19日，住房和城乡建设部公布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，网上一片欢呼雀跃之声，认为租房的美好时代就要来了，房东再也不能乱涨房租了，租房也可以过一生了……真的是这样吗？被这类新闻刷屏后，翻出该草案仔细研读了下，只能说噱头吹得有点过，美好的租房时代还远远没有到来。
1.《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》还是一个草案，能不能顺利出生是一个问题；就算顺利出生，也没什么值得欢呼雀跃的，从法律位阶上来说，它也仅仅只是一个部门规章而已，能不能被住建部以外的其它政府部门落实，也是一个很大的问题。
此外，从草案的文本来看，条款表述比较宽泛，缺乏具体可操作性。比如第七条“出租人确保出租的住房满足基本使用功能”，这个基本使用功能怎么定义呢？是单身公寓标准，有独立卫生间、空调、冰箱等高配，还是租房单间标准，房间里只有一张床、一个柜子和空调，其他什么都没有？这两种房间的价格在杭州可能差1500-2000左右，此种房租价格又如何真实、有效地被衡量和发布呢？草案第十条要求地方政府定期公布分区域的市场租金水平等信息，殊不知城中村内农民房和隔条街商品房的租金可能会差好几百，仅以区域划分显然是不合理的。还有押金问题，没有封顶押金上线，也是很不妥的，对于大多数人而言，押一付一还是押三付一是有实质性区别的，意味着可能要一次性要掏多少钱，押三付一要比押一付一多掏好几千甚至万把来块钱……细究起来，文中类似的问题非常多。
草案对细节不加详细说明，寄希望于各地方政府主动作为，有点草率。
2.草案对出租人的定义是超前的。可能很多人忽略了写在草案总则部分的第五条“国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业，支持住房租赁企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源，支持个人和单位将住房委托给住房租赁企业长期经营。住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策，可依法将住房租赁相关收益设立质权”。该条款中表述和强调的是“租赁企业”，这才是真正意义上的、可被有效监管和定价的出租人，而不是个体的房东、二房东这类散户。
未来要想真正走进租赁时代，必定要求，租赁企业提供充足、长期、稳定的房源，配备专业化的服务，单靠“你家出租一套房、我家出租一套房”这种散户模式肯定是不行的。从顶层设计上来说，这样的设计没问题，但不能真正解决当下最现实的问题。
有租房经验的人都应该有体会，现在市场上真正意义上的租赁企业很少，像you+国际青年公寓这类模式并没有全国推广，房源基本上都来自于个人（商品房和农民房）。同时，很多商品房的房主将房子委托给中介管理，租客需要面对的是房产中介公司，房产中介的黑历史就不赘述了；农民房，不在市中心，租这类房子相对来说比较便宜。撇开安全性和居住条件不说，直接应付房东也是很难的，碰上脾气好点的，可能什么都好说；碰上脾气差点的、计较点的，可能就有的受了，有时候简直是让人恼火，巴不得和他干一架。所以，要解决当下的租赁问题，中介公司和农民房房东是不能回避的两个群体，而他们又处于监管灰色地带，比较难规范。
3.租赁市场还是卖方市场。据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%，以新就业的大学生和外来务工人员为主。据国家统计局发布的数据，2016年流动人口达到2.45亿人。每年都有大量人员流入城市，这些人需要租房维持生活，这是刚需。
随着近日房地产领域调控升级，绝大城市对新购房者有社保年限要求，比如杭州要求非杭州户口人员买首套房，就必须在三年内连续交满两年社保，这意味着一大批来杭工作的刚毕业的大学生必须要租2-3年的房，以往靠父母买房消耗掉的潜在租客，转变成了实实在在的需求者。每年新毕业的大学生也是一个非常庞大的群体，所以6-9月是租房旺季，房租肯定会往上涨一涨。
一方面是外来人口的大量流入，另一方面房源供应又没有出现大规模的增长，供不应求，房屋租赁还是卖方市场，房租还有上涨的空间。再加上一些其他因素的影响，租房之困困扰着每一个年轻人。以杭州为例，G20后，杭州房价大涨，跟着租金也大涨，一个十几平米的小单间价格在1500-2000之间，而杭州应届毕业大学生的市场平均工资4000左右，房租几乎要占收入一半，再抛去吃饭、水电、话费更各种基本生活硬性费用，想不成为“月光族”都难，更别提攒钱了。
4.租赁企业和政府保障房的发展还需要很长时间。随着互联网兴起，现在已有很多企业在做去中间化的工作，比如支付宝期望通过其APP实现租客免押金住房，Airbnb开始在中国布局，58同城、赶集网可发布供求双方信息等，但实质杀入租赁市场，通过租赁、购买等方式拥有房源的租赁企业寥寥无几。布局租赁市场，为租客提供长期、稳定得房源和租赁服务，需要企业持续、长期投入大量资金，而收益又需很长时间才能显现，。
政府保障房也是未来租赁市场的房源的重要组成部分，虽不受该草案调整，但对市场租赁价格或多或少都有影响。说到政府保障房只能感叹两句，一是僧多粥少，符合条件的N多人排队申请，保障房却只有那么点，大家都盯着；二是政府工作效率真的很慢，公租房从申请到拿到房大概需要一年左右的时间，还只是一间空房间，家具什么的都得自己购买；杭州的人才公寓喊了N年，只闻其声、未见其人，一路姗姗来迟，心塞。
租房时代看似很美好，要真正落地非常难，现有条件还不成熟，配套措施也不完善，单靠一部行政规章草案公布，言说租赁时代到来，未免为时尚早了些。据统计，中国人的房屋自有率达到70%以上，远超其他国家，如果租赁时代真的到来，租赁住房真的可以安稳过日子，那么还有多少人会去买房，背上房贷，过着不敢跳槽、不敢失业、不敢生病，每月为房贷发愁的日子，至少，我是不会的。真希望那么美好的时代早点到来……
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