这是财富自由征途1000步的第22步！
房子作为近二十年来中国最保值增值的资产，至今也仍有着不可替代的投资价值。但是在买房的过程中，有四个重大误区很多人都不清楚，并深受其苦，今天我们就来仔细剖析一番。
开始之前，需要先达成几个共识：
房价过去二十年持续上涨，未来十年仍然会有上涨空间；
人永远比房子更重要，尤其是人的思维和时间；
房价上涨的核心动力之一是人口的大量持续流入。
误区1：要减少负债，贷款买房时一定要金额少、时间短。
这是很大的误区，基于房价上涨和通货膨胀的大逻辑，贷款买房反而应该要尽量多、时间长。当然也在要自己负担得起的情况之下。
具体来说，要尽量少付首付，多用贷款，而且贷款的期限要尽量长。一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻早期的支付压力，而且还可以对抗未来的通胀。简单说，就是要把支付尽量往后推迟。
关于这个问题，我们只要看看十年前贷款买房的人就好了。那时候一个月还款可能也就1000来块钱，在现在的收入条件下，1000的还款基本没有任何压力。同样现在的5000月还款，在十年后来看也不会成为压力。
另外就是贷款的时候要尽量使用公积金贷款。因为公积金贷款的利率低，可以减少月供。比如说现在100万20年期的贷款，公积金贷款的月供可以少1000多块。如果有住房公积金，一定不要忘了拿出来使用，因为公积金如果不买房的话就只能躺在账上，变成了纸面财富。
误区02：刚需买房，买不起市区的，就先买郊区。
并不是说完全错，但有很大偏差。刚需买房时，一定要把便利性作为第一原则。
如果工作是在城中心，那么买房的时候，可能面临两难的选择，一是买城市中心的小房子，这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子，这种房子往往是大一点，还便宜一点。这时候应该怎么选呢？
要知道，房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源会带来各种便利，才是房子升值的根本。
远郊的房子往往离这些稀缺资源比较远，房子的升值的空间可能会小一点。如果有选择的话，尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话，也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。
如果工作本身就不在城中心，而是在远郊，那买房的原则仍然是便利性为先，首先应该考量工作地点的远近，要么是离得近一些，要么就是交通非常的便利。总而言之，要减少上下班路上浪费掉的时间。
时间对我们每个人来说都是最宝贵的资源，因为你每天都要工作，如果你买的房子非常远，每天有过多的时间在上下班的路上，是非常不值得的，日积月累，即使可能你买的房子升值了，你因此耗费掉的时间也是一去不回的。
当然你完全也可以有更高端的操作，就是城中心有房子，但是自己不住，租出去收取租金收入；然后自己在工作地点附近以更便宜租金租房子住，这样一进一出，自己不仅坐收差价，还能享受城中心房子的升值潜力，自然是两全其美。
误区3：投资买房，钱不多就在远郊买一套。
远郊房子的投资，由于距离城中心很远，价格比较低，总价也低，对于资金不是很充裕、但也想投资房产的很多人来说，确实是一种选择。同时很多远郊项目也会炒热点，比如什么城中心功能外溢、地铁延长线、生态宜居等等概念，都可以拿来炒作，当作未来升值的理由。
我在这里反而劝大家要慎重，考虑远郊房子是否值得投资最重要的一点，是片区购房者人群的构成比例。
具体来讲，远郊区域吸引的人群主要有三类，分别是市区外溢人群、远郊当地人群和外地落户人群。这三部分人群的比例对于远郊房子的升值潜力是有决定性的。
一般来讲，远郊当地人群是纯粹为了居住，他们会真正住进小区；而市区外溢中的人群要么是纯粹投资，要么是市区买不起，先买个能买得起的过渡；外地落户人群也有投资的，但更多是为了落户，大概率长时间也不会来居住。
如果我们判断出，一个区位尤其是一个小区内的购房人群，绝大多数都是市区外溢和外地落户人群，那么这个小区将来很长一段时间内的升值空间就不会很大。因为远郊盘，本来就靠的是投资人群和落户人群来接盘，才会导致价格的上涨，本身已经是投资为主的盘，后期很难有人能够来接盘，自然不会有太高的升值空间了。
当然，如果是在一个远郊区域刚刚兴起的时候进行投资，后期又赶上这个区域的发展的话，大概率也是可以享受到房价上涨的红利的。但是这个周期很长，需要考虑到自己的资金成本和投资周期，如果到时候着急用钱又不能出手，就很被动了。
总结下来投资房子的核心逻辑还是要在核心区域，面积小也没关系，远郊热点谨慎碰，人群分析很重要。 当然这是从投资角度出发，如果纯从居住体验上来讲，大房子还是舒服的，就看自己如何取舍了。
误区4：旅游城市的房子越来越受欢迎，值得投资
旅游城市有必要专门聊一聊。很多人年轻人看到微信公众号里逃离北上广、在丽江和大理买了个房子改装成民宿的故事之后，可能会动心想在这些地方买套房子投资，但这其实是个坑。
上世纪90年代的时候，丽江那里就有不少漂亮的房子了，但是很多年后那些房子的价格也没怎么变，这是我们发展中国家这种国情所决定的，大部分人为了度假而花的钱，和自己住花的钱，支付的意愿是不一样的。
所以选择在哪个城市购房的时候，一定要对那种旅游城市非常慎重，也就是不要去那种旅游拉动型的城市去买房。当然，我们今天所说的买房也是投资和自住，主要考虑的因素是增值和自己的发展，如果把房子当成一个消费品的话，那就是另外一回事了，玩情怀是需要资本的。
当然旅游城市也不是没有一点转变的可能，但是需要的时间会比较长，代价会比较高。比如西双版纳，它就是一个旅游城市，交通各方面还都不太方便。如果想投资那里的房产，需要等待很多很多年。因为现在的旅游城市太多了，要等到有很多开发商来投资，陆续把人气带起来、交通做起来，才可能会有升值空间。
三亚则是一个已经开发到一定程度的例子，实际上房价已经透支了未来很多年的空间，再上涨的可能性不大。
当然上面的分析都是基于一套大的逻辑框架，以及文章开始提到的几个共识，针对具体的城市、具体的区位，还要再具体分析才能做出更准确的判断。
希望通能给大家一些启发和帮助，让大家在买房投资的路上走得更加顺畅。
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