山川网：2018年以来，中央和地方对楼市调控始终保持高压态势，调控总次数超过400次，比2017年上涨80%。然而，进入第四季度，越来越多的城市出现了楼市“松绑”的迹象。12月18日、19日，菏泽、广州先后取消、放宽限售政策。
据界面新闻不完全统计，截至12月20日，全国已有至少10多地放松了楼市调控，手段包括取消限售/限购/限价、下调房贷利率等。
图片来源丨界面新闻
看到这条新闻时，不知道为什么，我大脑中首先想到的，是早在三年前，由标准排名推出的一份中国大陆城市“鬼城”指数排行榜（2015）。
事实上，自2015年开始，由于中国经济转型压力的加大，中国房地产再次“大振雄风”的前兆就已经有所显现。而到了之后的2016年、2017年，全国性的房价大幅、快速上涨，席卷了中国的一二三四线所有城市。
而由于2017年中国楼市的过热反应，导致随之而来的全国多城市、大范围、密集性房地产调控政策再度来袭，并且风声一直紧绷到临近今年年底的这个时间段。而恶劣的2018年经济形势，似乎已经让一些城市感到了难以承受的压力，开始悄悄放开楼市调控。
值此岁末更迭之际，我觉得重温一下这份中国大陆城市“鬼城”指数排行榜（2015），十分有必要——
图片来源丨标准排名
关于榜单的简要介绍如下：
这是标准排名研究院第二次推出“鬼城”指数排行榜（第一次是2014版）。去年我们将有可能成为“鬼城”的前50个城市对外公布，引起广泛关注。今年我们同样选出了排名靠前的50个城市。不过，细心的朋友应该会发现，这两次的榜单前50个城市有了些许差异。
原因有二。
一是去年的样本以地级城市为主，兼顾部分知名的县级城市，今年则是扩大为中国大陆所有的658个设市城市；二是去年的“鬼城”指数以城区人口与建成区面积的占比来计算，今年的方法论即标准并没有变化，只是人口加上了城区的暂住人口。
所以，我们会发现，因为县级城市的大量加入以及增加了暂住人口的计算，导致去年榜位靠前的拉萨、三亚、鄂尔多斯等城市位次在今年有所下降；而去年榜上的惠州、中山、义乌、宁波、合肥等城市因外来人口多，则直接排除了“鬼城”的可能性。
还有一个现象是，因为县级城市的全部加入，新疆突然成为拥有最多入榜城市的地区，有7个城市入选“鬼城”指数排名前50。这或许与新疆地广人稀，城市框架习惯性拉大的因素有关。同样的问题出现在了有5个城市入榜前50的内蒙古。
在具体分析今年的“鬼城”指数排行榜之前，有必要再细述一下我们的研究标准——国家住建部的“占用地标准”为每平方公里建成区容纳1万人口（即人口与建成区面积之比的合理比值为1）。据此，标准排名研究院以城区人口（今年加上城区暂住人口）与建成区面积的占比来计算一个城市成为“鬼城”或“空城”的可能性，并将这一数值称为“鬼城指数”。
举个例子，一个城市的建成区面积为100平方公里，按照占用地标准，这个城市容纳的城区人口应该为100万人，如果目前该城区仅有50万人，而该城市对外来人口的吸引力并不强的话，短时间内难以达到100万人的容纳量，就很可能沦为“鬼城”、“空城”。
为了便于研究以及保证数据的权威性，我们的数据来源为2014年底出版、国家住房和城乡建设部编撰的《中国城市建设统计年鉴2013》。事实上，这已经是我们能够获得的最新数据（即截止到2014年初），具体原因你懂的。
1、过去五年中国大陆相当于新建了50个洛阳城
根据标准排名研究院的研究发现，2009年到2013年五年间，中国设市城市的建成区面积增加了0.97万平方公里，相当于新建了50个洛阳城（截至2013年底，洛阳建成区面积为191.85平方公里）。如果以城市建设用地面积来算，结果将更加惊人。
统计显示，截止到2014年初，全国设市城市658个，城市城区人口3.77亿人，暂住人口0.56亿人，建成区面积4.79万平方公里。以城区人口（加暂住人口）与建成区面积的比值来计算，中国大陆城市的这一比值平均数额为0.9052。
比值0.9052的意思是每平方公里建成区内容纳的人口为9052人，接近国家住建部的标准即每平方公里容纳一万人（比值为1）。标准排名研究院认为，比值的红线为0.5，越是低于0.5，成为“鬼城”的危险系数越高。而越接近1，则不太可能成为“鬼城”。
2、扩城运动下沉，县级城市或成“鬼城”新主流
标准排名研究院的研究发现，新城新区热正从省会城市向地级、县级城市蔓延。仅标准排名研究院统计的建成区面积而言，很多县级城市的建成区面积已经接近甚至超越地级城市，我们谓之为“超级县城”。如果以规划面积来看，这一趋势更可怕。
新城新区遍地开花。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组2014年发布的报告称，在他们调研的144个地级城市中，有133个地级城市提出要建设新城新区，占92.4%；而在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个，占41.6%。
“标准排名中国大陆城市“鬼城”指数排行榜（2015）”上榜的前50个城市中，地级城市26个，县级城市24个，势力相当。前十名城市分别为二连浩特、阿拉尔、北屯、阿勒泰、张掖、绥芬河、钦州、嘉峪关、玉门、日喀则，其中有6个县级城市。
3、户籍制度改革能否为中国近50个“鬼城”解套
11月3日，国家发改委主任徐绍史对外透露，2014年中国城镇化率为54.77%，它包括了在城镇居住6个月以上的外来人口，而户籍人口的城镇化率只有36.3%。去年的“鬼城”指数排行榜也是以户籍人口来计算，结果使得少许城市成为理论上的“鬼城”。
中央希望户籍制度改革能够带来城镇化率的提高——要求今年年底每个省(区、市)都必须出台方案，鼓励和引导农业人口在城镇待下去。在新型城镇化规划中提出了，到2020年常住人口城镇化率达到60%的目标。“去鬼城化”实则也有赖于这一改革。
事实并不乐观。尽管加上了城区暂住人口，去年榜上的二连浩特、钦州、嘉峪关、威海、承德、烟台、三亚、鄂尔多斯、咸宁、拉萨等城市依然难逃“鬼城”的高危隐患。原因在于，很多城市的新城新区规划面积和人口普遍远超现实，新增部分甚至为现有的两倍以上。
今时距离2015版“鬼城”榜单推出业已过去三年时间，榜单上的城市今天情形如何，大家可自行琢磨思量。
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