五年后才能交房的回迁房能不能买？

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五年后才能交房的回迁房能不能买？

朋友想买一套80平米的回迁房，问能不能买？

卖方是本地村民，建了一栋农民房，开发商和卖方迁了搬迁补偿协议，补了他几百平米的回迁房，听说项目实施主体已经确认，但是需要五年后才能交房。因为急着用钱，卖方于是将其中的80平米回迁房拿出来卖。

朋友为什么想买回迁房？

原因只有一个——便宜。周边新房每平六七万，回迁房只卖三四万。

虽然便宜，但也是有代价的：

第一，要一次性付款。仅凭卖方与开发商的一份拆迁合同，银行是无法给你发放贷款的。

第二，五年后才能交房，然后才能办出卖方名下的房产证，同时，因为购买新房后三年后才能过户的深圳限售政策。也就是说这套房子至少5年后才能交房给买家，8年后才能办证到买家名下。

对于买卖双方而言，一个是拿时间换金钱，一个是拿金钱换时间。

然而回迁房最大的风险，也源于时间。

回迁周期越长，风险越大。

第一个风险，来源于开发商，是否能按期建设交房回迁？是否能按期办证？当然，如果项目实施主体已经确认，意味着已经百分之百签了拆补协议，且是顶级品牌开发商，可靠度相对而言高一些。

第二个风险，也是更大的风险，来源于人——卖方个人，甚至他的家庭。

交房过户周期越长，房价波动越大，引发的道德风险越大，卖方反悔不配合的可能性更高。

朋友也担心，卖方已经60岁了，七八年之后，万一有个意外，他的妻子、子女跳出来不配合怎么办？

我也告知，回迁房买卖协议原则上属于预约性的房屋买卖合同，也就是约定将来条件成就时办理过户的买卖合同，属于有效的合同。

但是房产毕竟属于夫妻共同财产，对于价值这么大、履行周期这么长的合同，建议还是需要夫妻双方共同签字，以免配偶以不知情为由拒绝履行。

而朋友颇为担心的继承人可能不配合的问题，最安全的做法，当然是全体继承人都另行签署一份同意买卖的文件。

至于如果这些文件签不下来，要不要买，就看朋友能不能承受这些可能发生也可能不会发生的风险了。

后来，朋友告诉我，卖方由于夫妻双方有矛盾早已分居，他太太不愿配合签字，买卖回迁房这个事情只好作罢。

你可能会说，签个合同怎么这么麻烦。

然而，签合同麻烦多一点，就是为履行合同时麻烦少一点。