1. 10万人民币就当美国包租婆

前段时间，白富美朋友CC告诉我说她在底特律买了个house。

详细聊了一下，原来是她的朋友就在底特律做房产中介，介绍了一个条件不错但是需要维修的小户型，净房价算下来才10万人民币，即便算上维修费、审核费、检查费等费用，总支出也没超过20万，算下来的租金投资回报率在18%左右，每个月直接把美金打到卡上。

是不是有点心动？

后来我调研了下底特律的情况，整体感受是：这是个高风险高收益的淘金地。

为什么呢？

底特律随着汽车制造业没落，2013年的时候就申请破产了，大量人口流出，失业率飙升，犯罪率上涨，随之而来的就是房地产市场崩盘。即便是4、5年过去了，底特律已经产业回暖，人员回流，但人口增长率还是负数，治安情况也没有明显好转……

然而，好处是底特律的房价真是跌穿谷底了。看了下现在的均价，3~8万美刀就可以买一个大house，再挑一挑那些卖相不太好需要简单翻修的，买入价更低，简单翻修一下就能出租，租金回报率几乎都在10%以上，做好了可以到15%+，相当于买了一个房子10年左右就可以收回成本。

不过，风险与收益并存。

在底特律买房对个人的筛选和鉴别能力要求比较高，要挑选相对环境和治安较好的社区、要选中那些房屋修缮程度尚可的house、要挑选靠谱的租客（小心无良社会分子占你便宜）、要有非常靠谱的中介……这些还是建立在对底特律经济状况有利好预期的基础上……否则一个不小心，就容易砸到自己手里。

还要考虑房地产对资金占用的流动性问题。

总之，从个人的风险承受能力和投资偏好的角度考虑，我是没有出手。

2 美国房市还是可以的

虽然没有出手，但是却勾起了我对美国房地产市场的兴趣和研究。

美国经济的前景我都懒得写，行业里的小伙伴该心里有数，互联网这种规模经济我们是占尽了便宜，然而到了人工智能、生物科技、基础科学等领域，下一轮技术爆发还是要看美国……

就简单看看现在美国房地产市场的情况好了。

2.1 房价走势预估

海外买房关注的点都差不多，通常都要看房价涨幅+租金回报的综合收益率。先看看房价的部分。

简单粗暴，直接上图。

美国最大的房产交易平台Zillow邀请了100位经济学家对美国未来五年房价的预测，并分成乐观、稳健、保守三种预测策略分别取平均值。

结果显示从2017到2022年：乐观估计房地产市场平均上涨28.8%；稳健估计上涨18.4%；即便是保守估计，也会上涨6.7%。

另外，这个图上也标注出了2007年次贷危机时的最高点和之后在2011年触达的最低点。虽然目前的房价已经涨回到2007年次贷危机最高点的水平，但是10年过去了，只需要简单算上通货膨胀，现在这个高点也应该还有几年的上升空间；再综合考虑目前美国的经济产业、人口增长、失业率等数据，觉得这个图还是蛮有说服力的。

2.2 租金回报情况

美国房产的租金回报率普遍在3~8%的范围，定位成慢牛还是比较准确的，毕竟很多人美国置业求的就是分散风险、稳健增值。

然而，具体分析城市，也有高收益的机会。

比如说这两年的大热门城市西雅图，大量中国投资者涌入，去年的房价涨幅高达13.4%，虽然租金回报率只有3.5%左右，但综合回报率也接近17%了。

又比如说底特律，虽然房价涨得慢，但租金回报率可以做到10~20%，简直是邪教一般的存在。

另外，如果通过Airbnb短租的形式，运作好的话租金回报率可以提升2~3倍。

2.3 市场活跃程度

还有一个需要关心的，就是如果想卖房的话，到底多久可以成功套现。

萌萌有神的小课堂又来啦：介绍一个指标叫存货周转天数（Age of Inventory），指的是从房子挂出到出售成功，大约需要多少天。从这个指标就可以估算房地产市场的周转速度和出售房产所需时长。

根据Zillow的数据，除了芝加哥这种“超长待机”的城市（从房子挂出到成交，平均时间超过2个月），主要城市的平均存货周转天数几乎都不超过10天——已经可以用快如闪电来形容了好吗，去年我在通州抢房的时候也差不多这个节奏吧！

简单分析了下原因：需求旺盛，库存紧张。

美国房产经纪人协会的数据显示，美国房产库存目前是30年内新低的水平。

但2017年，涌入美国房地产市场的海外资金高达1530亿美元，比去年同期增长了49%，而中国投资者就贡献了其中的371亿。除了海外投资势力，美国国内的需求也在增长。80年代、90年代出生的美国千禧一代目前大比例都还在和父母同住，而在未来五年他们会逐渐进入美国平均购房年龄（33岁）。

另外，根据 Bankrate 今年9月的最新数据，目前30年期房贷利率约为3.85%，低于2017年初的水平 (4%)，这也是年初经济学家预计在年底会出现的最低水平。这也是刺激购房需求的一个重要原因。

3 城市/房源筛选方法论

美国太大，宏观情况还可以聊聊，具体到城市的话，我的研究还不够详实，并不做投资建议，但是可以介绍一套帮助大家缩小投资范围的方法论，一起聊聊。

3.1 筛选指标

首先，我们得找到帮我们判断是否具有投资价值的指标。

综合房产市场整体情况和美国房产资深投资人士的建议，在美国做房地产投资，可以从以下几个指标入手：

1）人口流入/流出

2）失业率

3）租金回报率（租售比）

4）治安与犯罪率

5）学区

6）社区

7）汇率

3.2 使用核心指标初步分类和筛选

确定指标以后，缩小范围就成了一个location zooming out的过程，接下来我们要为目标城市打标签和聚类（产品思维改变世界哈哈哈哈）。

以下是来自美国最大的房产交易平台zillow的一组数据，横轴代表有多少比例当地人在看当地的房子，纵轴代表多少外地人在看这个城市的房子，结合这两个数据形成了四个项限：

第一项限：城市里面的人想出去，外面的人想进来，旧金山就在这个象限；

第二项限：城市里面的人想继续待着，而外面的人不断想进来，西雅图，波士顿都属于这个区间；

第三项限：城市里面的人想待着，但外面的人不大感兴趣了，纽约属于这个象限；

第四项限：城市里面人不愿在这待着，外面的人也不感兴趣，芝加哥，迈阿密，休斯顿等城市已进入该项限。

从投资的角度看，首选肯定是第二象限。

我们看看第二象限里的城市：西雅图、丹佛、波特兰——占据了2016年房价涨幅前四名里的三个位置（有点可怕）。

3.3 使用其他指标进一步分析

然后再具体分析每个城市的情况。

波特兰：为什么涨得快？因为温哥华开始限购，于是承接了一部分温哥华外溢的购房需求（实际上抢手的是温哥华）；

丹佛：2016年的房价涨幅大约在8%，但是因为丹佛的房价起点低，稍微一涨就容易显得涨幅较大；

西雅图：2016年的房价涨幅冠军（+13.4%），经济增长稳定，人口流入趋势明显，治安情况也非常好，而且有微软、亚马逊等科技巨头做支撑，各类硅谷公司都在这边开设分部，同时波音飞机、IKEA、星巴克的总部，以及全美排名第9、全球排名11位的华盛顿大学都坐落在西雅图。

3.4 结合自身投资偏好选定目标

投资一定是基于个人的风险承受能力、资金实力以及投资偏好的。

从稳健和综合收益率的角度看，西雅图显然更有优势，近几年的话，收益10%+还是可以期待的；

从可投资资金的角度看，丹佛则对资金量的要求更低；

还有开篇讲的那个故事，高风险偏好、有门路的，也可以考虑底特律~

这篇写得比较宏观，关于美国房地产市场我会就我关注的城市继续做深入研究的，下次再聊~~

（想看本系列的其他文章，可以关注我的简书主页）

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萌 萌 有 神

互联网金融产品狗，专栏作家

聊聊互联人的赚钱观与花钱观

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