你好，我是Wilson。一个正在以书写的方式磨砺自己的人，这是我在网络上的第116篇复盘随笔。

我的女儿Wendy今年4周岁了，再过两年就要进入小学，开始步入人生赛道的竞速阶段了。

为了给她一个良好的学习环境，这段时间我和老婆打算卖掉现在的房子，为孩子购置一套学区房。

卖房的常规操作大家都比较熟悉，基本上就是找房产中介公司来操作。总体上也没什么大问题，但我发现每次有人来看房都会问一些重复的问题，而且中介经常也会答不上提问，最后都需要我来一一解释。

现在想想，无论是卖房和买房，中介都只是充当一个房源信息收集和传播的作用，如何介绍清楚每一套房源的信息还是得靠实地查看和户主介绍。

说实话，作为房主，在卖房过程中基本上是处于非常被动的状态，房子能否吸引来优质的顾客，能否卖出理想的价格，全靠中介的用心程度，如果中介不靠谱，我们也只能在一旁光着急。

就在这时，为《邵恒头条》代班的脱不花，在课程中分享了汪有老师的卖房锦囊，据说借用这条锦囊，通常能帮助户主卖出更高的房价，甚至超过5%。

汪有老师锦囊

5%啊！那不得几十万啊，相当于普通人1-2年的薪酬收入，那可得好好研究一下。好，今天我就和好好你分享汪有老师的卖房锦囊。

一、自制宣传宝典，减少客户流逝

房产中介做房源宣传的传统做法，通常就是用手机拍一些房子的照片或者视频，再编辑一段简短的介绍文字，形成一条方便转发的微信聊天记录合集，作为宣传资料分享给意向买家。这种方式是典型的买方逻辑，它非常便于买家快速浏览、筛选房源，但这样特别容易使买家忽略房屋的细节，造成判断失误，对卖家来说就会造成意向买家的大量流失。

中介传统的宣传内容

其实，买家除了考虑地段、面积、楼层和价格意外，他们也对装潢细节、家具类型、电器配置情况、物业情况、小区绿化和周边配套设施等等信息感兴趣。但这些信息大多不是靠中介直接转述的，都是靠买家实地查看获得的，这就造成信息传递的损耗。毕竟实地看房是非常不容易的，要考虑很多因素，比如买家的时间、卖家的时间、天气的因素、周边房源的密集程度等等。

所以，我们不能坐以待毙，得靠自己制作一份精美的宣传宝典，协助中介尽可能多的吸引潜在卖家，形成竞价氛围。那这份宣传宝典得包括那些内容呢？

1.精美大片

而如果想把房价卖得更高，一定要自己为房子拍摄精美的宣传照，必要时建议邀请专业摄影师上门拍摄，要通过很漂亮的照片把卖点呈现得充分到位。拍照的重点是注意提高照片的对比度和亮度，让房子看起来采光好，更通透。

大家对房子舒适度的想象，很大程度上受光照效果的影响，在北方就更加重视采光。给房子拍照的时候，最佳的拍摄时间，就是房子日照最好的时候。如果房子采光不佳，或者拍摄的时候光线效果没有那么好，那么至少保障拍摄时，屋内灯光全开，灯不够亮，再借俩灯补点光。汪有老师提供了同一套房子在两种光线下的卖家秀，是不是一把就差二十万块钱。

补光前后效果

2.详尽的房屋亮点

房屋亮点是体现这套房子价值的关键所在，除了小区的地段，房屋的面积和层高，更重要的是介绍好这套房子的其它亮点。

装潢：如果当初的装潢时投入了大额的装修费用，就要尽可能的介绍装潢的细节。比如大理石、罗马柱、吊灯等大额建材的特效照片和文字介绍。

家具：如果是成系列的家具，就要单独做一介绍，介绍家具品牌、产地和做工细节，再配上高大上的特写照，那就更棒了。

电器：如果是一线大牌，那就尽可能的介绍，并着重介绍一般家庭很少配备的电器，比如嵌入式冰箱、洗碗机、烤箱和蒸鱼机。因为这一系列电器往往都要大十几万。

赠送的面积：有的房子多多少少都会有赠送面积，比如阳台或地下室。如果购房者看到，多多少少都会有一种占了便宜的满足感。

小区配套：这可是让你的房子有更好升值空间的关键了，我们要将小区内的配套设施进行详尽的介绍，包括会所、游泳池、花坛、游乐场所、健身房等较为突出的设施。你想想，谁不想在喧闹的都市中，有一片幽静愉悦的净土，让自己足不出户就能陪伴家人尽享闲暇时光呢？

周边配套：除了小区里面的，我们还要详尽的标注出房子周边的设施，包括医院、学校、公园、酒店、综合体等重要设施，如果周围有很多正在建的办公楼，一定要在资料中重点标注出来，因为这代表了房子日后有很大的增值空间，这就相当于是把你家的房子包装成了一个投资品，那成交价格更高的概率也就更大了。

3.感性的细节

最后的最后，我们还要在卖房的宣传资料里多添加一些感性细节，比如漂亮的夜景、负责的物业……尤其要加上你在这个房子里面的美好回忆，比如你自己是在这个房子里经历的那些喜事儿，结婚生子、升职加薪……这些都会影响买家对房子的想象。

感性的细节

你看，你把这套待售房屋的状态准备好了，卖家秀拍得特别漂亮，基本信息给得非常清楚，而且还运用了心理学的技巧给了好多能影响买家潜意识的积极的暗示，这时候你就可以着手来整合这套资料了。

把宣传资料制作完成之后，汪老师提醒，你要用PDF制作完，发给中介，这样的话中介非常方便可以直接转发给看房的客户。请记住，资料里不要放自己具体的门牌号码，避免隐私泄露。

二、集中组织看房，营造竞价氛围

最后，等到真的客似云来了，还有一招可以营造竞价氛围：把看房的客户安排在同一个时间段，彼此间隔不要超过20分钟，让意向买家们知道彼此的存在。也就是说，你要客似云来，就要安排得客似云来。

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好了，这一顿操作下来，我相信你的房子已经成功的从一堆房源竞品中脱颖而出，接下来就是等待有缘人的光顾和交流啦。希望所有有卖房意愿的小伙伴能够借助这条锦囊，卖出理想的房价，实现自己的财富最优解。