2%。但依然没有阻挡房价的上涨。
2005到2008，首尔房价上涨了50%。这充分说明，房产税不一定能抑制房价的。
最后，现在首尔的房价如何呢？
不同区域差异很大，总体水平和北京差不多，比北京略贵一点。折人民币，便宜的区域大概2万，贵的大概6—10万。豪宅在15—20万之间，最贵的可以达到50万以上。
那首尔房产的投资回报率高吗？
扣除税费，净租金收益率为2.2%，资产升值率为2.6%，合计4.8%，投资收益率的吸引力并不大。
4.香港—中国房价的标尺
说起香港的地产，就一个字，贵。
香港的半山豪宅，均价在人民币28万元/平米，九龙的高端公寓，均价在33万元/平米。就连西港这样比较偏的地方，高端公寓也达到25万元/平米。对那些超级豪宅，单价往往在50万元/平米以上。
香港的房价为什么这么贵？
上图显示1980-2018年9月香港私人住宅租金和售价指数。
香港住宅的高价，是长期上涨的结果。除了1997到2003这段时间，均是上涨的，连2008年的金融危机也不例外。从2003年到2018年，连续上涨15年，累计涨幅达650%。
从1997年到2003年，房价是下跌的。跌幅达60%。
有人简单归结于香港回归，对未来失去信心，显然是不对的。97年香港回归是个公开的消息，不是突然消息，不会对房价产生影响。没有信心的人，早就做了安排，不会等到97年才没信心。
那下跌的真正原因是什么？
1997年以前，《中英联合声明》限制了卖地的数量，房屋供不应求，房价上涨很快。
1997年以后，特首董建华提出“八万五建屋计划”，每年新建房屋不少于85000套。当时，香港人口只有600多万，年供给85000套，是非常多的。
2000年、2001年、2003年分别供应85710套、85000套、67000套。2003年，由于房价下跌，建屋计划停止，房价开始反弹。
所以，1997-2003香港房价的低迷屿房屋供应增加有很大关系。
对我们的启示就是，要想房价回调，最重要的就是增加房屋供给。
如何增加房屋供给？
在便利的地方增加。
比如，香港基本围绕地铁建房。
那北京、上海的房价，以后会比香港高还是低？
长远看，北京、上海的房价，会赶上甚至超过香港。香港作为一个标尺，可以让我们看清北京、上海的房价趋势。
总结一下。
本书共分为五部分：
第一部分:中国高房价的迷局：澄清流行的谬误
1.中国房价有泡沫吗
2.货币超发导致房价上涨吗
3.供地不足导致房价上涨吗
4.房价是炒起来的吗
5.房价收入比为什么这么高
第二部分：房价的基本面分析：建立正确的分析框架
1.房价的增速公式是什么
2.城市化-房价上涨的催化剂
3.技术进步会逆转城市聚集吗
4.生育类下降、老龄化会逆转房价趋势吗
第三部分：房价的政策面分析
1.房产税的出台会导致房价大跌吗
2.共有产权住房：中低收入家庭的“上车”方式
3.租售同权的效果如何
4.农地入市可以降低房价吗
5.房地产的“”五限”会长期存在吗
6.房价波动的真正秘密
第四部分：房产配置操作注意事项
1.首次置业：稀缺原则和先上车原则
2.改善买房
3.购买养老房的“八大要素”
4.租房比买房便宜吗
第五部分：国际大都市的房价
1.“东京”地产泡沫没有告诉你的故事
2.纽约—世界之都的房价有多高
3.首尔—历史的一面镜子
4.香港—中国房价的标尺
网友评论