非常荣幸，我们请到了WePartner 地产投资的创办人，申兆菊给我们做分享。
以下是基于菊子的音频，赵保江同学帮忙整理出来的文字稿。在赵保江同学的文字稿基础上，我又重新听音频，校正而成。
各位微信群里的各位朋友，大家好！我又来了，我是菊子！今天给大家大概分享一个小时。分享内容是，我自己最开始做房地产的经历。
风险和回报
很多人跟你推荐项目，或者给你介绍项目的时候，会不停地说，这个项目低风险。说房地产投资，低风险，他可能会不停的跟你强调，低风险。但是我说，如果他强调低风险的时候，他后面没说的话，一定是低回报。
如果一个人跟你跟你推他的项目，然后不停地强调，高回报的时候，他背后没说的话，是一定是对应的高风险。
总结投资房地产，风险跟回报一定是结伴而行的，高回报一定是高风险。低回报一定是低风险，两个是结伴成行的。
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但是，也不用怕。
有的人想着高回报，又怕高风险。但实际上，你不用害怕。就像我上面，发的那个曲线图。有一条是那种你看见的，没有校正过的曲线，有着高高低低的峰。另一条，是用通货膨胀率校正过的房价曲线。那条线，几乎就相当于一个直线上升的曲线。所以，如果你的投资，是长期投资，你把钱放在这个房子上, 这房子15年不动都没事。15年内都不把钱拿出来，你一定都会赚得挺好的。
因为整个如果你把时间你投资的周期拉得特别长的话，你那个房价变化基本上就是一条直线，这是住宅的情况，商业的情况都比较复杂，跟住宅完全不同。
这就是说，住宅谁都可以搞得定。但是商业不是谁都能搞得定的。我们现在只是说住宅的情况。
买第一个出租屋的经历
我从2009年6月，就动了买出租房的心。我要买出租房。那时候，亚特兰大房子房价开始往下掉。我9月份拿到我的中介执照，10月15号就买了我的第1栋房，$45,000。房子的地址就是我上面给的那个地址，614 Harvard Dr NW, Lilburn, GA 30047.
这是我买的第1栋房子，那个房子特别小，不到1400平方尺，是那种 Split Level。就是你一进门，是个客厅，然后朝上走，是卧室。朝下走，是一个小的客厅跟厨房。我装修大概花了5,000块钱，就是人工和材料费。其他的, 过户费，加热炉(furnace是坏的)，我花了大概3,000块钱。 g购房我花了45,000，装修全部的费用花了8,000块，整个的投入大概是53,000块钱。
装修过程
装修是里外都刷漆了。地面都换了地砖。按照现在的市场价，我估计修这个房子，可能得要一两万块钱。但当时我只修了5,000块钱。就是在市场垮掉的时候,有一些好的事情。市场垮掉的时候，人工和材料都可能会便宜。您那时候，能找到更好的人，人工费还挺便宜的。 这就是市场垮的时候的好处。我当时还没意识到。但现在整个市场上来了，就会发现，整个人工更不好找了，人工的价钱也上来了。
我们当时,去 Home Depot，去建材商店买油漆.当时我们选油漆没有概念。当时选的是中性油漆，有一点点黄。但是，等到刷出来，那个效果就是很黄，比我们选的颜色看起来更黄。
后来我们就有经验了。我们每次选油漆的颜色的时候，知道刷到墙的颜色，会跟在店里看到的那个样品的颜色，会更深一点。
等以后房子弄得多的时候，我们就不在油漆店，去对他那些颜色选了。如果我们看到这个房子，我们又喜欢墙的颜色，我们直接就刮一点墙皮下来。然后，拿着这个墙皮，到油漆店，叫他给配颜色。
再以后，我们油漆的颜色，就全都固定了，内墙是什么颜色，外墙什么颜色，阳台的木头什么颜色，全都固定了。直接就是油漆店的一个代码。所有的这个油漆代码都固定了，就不用在这上面费心思了。
我们当时用的那个油漆店，用的是Sherwin-Williams，这个应该全美国都有。后来我们装修房子多，用量大的时候，我们就过去跟那个油漆店讨价还价。比方说, 我们跟Sherwin-Williams价钱谈好了，我们就拿这谈好的价钱再去 Home Depot谈， Home Depot谈好了之后再去Lowe's谈。就反复谈，最后拿到的价格就很好。
那时候刚开始，没有钱，就什么钱都想省。不怕出力啊，就想省钱，我记得那时候，那个Lowe's是会给中介，买卖房的中介，有10%的电子coupon。只要你有一个房子的地址，就可以申请一个电子Coupon。
有时,我们在那个油漆店也能用。为了用这个coupon，我们一过户，一买进房子，第一件事就跟着contractor，开着他的truck,去买东西。一次性，尽可能的把全部需要的东西都买回来，就是为了想用这10%的coupon。因为买一个房子，能拿到一个coupon。
当时那个房子，我们请的装修师傅，是国内的螳螂拳大师，拿过全国冠军的。会武功。我现在都忘了姓什么了。
我记得第一次，那天晚上买完东西，我们过完户，就跟他约了去Home Depot去买东西，买完东西已经挺晚了，他就说，他不想把这个材料送到房子了。当时已经晚了，他想开着车先回家，第二天早晨，再把那个东西拉到房子。
那天晚上，我就有点睡不好，我就不知道，他会不会拉着我的2000块钱的材料，会不会就消失不见了，会不会到他家把一些东西卸下去。
后来呢，我弄每个房子都是这样： 就是每次过户的当天，我们就去把材料，都给买回来，那这样有好有坏。
好处，就是省了10%的钱。省了来来回回跑，买东西的时间。
但是，有时买多了，装修工从我们的材料里去找东西，费劲。因为你很多东西堆着那，找东西费劲。有时候，明明买了，他找不到，他就又会跑到店里去买，就是会浪费钱。还有，如果我们干活的时候，不是一直都有人跟着，干活的人会顺手牵羊。如果东西特别多，又会丢东西。
如果我现在再做的话，我更愿意包工包料。
但是那时候，如果你是找那种很很低端的contractor, 不是很高级的，他们不愿意包料。因为，他们自己多半都搞不清，需要多少料，用多少钱。他们自己也算不清。
但如果我做到现在的话，我可能我不去管那个料的事。我可能跟装修工contactor说，这个房子，我要修哪些东西，叫他给我预算，大概人工多少钱，大概材料多少钱，我就全外包了。
但那时候，我们都是为了节省，都是自己买的。
那时候，螳螂拳大师不是刷墙，他是用那个喷油漆的机器去喷。而且喷时他也不拿胶带，他也不拿那个报纸做保护，他就直接不加防护的去喷，所以整个墙刷完之后，我们那个窗户，窗户框都是漆。窗户框上都还好，因为窗框，我们都还要刷一遍黑漆。但是，窗户上都是漆。
有一种东西，叫做paint remover。你拿着，一喷，然后拿厨房的那种纸一擦就能擦掉了。
但那时候我们不知道，我们就一点点刮。所以，这个大师傅负责帮我们里外刷漆，帮我们装修房子，我们一家人就围着他，在那儿刮漆，他喷到哪，喷完了我们就等着给他刮，刮窗户，刮地砖。那时候，我还挺担心，把那个窗户玻璃刮坏了，因为老房子嘛，40多年，一九七几年的房子，老房子，玻璃是单层的。关，键是怕把那个玻璃刮坏了。
等他装修好了，我们买电器的时候，我就想买高档一点的。然后我买了，我当时还记得那个价钱，大概是730多块钱，我买了一个双开门的冰箱，双开门能制冰的那种冰箱。
但我这房子特别小，然后那个厨房，进门之前，先上楼梯，上楼梯之后到正门，正门打开之后，是客厅，从客厅，再顺着楼梯下去，拐两个楼梯，下去才到厨房。
我买这个冰箱，好像那个冰箱就跟门差不多一样宽，冰箱根本运不进去。
为了把这个冰箱装到厨房里头，我们把门拆掉了，然后整个上下楼梯的扶手全都拆了，那个冰箱前门也是拆掉了，才运进去的。
我后来明白，什么样的房子，配什么样的家具。就像那个好马配好鞍。你小房子配小冰箱就行了。我们最后费了九牛二虎之力，把这个大冰箱放到那个小厨房之后，那个冰箱在那个厨房里它是凸出来的。小房子的地方本来就很金贵。
厨房很小，然后一个大冰箱凸出来就放在那，占了地方，在里头做饭来回走路都不方便。一般我要是卖房子的时候，冰箱还能卖个3~4百块钱。
这个冰箱我也卖不出来钱，因为放在那厨房里之后就再也拿不出来了，不好拿，个太大了。
出租过程
当时这个房子用了大概20天就装修好了，那时候我是中介，我挂靠的一个broker公司里面.他那收费特别高，我记得当时是35%，然后还有很多很多规定。比方说不能自己买房啊，等等。
我当时买的这个房子，是用我老公的名字买的，没有我的名字，好像是这样，我如果记忆正确的话。
我一修好了就开始出租。我没有放到我的中介上，那时候也不太会，然后也怕什么事要跟broker汇报，挺麻烦的。
我就去Lowe's，买了很多那种简易的，插在院子里的牌子，用手写在上面，然后写上我的电话号码。我当时觉得我这个房子租金能租到850，但是我没有信心呢，我就想着我想要795，就说795就挺高兴的。
那天是星期六，我写了很多牌子，我就从房子那，他大概朝南朝北有两条路，我就沿着路四处去插，高密度地插，插了很多的牌子，我老公开车，我坐在副驾驶上不停地下车插牌上车。
插到一个路口的时候就接到一个电话，那个电话就说你赶快回来，我在你房子这儿，我想要租你的房。
我就特别高兴，我就跑回去了，我老公开车带着我，就回到那个房子了。然后就看见拖家带口一家老墨，夫妻带着两个两个女儿，四口人，然后在他们身边，放着一堆我沿路刚刚插的牌子，就是他们看见这牌子，就到我房子这款来了，然后沿路他们就把我插的那些牌子给拔了，扔到那院子里去了。
那个男的，就跟我说，他的名字首字母是HB。他跟我说他的名字，我记不住，很长。
他就说他的那个首字母是HB，就叫我们，平时就叫他HB。后来，我认识他两年我们都叫他HB。他给我看他那个驾照，但是那个照片和名字一片模糊啊，什么都看不清，就是上面名字也不清楚，照片也不清楚。
后来很多年了，我一直就在怀疑， 我觉得HB并不是他的真名，然后我老公有时候跟他一起干活，他干活装修房子的时候，我老公在做别的事情，他就听他手下的人都叫他叫Mary，所以最后他到底叫什么名字，我也不知道。
我跟他谈好的租金，就是750块钱一个月，我立刻给他房子钥匙。他一周之内，给我押金和第一个月的房租，我们就这事就谈好了，我当时就挺激动，房钥匙就给她了，然后房子就租出去了。
在这里，我就犯了几个错误啊。
第一，就是没有验明正身，证件不清楚。一定要叫他提供清楚ID的那种证件。至少你要知道这个人是谁，社安号是多少，或者税号是多少，这样等以后你真的发生什么事，你要驱逐的时候你才知道去告谁。
还好我们没有发生什么事情，但是如果真有什么事情，我连他是谁我都不知道。
第二，你一定要拿到押金和第一个月的房租。一定要拿到押金，拿到第一个月的房租才能给房子钥匙，因为你钥匙没给他，你跟他要什么他都会给你，是他求着你，等他拿了钥匙之后，就是你求他，不是他求你了。
第三个错误，就是没有按程序来。就是我们拿那个中介执照，都学了这些程序嘛，你得要有程序的，先交住房申请，然后你要签租约，然后你是交房租和押金，然后就是你要做那个move in inspection。
入住检查之后，才开始拿钥匙，但是我当时这些程序都没有做。
以前我租房子的时候，为了尽快租出去，要价会比市场价第一点。现在我们的策略变了，要价会比市场价高一点。因为我们的房子翻新过，基本上看起来是新的，而且我们服务又好。会比市场上别的房子好一点。一般放到市场上一个礼拜后，再决定是否降价。
租给HB那天，是星期六，我当时一激动，就把钥匙交给他了。整个跟他聊天的时候，交钥匙的时候，谈租约的时候，都是口头谈的，都特别激动啊，我觉得怎么这么好租啊。
而且，我买房子那一片，人家就说来的房客，可能是老墨，也可能是老黑。相对来说，各有各的优点。老墨可能家里人多一点，但是婚姻很稳定。他们都会装修。就是他住你房子，一般他不会烦你的，小修小补他自己都能做呢，但是，它可能收入不一定有保证。
但相对来说我还挺喜欢老墨的。所以那天，一下子突然看见一家四口老墨站在我面前，站在那房子前，我挺激动的。我把钥匙交给他了，我一分钱，都没拿到，就回家了。回到家里，心里就空唠唠的，开始胡思乱想。
我就想，这不会是个骗子吧，是不是，把我钥匙拿到了，然后到我那房子，把我房子洗劫一空了。
然后我就问我老公，他也很担心，然后我们就想，那个空房子里头，能偷的是什么呢？可能会把空调偷走？还挺费劲的，空调搬挺费劲的。
可能最值钱的就是那个冰箱，嗯，能把冰箱抬走也挺费劲的。所以那那天晚上，我们就胡思乱想，都没怎么睡好。
第二天，星期天，我们全家去教会。去教会的路上，我们就拐到房子那，就想去看这家人到底搬没搬进去，是不是真的想租房。
我们到房子那一看，那房子周围没有车，我们就知道家里没有人，当时心里感觉有点不好，我们一家人就下来了。
我们一家五口，再加上我爸我妈，我们下车就趴在那个窗户朝里面看。但是，那个窗帘大部分都拉着，看也看不见什么，就使劲地透过那窗帘缝朝里面看，窗帘是那种百叶窗。
我们正搭着看的时候，比方说我们有四个人，我爸，我妈，我，跟我老公四个人，扒着窗户往里看的时候，这个HB家的那个车就来了，他家那个卡车，就呼啸着开进来了，然后一开始，就跟我们很热情的打招呼，说他们正在办，今天差不多就能入住了。
但是，我那时候还有点不太好意思。那以后，我看HB，就是我人生的第一个房客啊，挺有感情的。我看到他, 就像看亲人一样.
从此以后呢，他就负担了，我们以后一年多到两年，所有房子的装修。
他住了大概两年。我对他一家人都很好，她当时住进来的时候有两个女儿。
他就指派一堆小弟去做，他去指导一下，偶尔过来指导一下。有的时候，他那边的活不忙了，他就过来，到我这边来，就全时间待到我这。所以他经常跑来跑去的，就不是全职， 在我这儿干。当时这是我对他最不满意的。但是呢，我就想要他挣钱。他挣了钱，不就有钱交我房租了嘛。所以我有活，都留给他，就是要不停的催他，快点干，快点干，别影响我出租。我那房子装修期间啊，也有风险，就是材料放在屋子屋里呀，每天空在那，也得有风险。
他老婆，就是负责打扫卫生的。每次他们装修完之后，打扫卫生都是他老婆去打扫。我当时生老三的时候，他老婆也生他们家的老三。
我有事去了他家，我就说，我想看看你家老三。当时，我看他老婆在厨房，他在院子里头，然后我就说，你家小孩呢？HB就带我到二层卧室，小孩一个人躺床上，不用人带，不哭也不闹，一个人躺在床上。
因为我那时候也生个孩子，我看了他老婆，我就觉得，唉呀，我的待遇挺好的，我们家那个老三的待遇可好了。像他们那些小孩都不用管的，自己就那样躺在那。
我第一个房子，当时那个房子furnace加热炉是坏的。所以，我就找了一个中国修空调的师傅叫凯文，去给我修了，所以之后呢，所有房子修空调都交凯文给我做。
我之后认识HB了，我所有房子的装修都是给HB做。买的第二个房子那个热水器坏了，需要换新的，我就想找水管工。 HB跟我说， 他会修，我就买了一个新的热水器给他装。
凯文就帮我装空调。那个房子空调也有问题。他去帮我修空调，就给我打电话，说，你那个水管工，好像不会装热水器。
我说，你怎么知道啊？
他说：他边做边对着书看，然后截了好多水管，长长短短的，截短了好多水管，看样子他觉得不会做。
我后来去看那个热水器。发现那个热水器千疮百孔的。后来，水管工的活我们就让专业的水管工来做了。
有一次，我当时还在Emory学校里上班。我给我老板买了个出租房。老板的出租房房客跟我说，马桶漏水。
我就让HB去修。他去了。
不到半个小时，他就打电话给我，哭咧咧地说：非常对不起。
我说怎么了？他说：我把马桶弄碎了，弄坏了。我用力太大了，把马桶弄坏了，需要重新买一个。
我听说弄坏了，我也没有什么选择。
我就说：那行，你去买个新的装上吧。
他装完了。
我老板的房客就发短信感谢我。说：我这个马桶就是漏。因为那个房客也是个装修工，也是老墨，他说你密封一下就好了，我没有叫你换新的，就是很感谢我。
我当时回来，我是有苦说不出，我还在文学城上发了个帖子，说了说这件事情。
我买第一个房子的时候，做房检的时候，房检师告诉我说，那个制冷的外边那个系统挺新的。大概一年多，HB搬进去不到一年就坏了。我们去查原因，就是他把空调的filter给去掉了。他住进这一年，整个空调没有用filer。这样的话，灰尘直_--接到空调系统里面，就把整个系统都弄坏了。
就因为这件事情，后来我老公，就负责换所有房子的filter费用，而这种空调的filter每年大概换两次，我们都自己去。
后来我老公很忙，我们自己有工人，就每个房子每年换两次filter，我们都是负责，我们怕了。我们怕房客不换，或者把那filter给拿走。
HB当时750块钱的房租，他没怎么交，几乎没交过我钱，都是用他那个人工抵了。就他从我这挣的钱远超过房租，一般都用那人工抵了，他特别特别滑头，能说会道的。
我那时候对房客就是原则性不强，碍很多面子，我自己觉得他少交了不少，但我自己也没记过帐，也没算过帐。
他住了不到两年，他自己买了个3万多的拍卖房搬走了。
新来的是一个一家五口，夫妻两个半黑不黑，也不像黑人，但是也不是墨西哥人，有三个小孩来了，一家五口。他第二家来的时候，我就把房租从750涨到了795，这家房客住了大概一年，就整个房子发大水了，发水整栋房子就全被水淹了，我就把他们挪到了另外的出租房。
这个房修修就卖了，我在手里也没放多久就卖了，当时还挺高兴的，觉得，要出租有出租收益，要增值增值收益。但现在再回过头看，其实出租收益也没多高，房增值收益也没多高，但是赚了赚了一点点，赚的不多。
我这个房子呢，有两个比较特别的地方。
第一，就是它跟甩干机连接的，一般家里用洗衣机，甩干机，独栋的房子都有那种接口。它的甩干机连的不是电，是煤气，是一个煤气管道。我自己有心理作用啊，我总觉得那个煤气管道漏，我每次去那个房子我都觉得有煤气的味道，就一直对这个有点小担心啊，有点担心煤气泄漏。
第二，就是这个房子的水管是PB管，我不知怎么发音，俗称灰管。是一种灰色的管，大部分都是一种灰色的，就是整个在美国1978年到1995年，有一些房子用的水管就是这种水管。如果一个小区里，有1栋房子用的是这种水管，当时建的那整片小区用的就都是这种水管。
1995年就认为是有缺陷的产品。1995年之后就不再让用了。但是用的那些房子，就是都会漏。到现在为止，比方说1978年到1995年的房子，如果这个水管没有整个房子全部都换掉的话，到现在为止一定会漏，就是整个房子一定会是会是漏的。
如果整个房子全部都换了，也不能确保它就不漏。
我这个房子买的时候，房检师就告诉我是那种PB管。但是换过，当时以为没有问题，等到后来房客住了两年多整个发大水，把房子都淹了。
我猜还是跟这个水管有关系，就整个当时换的时候没有换好，或者换的时候接头，或者跟外边公用的上下水连接的地方，可能连接的不太好，造成这种发水，整个漏水。
我那时候买房，就在Norcross 周边 ， 这个房子在Lilburn ，就是在Norcross旁边。那一片的房子，一般都是1975年到1995年这期间建的，就是里面有很多的房子，都是这种pb管，或者曾经是pb管。
我后来就是花在这个换水管的钱很多，所以一般看见这种pb管的我们都是直接换。如果是之前的房东没有换过，我们就直接整套房子就全换了。一般换一套房子当时好像是3000块钱。
如果换的时候要通过水泥路，比方说通过车道啊，或者通过drive way，要通过穿墙，凿水泥路的话，可能就要4000块钱或者5000块钱。
那时候买的房子区域不太好，反正不是好区，治安不太好，房子也很旧，30多年的老房子，所以我买的那些房子，如果当时买的时候空调是坏的，我刚开始因为怕装了新空调，怕丢。都会把新空调放到最后装，就先装修，装修的差不多了，再装空调。
但是如果买房子装修的时候，夏天特别热的时候，如果没有空调，那些干活的人可能就会把冰箱打开，把4度或者零下20度的打开。
冬天的时候，如果我们没有空调，他可能会他可能会把烤箱打开。冬天很冷的时候，如果没有空调，刷漆的时候，油漆粘不上去的，尤其是那个太阳房里面那个墙上用的漆。
看见那些工人夏天，冬天在那干活挺冷挺热的，你也挺心疼他们的。所以我到后来，我换空调的最先开始做，就比方说，交付之前，我就跟空调师傅都联系好了，然后一过户先把这个冷暖空调先装好，装好之后，要是因为怕丢嘛，就在外面加一个铁杆这样的防护栏。
或者冬天的时候呢，工人开始干活的时候，我送几个暖气片过去，暖气片叫油汀，他们干活的时候可以先把暖气片打开，这样他们就没那么冷，刷漆也好刷一点。
因为买的都是拍卖房，从银行手里买的，当时买这种房子多，我在买进来之前，空了多久你不知道，就是有多久没住人了，之前房子里发生什么事你都不知道。
所以我们买进来，在这些房子里，阁楼里经常会有东西，有各种各样的东西，什么松鼠啊，有的时候还有蛇，所以要清的话，那就最好在房客搬进去之前清， 随便，清也安全，我们一般就是买一个房子过户，都会到阁楼上走一下。看一下看有没有动物的方法，就是看有没有蛇皮，然后看有没有动物的排泄物，就是我们上去排查一下看有没有动物，如果有的话，我们先请装修的老墨啊，领着儿子什么的，帮着去抓。
我们有一次有一个房子装修完，装修的也挺好看，挺漂亮的，房客搬进去之后，就马上给我打电话，说那个整个房子顺着空调的出风口，飞出铺天盖地的小虫。
为了防止类似事件，装修完，在打扫卫生之前，我们都会请一个，清理空调管道的公司过来清一下管道。要多少钱？我忘了是80块钱还是160块钱，就是每次装修完，我们都请那个专门的清理公司，过来清理一下管道。就是管道里一个是会有这些小虫啊，因为好久不开了，好久不住人的空调好久不开了。小虫啊细菌啊，什么东西会在里面，还有就是你整个装修的过程中，刷漆呀，喷漆装修的过程中那些管道里面也会有很多粉尘。所以我们装修好之后呢，会请清理空调管道的公司过来清一下就管道。
我今天想跟大家分享的，就大概就是这些内容。我的第一个房子，我的第一个访客，以及我们当时装修时碰到的一些问题，这房子的问题。
谢谢大家。
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