一、“租购同权”：突放大招的广州楼市
2017年7月18日，一则关于楼市的重磅消息引爆朋友圈：一份标题为《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》（以下简称“通知”，即，穗办29号文）的政府红头文件，在广州市政府官方网站上挂出来，并迅速被其他媒体引用、转载。当然，这份文件早在6月30号的时候即已经产生，但直到7月10日才由广州市人民政府办公厅秘书处印发，并于一周后在政府网站上公开。
之所以能引起海量关注，原因在于文件的内容。该红头文件由广州市人民政府签发，聚焦于“加快培育和发展住房租赁市场”主题。其上位文件依据有两个，分别是《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（粤府办〔2017〕7号）。
为“加快发展租赁住房市场”，《通知》在“具体措施”方面提出了16个条款，从“保障租赁双方权益，支持租赁居住方式”、“增加租赁住房供应，满足新增住房需求”和“壮大现代租赁产业，形成新的经济增长极”三个维度展开，涉及到了教育局、国税局、地税局、住建委、住房公积金中心、公安消防局、质监局、国土规划局、发改委、城管委、环保局、各区人民政府，以及其他相关国有企业，基本覆盖了广州市政府的主要职能部门。
以发展租赁住房市场为突破点的楼市新政，对于租赁住房市场来说，的确是一个巨大利好。特别是，这一新政举措有着明确的上位文件作为依据，即，2016年国务院办公厅39号文，全称为“国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见”。
与广州市政府的穗办29号文相比，国办39号文共有条款18项，涉及“总体要求”、“培育市场供应主体”、“鼓励住房租赁消费”、“完善公共租赁住房”、“支持租赁住房建设”、“加大政策支持力度加强住房租赁监管”等7个方面。
就内容上看，国办39号文中规中矩，并没有重大的突破与创新。正是这一点上，才凸显了广州租赁新政的重大开创性与突破性，而这主要表现在其在文件中明确提出来的“租购****同权”，其完整表述如下：“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。”这也是穗办29号文“16条措施”中的第一条。
当然，就文本来说，其他十五条措施，在发展租赁住房市场上，也有针对性，如，“月提取最高限额提高至不超过上年度本市职工月平均工资2倍的40％”、“对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税”、“对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率”、“允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”、“允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租”、“发展‘城中村’现代租赁服务业”、“成立广州住房租赁发展投资有限公司（暂定名）”等等。
但真正引爆舆论场、点燃人们情绪的，还是第一条中的“租购同权”。正是这一条，让市场分析人士高呼“楼市巨变！”、“楼市地震!”、“楼市平地一声雷 ”等等。溢美之词，溢于言表、穿透纸背。然，目前看，至少从概念表述的规范性上看，诸多分析并不严谨，采用的是“租售同权”，而非官方文件中的“租购同权”。虽然字面意思相差不大，但是，在严谨性、规范性上还是有瑕疵的。
二、“同权”：想说爱你不容易
“同权”，始终是一个能够调动人们热情与激情的梦想。始于大航海时代与文艺复兴的现代社会，从文化动力看，就是源自于对“同权”的渴望。那些宗教上的异教徒、道德上的怪异者，就是因为在本国无法获得同等待遇的权力，才远渡重洋、寻找新的安身之所。同样，人们之所以从农村来到城市，也是因为“城市的空气使人自由”。到了18世纪晚期、19世纪，“同权”成为席卷时代的一场伟大运动：围绕着阶层身份的平等性，始于法国的大革命，迅速让欧洲的神权与王权陷入人民运动的烈焰中。烈焰，在焚毁了世俗皇权与宗教神权的同时，也让旧欧洲的阶级关系重新洗牌，自此，平等，作为一种政治伦理，成为欧美政治文化中一个挥之不去的核心价值之一。
进入现当代后，“平权”运动，从阶级扩展到种族与性别上来。少数族裔、女性成员，通过不懈的努力，在付出巨大代价后，随着种族平等、性别平等的共识，不断凝聚与壮大，最终获得了今日之地位。
“尚同”，也是中国文化中一个传统。早在2000多年前，面对“莫我肯顾”、“莫我肯德”、“莫我肯劳”的硕鼠，渴望“无食我黍”、“无食我麦”、“无食我苗”的人们，试图找到一个理想中的“乐土”、“乐国”与“乐郊”。《礼记·礼运》中的“大同篇”，就集中表达了中国人对“尚同”的情怀：“人不独亲其亲，不独子其子，使老有所终，壮有所用，少有所长，鳏寡孤独废疾者，皆有所养。”
在进入蛮族入侵的近代社会后，人们对“尚同”的渴望愈益强烈：太平天国的《天朝田亩制度》，代表了农民阶级对平等的诉求；而章太炎的《五无论》，则是道家“尚同”思想在近代的典型。当然，其中最有影响力的，还是儒家知识分子康有为的愿景。在《大同书》中，他设想了一种以生产资料公有制为基础、没有剥削的社会形态。
从“尚同”的维度看，1978年的改革开放，是当代中国在“同权”路上的一次转向。在此之前，社会主义意识形态下，人们更像没有分化的一个同质性共同体，然而，以“让一部分人先富起来”为时代精神的改革开放，则开始强调差异化与个性化，并以此为基础，进行社会资源与利益的再分配。自此，中国进入了新一轮高度分化阶段。
“不患寡而患不均”，对中国文化的影响悠远流长。在“尚同”传统如此厚重的中国，之所以选择差异化与个性化的改革之路，就在于当时，“均”已经成为影响中国经济社会健康、持续发展的一个“患”了，而且还是个“大患”。在“均”与“寡”都成为“患”的情况下，总设计师提出了以“不均”来解决“寡”的问题，并最终实现“均”，即“先富带动后富，最终实现共富”。
“不均”，在尊重个体差异性的基础上，激发了个体的积极性与创造性，由此让中国社会进入了百花齐放满园春的生机勃勃新时代。然而，随着两级分化造成的群体鸿沟越来越大，时代精神再次回到了中国传统文化中的“不患寡而患不均”的轨道中去。
“尚同”式的平等诉求，再次成为调动人们道义激情的源泉。尽管舆论也纷纷转向，开始关注霓虹灯下的血泪、太阳底下的阴影，然而，在既得利益已经高度固化的情况下，“尚同”在成效上乏善可陈。其中，最典型的是城乡同权问题。
在基于户籍管理下的城乡二元壁垒无法根本性同轨时，有学者针对进城民工提出了“同城同权”的提法。从适用范围上看，“同城同权”，是对城乡二元结构的妥协，承认公民权在城乡间的事实性不平等，然而，即使如此，“同城同权”，依然是一个无法在大范围内企及的梦想。当然，从媒体报道上看，确实有部分城市，围绕着“同城同权”展开了积极探索，如昆山、张家港等地，然而，每一步推进，都要面临重重现实困难的掣肘。
三、死结：租售同权的限度及其效度
历史的轨迹与现实的状况，都昭示人们，“同权”，更多是一个看上去美丽的愿景。“租购同权”，作为“同权”努力的一个新尝试，同样不会例外。
仅从穗办29号文的红头文件中就可以看出，“租购同权”的局限性。在提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”这一目标时，文件对达到“租购同权”的群体作出了资格性限制，即，要符合下属四种情况：
（1）具有本市户籍的适龄儿童少年；
（2）人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生；
（3）符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房；
（4）以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的；
只有符合上述资格要件，才能由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读，具体细则由各区教育行政主管部门制定。
目前看，广州租赁新政，并没有对这四大资格要求关系作出明确界定，究竟是符合一项资格要求就可以，还是要全部符合，或者是符合其中几项资格，都没有说清楚。
当然，可以看出，目前广州租赁新政提出的“租购同权”，在公共服务权益同一化的内容上，还仅仅是围绕着“就近入学”这一项公共服务上。这也折射出了“租购同权”的有限性。
此外，从逻辑与现实角度看，即使在“就近入学”这一项公共服务权益均等化上，其实现难度也是非常之大，原因在于：
“就近入学”，作为一个普遍性原则，在空间上的资源分布是严重非均衡的。部分优质学校所在的学区，仅购买自有住房的家庭，其孩子就已经让学校饱和。试问，如果“租赁”家庭，也有同样的权益，那么，学校能招收那么多的学生们吗？
特别是，如果“租赁”也可以“就近”就读“名校”的话，那么，必然会激发追求优质教育的家庭进行流动性投机。其最终结果就是进一步撕裂、扭曲义务教育格局，让名校在生源上变得更加饱和，而弱校则在名校的“虹吸效应”下，变得更加边缘化。
作为一种逻辑必然，“租赁”就近入学，还会扭曲学区房市场。受“就近入学”驱动，现在持有学区住房的家庭，更没有动力出售学区房，因为仅仅持有，就会享受到租赁价格飙升所带来的租金性收入，进而让学区房市场的流动性枯竭。
再美好的愿景，也要合乎逻辑、尊重实际。一切违反逻辑、背离实际的政策，无论出发点是多么的崇高和美好，最终，都会从哪里来到哪里去，甚至还会引发更大的社会矛盾。如，可以预期的前景就是，在学区家庭超负荷的情况下，必然会出现购买住房家庭和租赁住房家庭，在子女入学上的对立。最终的结果，就是两个群体都严重不满，而唯一能充当受气包的就是政府。到时候，基于此激发的群体性事件，以及可能的堵政府大门，都是可以预期的大概率事件。
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