作者：李康研报（公众号）
接上篇，一二线房价会怎样？
全面普涨时代已经结束，这是了解中国房地产市场的另一个关键点。过去，随着经济的快速发展，人民收入不断增加，住房需求不断释放，货币增长率不断扩大。房地产市场的表现，是从一线城市到二线城市的普遍上升。现在情况完全不同了。伟大的城市化已经成为主流。无论是国家中心城市还是强大的省会城市，无论是大城市群还是都市圈，都会产生巨大的虹吸效应。这些城市核心以外的小县将不会享受人口、资本和工业的盛宴。更重要的是，我们正在释放水，流向第一、第二、第三和第四行的水不均匀。具有资源集聚能力的一、二线城市，短期放水红利最大，而三、四线城市，除非依靠有针对性的放水，否则在宽松的大环境下，很难获得"便宜"。
在房地产市场上，一、二线城市受到经济、人口、资本、产业、就业等方面的支撑。它们也是最容易接受洪水灌溉的地方。因此，经过短时间的调整，它们可以再次上升。但在大多数三、四线城市，房地产不值得投资。经济发展前景不容乐观，人口不断外流。城市本身拥有大量可开发利用的土地资源，住房市场整体处于富余状态。因此，住房市场的支撑必然存在问题。它发生在2015年。然而，后来被定向排水所逆转。但是，没有那么多的定向放水。
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三四线楼市往哪走？
三、四线城市房价上涨的原因是棚户区改革货币化。住房改革货币化是中央银行以个人住房贷款名义向三、四线城市定向引水。地方政府获得棚户区改造贷款后，以货币补贴的名义发放给拆迁户。拆迁户带着真正的金银进入市场，激起了市场情绪，从而推高了房价。那么，三、四线房价何去何从，即住房改革政策何去何从。
一个好消息，两个坏消息。好消息是，离棚子关闭还有两年时间。2020年是全国棚户区改革结束之年。2019年的棚户区改造将继续推进，拆除和建设的游戏将持续一段时间。第一个坏消息是，温室改革货币化全面收缩，政府温室改革购买模式即将结束。这意味着，住房改革将不再有排水量，地方政府将住房下移的情况将永远不会出现，住房改革货币化将失去根本支撑。第二个坏消息是偷窃光束和更换柱子的游戏已经不能玩了。在过去，一些城市以棚户区的名义进行改造，许多建得很好的社区也被纳入棚户区改造之中。如今，监管即将加强。住房和建设部明确指出，要严格把握棚户区改革的范围和标准，重点抓好旧城区内部机构薄弱的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区。因此，住房改革货币化程度在下降，距离政府关闭只有两年的时间，这对于大多数三四线城市的房地产市场来说并不是一个好消息。
那么，哪些城市最危险呢?首先，货币化安置比例越高，越危险。其次，经济基础差的城市是未来最危险的。第三，人口持续外流的地区也在担心未来的房价。哪些三、四线城市还能得到支持?一是北京、上海、广州和深圳周边的城市群。二是三、四线城市周边强大的省会城市。第三，经济基础较好的三、四线城市也有一定的支撑，如前100名的县域中心城市或区域中心城市。
房地产税会不会来？
2019年最大的谜团将是房产税。2017年和2018年，社会舆论动员、技术储备和房地产税的实际需求均已落实。除了东风，一切都准备好了。所谓舆论动员，是指自2017年以来，有关部门不断发布房地产税的信息，不仅揭示了"立法第一、充分授权、分步推进"的12字政策，而且将房地产税纳入五年立法计划。可以说，整个社会在心理上已经为房地产税的到来做好了准备。所谓技术储备，是指房地产税收征收的技术壁垒已经消失。房地产统一登记、全国住房信息网络、国家税收和地方税收统一、70年使用权自动更新等工作全部落实。所谓实际需要，是指用房地产税代替土地金融的可能性和必要性。在国外，房地产税是当地主要税源之一。在中国，财政收入的最大来源是土地财政。土地金融疏离了政府与市场的关系，成为房价上涨的驱动力之一。特别是在一、二线城市，土地资源存量越来越少，土地融资空间越来越小。无论是基于重建房地产关系还是金融需求，房地产税都有其现实的紧迫性。
然而，所需要的只是东风。我们欠什么东风？时机。征收房地产税，需要一个稳定的市场环境。如果经济继续下滑，新税的出台，很难得到全社会的认可，房地产税的实施势必受到沉重的阻力。如果房地产市场下行趋势加剧，如果房地产税仓促出台，将成为加剧房地产市场下行趋势的催化剂。房地产市场越稳定，房价越高，房地产税就越快出台。房地产市场越低迷，物业税就越谨慎。显然，2019年的房产税可能会开始征求意见，但离正式实施还有一段路要走。。
判断中国楼市走向的几个关键点
首先，中国的房地产市场是一个政策性市场。货币环境和监管政策都随着经济形势的变化而变化。因此，没有不变的监管，也没有不变的房地产市场走势。2019年经济面临下行压力，为货币宽松提供空间，为放松房地产市场监管提供可能，为稳定房价提供支撑。
其次，没有洪水泛滥，只有房地产市场的松动，房价很难飙升。如果房价要上涨，它必须由居民来调节，而居民需要洪水作为支撑。如果只是简单的调控和放松的束缚，而没有货币水的配合，那么房地产市场最多只能维持一个稳定的市场，很难支撑新一轮的上涨。
第三，2019年的核心目标是稳定房地产市场。所谓房地产市场的稳定，不仅要防止价格上涨，而且要防止价格大幅下跌。2019年，防止下滑比防止上升更重要。为了稳定房地产市场，调控政策可以放在第二位。
第四，不要相信没有什么神话，你只需要在任何时候购买。时间只需要最好的条目,而不是建立下行趋势时,不要试图找到调整房地产市场的最低点,但等待信号逆转的房地产市场环境:首先,取消购买限制,第二,减少quasi-interest率同步。放水与放松政策相结合，是正确的时机。
第五，我们不需要考虑房地产市场崩溃的可能性。最坏的情况可能会发生，但一旦发生，影响将是致命的。对于一般刚刚需要的人和投资者来说，没有必要担心。回到现实，我们真正需要考虑的是在房地产市场的短周期内抄底的机会。
第六，全面通货膨胀的时代已经结束。大部分三四线城市没有投资价值，除非采用定向排水。一二线城市，尤其是国家中心城市、城市群和强省会城市的概念越多，对房地产市场的支撑作用就越大。以上是我们对楼市的整个梳理，你看了有没有茅塞顿开的感觉。
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