住户在小区内遭受人身、财产损失，物业服务企业承担何种责任？

2005年，胡某丈夫购买了某经济特区一高档住宅小区第三层楼房，建筑面积172平方米。2007年3月，小区开发企业与具有甲级物业管理资质的物业公司签订《物业管理合同》，其中约定：“物业公司仅是配合协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保险保管义务”。物业公司按照《某市物业管理服务收费指导》规定，参考高档公寓收费指导标准，每建筑平方米每月收取1元。

物业公司对小区内房屋及配套公用设施、公共场所进行维护，对绿化、卫生、环境等进行整理，给小区居民提供了良好的居住环境。小区业主从未与物业公司签订过物业服务合同，但业主们均按物业公司制定的收费标准，按期足额缴纳物业管理费。

2008年3月30日，黄某、冯某偷偷潜入到胡某等居住的楼栋第一层房屋，伺机作案。该房屋业主在购买后一直未办理入住手续，钥匙由物业公司代为保管。在黄某、冯某蹲守次日，物业公司巡逻人员发现了这两名陌生人，但未上前盘问。此后，黄某、冯某多次出入，未引起物业公司工作人员的重视。同年4月4日深夜，胡某丈夫外出回家，刚走进楼栋，就被黄某、冯某拖进一层房屋。二人抢走了胡某丈夫包中1.1万元现金并将其杀害。

案件迅速侦破，黄某、冯某于2010年12月判处死刑并向被害人家属返还1.1万元。

2011年4月，胡某等诉称：物业公司拥有甲级物业管理资质，收取高昂的物业管理费，却未尽到谨慎的管理义务。物业公司工作人员因疏忽过失，明明发现陌生人却未进行盘问，导致黄某、冯某在物业公司托管钥匙的房屋内蹲守达4天之久，直至找到合适的作案机会。胡某丈夫遇害与物业公司的管理过失存在直接关系。请求法院判令物业公司承担胡某丈夫的丧葬费20万元、胡某等差旅费及教育损失费4万元、精神损失费（4人）40万元、胡某丈夫工资和岗位股金收入损失42万元。

物业公司辩称：物业服务内容不包括对住户的人身安全负绝对的保护义务，请求法院驳回胡某等的诉讼请求。

审理认为：对于违约之诉，本案发生在某经济特区，依法应适用《某经济特区住宅物业管理条例》及其实施细则。《物业管理合同》约定了物业公司不承担住户人身、财产保险保管义务，某经济特区规定物业管理费不包括住户的人身保险、财产保管、保险费。因此物业公司对对小区的合同义务并不包含人身、财产方面的保险义务，不能将其视为附随义务，否则，违背了地方规定的立法精神，违背了合同性质、交易习惯，且该附随义务比合同主义务还大，丧失了合同的诚信等价原则，胡某丈夫的遇害是犯罪行为所致，刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐藏性、目的性，与物业公司违约与否不存在客观的必然因果关系。物业公司对损害结果的发生没有主观故意或过失，既不构成侵权，也不应对不存在的义务承担违约责任。

一、物业服务企业的安全防范义务

《物业管理条例》第47条规定了物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，其雇请的保安人员应维护物业管理区域内的公共秩序，依法履行相应职责。同法第36条第2款从反面规定，若物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。该条款从正面解读，即物业服务企业负有全面、适当履行物业服务合同，保障业主人身、财产安全的义务。在《物业服务收费管理办法》第11条规定的物业服务成本或支出中，物业管理区域秩序维护费用是单独列出的一笔。由上观之，维护小区公共秩序乃是物业服务企业的法定义务，即便物业服务合同约定的不够详细，甚至根本未有约定，为住户提供一个相对安全、舒适的环境，物业服务企业也责无旁贷，这与物业服务合同的性质和目的完全一致.实践中，各物业服务企业均配备专职保安人员，或从专业公司雇用保安，制定实施交接班、巡逻、报告、报案等制度，尽可能保护物业管理区域内住户的人身、财产安全。

二、物业服务企业履约过失与违法犯罪行为的因果关系

因果关系按照原因力的不同分为两种理论：一是必然因果关系说，主张当违法违约行为必然引起损害结果发生，两者具有内在的、合乎规律的引起与被引起的关系时，存在因果关系；二是相当因果关系说，主张当违法违约行为极大地增加损害结果发生的可能性，而成其为必要条件时，存在因果关系。必然性与偶然性常常相互交织，二者对立统一，前者基于事物的发展的内在根据，后者取决于事物发展的外部条件，偶然性是必然性的特殊表现，必然性寓于偶然性之中。

适用到本案，胡某等因胡某丈夫意外遇害蒙受损失，直接原因在于隐蔽而突发的犯罪行为，但毫无疑问，物业公司作为拥有甲级物业管理资质的企业，为尽到善良管理人应尽的义务，对多次出入的陌生人疏于过问，致使其能在高档住宅小区内蹲守达4天之久并成功做案，故物业公司的履约过失为犯罪行为创造了外部条件，是胡某丈夫遇害的原因之一。尽管罪责自负，胡某等可向黄某、冯某提起刑事附带民事诉讼，但物业公司应为其违约行为承担相应责任。适用《合同法》第113条的规定，将该责任酌定为10万元，属于自由裁量，并无不当，不能简单的采用必然因果关系理论，认为物业公司违约与否同犯罪行为不存在必然因果关系，故物业公司不承担责任，显得过于机械。倘若本案一种情形，物业公司工作人员上前盘问，并将犯罪嫌疑人赶出小区，尽到了合理的谨慎注意义务，但犯罪嫌疑人谋财之心已决，深夜跟踪胡某丈夫，逃过巡查越入小区，实施作案，则物业公司免责。

综上，物业服务企业负有维护小区公共秩序的法定义务，具体内容可由业主与物业服务企业进一步约定；相对于公安机关预防、打击违法犯罪的职责，物业服务企业的安保义务具有辅助性与有限性；物业服务企业未能履行安保义务，致业主人身、财产受到损害的，应承担其应当预见到的相应损害赔偿责任。

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