我们选择出好城市，也选出了好房子
就可以投资了吗？
不！我们还要选择出好价格。
房地产市场和股票市场一样，都有很强的周期性。
同一套房子在不同时期价格会相差数倍。
在图中我们举了香港沙田广场的一套60平的房子。在三个不同的时期，它的价格也是相差甚远。
因为房地产市场是有周期性的，它的涨跌是周期性波动，所以我们要计算好它的好价格，才能投资。
投资房子的收益来自于两部分：净租金收益和资本利得。
投资房子主要考虑净租金收益。
资本利得也就是我们卖房的时候是否比现价高，这个就有很大的不确定性。
净租金收益率=年租金金额÷初始投资现金总额×100%
年租金净额是（年租金总额-年物业费-年房屋保险费-年房产税-年租金相关税-年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）
初始投资现金总额是（首付+购房产生的税费）
所以好价格标准：当净租金收益率>10年期国债收益率的中位数时
当房子的净租金收益率大于等于3.8%的时候，投资房子是没有风险的。
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本文标题：潇十八-9-六大步骤之选出好价格
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