作者：李康研报（公众号）
春节刚过，市场上就传来了各种不好的经济数据，比如1月份汽车销量下滑18%，春节电影观影人次下降14%，但总额却增长了0.2%。春节消费总额增速跌破个位数。1月份手机出货量下滑11.4%。种种迹象表明2019年经济开局不利。其中最最重要的因素是什么呢？今天市场给出的一个数据让我找到了一些答案，没错，这个数据就是1月份TOP30房企销售额平均下滑20%。这可大大超出了大家的预期，都想着房地产确实是冷却了，但没想到降到了冰点啊。要知道在我国，房子代表着财富，房子交易才有价格波动，否则只会是财富幻想。你想想财富效应没了，其他的能大胆消费吗？来看具体数据。
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这是TOP30房企2019年1月销售情况表
从表中我们可以看到，前30的房企中只有金地集团、蓝光集团还有建业地产3家销售增速超过了去年，其余的全线溃败。我们熟知的几大房地产企业较去年同期的变化更是让人震惊，比如碧桂园、恒大、万科、保利等与去年相比都下滑了50%以上。有人就说了，这个可能是因为两个年份春节错位导致的，那我们就来看看这个数据。
即使剔除了春节错位影响，41个城市的销售数据依然下滑了35%以上。这个是事实。所以说2019年我们的日子不会怎么好过。再来看看其他的相关数据。
从图中我们可以看到，从一线城市到三线城市，土地成交波动幅度依次增加。在去年国家收紧各项政策后，万科一边喊着活下去，一边疯狂拿地。其他的企业也跟着拿地，因为头部企业资金相对充裕。所以他们一向从事逆向投资，越是政策收紧，他们越是不断出手拿地，等到政策宽松，他们就可以收割一波。所以二三线城市去年土地成交反而逆势增加。但在今年1月份，土地成交都明显熄火，二线城市同比下降16.48%，三线城市同比下降48.97%，下降最为明显。但一线城市土地成交反而同比增加了74%。可见三四线城市在棚改货币化安置收紧后就成了一潭死水，一线城市靠着自身的优势，地产依然活跃。
综上所述，2019年房企业绩大的变化主要是因为三四线城市的楼市大幅度降温，直接原因就是棚改货币化安置政策的调整，根本原因其实就是三四线城市流动人口不足，前几年的疯狂上涨，基本都是棚改拆迁户推上去的，属于内销。没有什么外部动力。所以现在政策变化，三四线城市的楼市状况只会越来越糟糕。而正是这样的变局期，会使得龙头房企用低成本的资金继续拿便宜的地，每次调整都是龙头收割的契机。其实去年碧桂园就已经开始改变策略，要求一些项目牺牲规模和利润也要快速回款，这也就出现了一些质量问题。所以说大企业都是对政策极度敏感的，你知道时，他已经调整过了。我们不能有这样的渠道，但我们能做的就是做好风险管理，资金管理。只有控制了自己的投机心理，外部变化才不会对自己有太大干扰。房子不可能一直涨，任何事物都不可能。即使不跌，没有流动性那也只是财富幻想，贷款炒房的会得到血的教训。
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