1、无物业、无配套、无学区三无房产
2、房龄已超过二十年的房子
内地建筑平均寿命只有30年。
房龄越大，获得住房按揭贷款折损率越高。
3、没有产权证的小产权房
4、五证不齐全的房子
建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房销售（预售）许可证。
少其中任意一个证件，购房者后面都难以办到房产证。
5、曾有过重大情况的房子
国人对楼层、数字、朝向等还是比较在意的。特别是房子里曾发生过重大情况，一般是指重大安全事故。
买房经验：
1.在楼市上涨过程中，先买后卖，楼市下行过程中，先卖后买。
2.房屋经过简单的装饰，往往获益更多。
3.若挂中介卖房，最好不要签独家。
4.没有卖不出的房子，要坚持。要等待才有收获。
中国楼市还是一个政策市，在住建部提出2019年“稳房价稳地价稳预期”三稳工作目标后，楼市调控政策都是超这个方向努力，楼市趋冷的城市直接或者变相调整了楼市政策，市场得以快速恢复“元气”。业内认为，趁市场回暖之际尽快卖掉这3类房子，砸在手里可能要等3-5年后，甚至等3-5年后可能差一套房？
第一类：相当一部分三四线城市房产
除了三大经济圈和国家规划的19个城市群房产，当然，这19个城市群房产也不都是好的，主要看后期能否发展得起来，但大部分应该还可以，毕竟有国家政策支持，后期看造化。除前速的圈内三、四线城市，绝大部分的三四线城市房子都不值得长期留存。有人可能会想，主要是父母在这些城市里，笔者想说的是，自住一套即可，千万别再新买房子，如果你有闲钱买房，尽量往大城市方向靠，如果手中有多套房产在三四线城市闲着，趁现在市场回暖处理置换掉。
第二类：学区房产
现在国家正在做的是，通过合作办学、开设分校，优质师资异校互动，不断提升分子校教学质量，只要生源尚可，教育质量都是可以带上来的。另外也在通过学区划片等方式稀释学区概念，其目的就是淡化学区。
由于教育需求的存在，在短期内，优质教育学区房产还是会比较坚挺，但随着时间的推移，那些学区不稳固的房产必将迎来重新洗牌，没有学区加持的老房子，或将难以找到接盘者，价值大打折扣，对于这类房产我们要尽快处置，千万别等生变砸在自己手里。
第三类：商铺和公寓
这里讲的商铺和公寓，不是所有的。那些地段好的商铺和公寓还是值得拥有的。但随着电商的冲击，特别是有愈演愈烈之势，大部分的商铺和公寓价值将大幅跑输住宅。商铺就不多说了，现在一个店面能持续经营1年都不多了，大部分几个月就一换，租不出去转手又难，相信商铺主最有发言权。有朋友说，公寓总价低，特别适合普通人群。笔者总结了一下，公寓的三大致命缺点：
一是存量太大，即使住宅卖得那么火爆，但我们还是可以听到和看到各种公寓广告，说明货多且不好卖；二是公寓大多无法落户，子女不能以公寓作为学区上学，只能作为一种临时住宅；三是公寓转让税费实在不低，其中仅土地增值税一项，由于采取4级累进税率，基本可以达到差值的30-60%，即使涨了价，收益也被拿走了很多。
时代造就英雄，时代也造就财富。房地产快速发展的20年，造就一批先知先觉的富翁，开着豪车，住着大别墅，在精英圈层流传一句话“炒房已逐渐固化阶层”，可见炒房者赚的盆满钵满。
炒房者和开发商只会把房子卖给接盘侠，股民眼中的“韭菜”，专家学者眼中的“刚需”。有资金实力、有购房资格的买一、二线城市的优质房产。即使没有购房资格，好在房产信息没联网，炒房者还可以买三、四线城市房产。可以说，三、四线房价被快速拔高，炒房者确实也作出了贡献。
因为工作原因，笔者经常到全国各地出差，也包括一些三、四线城市，在这些城市坐出租车，我都会问出租车司机“房价怎么样？能接受吗？”，司机们表示“房价涨的太快，当时要是买一套就好了”、“小孩要上学，房价高也得买，只是我们这收入确实太吃力”。是啊，真实写照是：在穷不能穷教育，为了孩子上学，农村人能往镇上买房买镇上，能往县城买房买县城，甚至地级市。当然，这也跟农村留不住优质教育资源有关。目前，国家在进行乡村振兴，但需要振兴的项目太多了！
无论是开发商，还是炒房者，也是看准了农村人对教育和医疗两大刚性需求点。最直接的写照就是：在三、四线城市的开发商卖房都进入大街小巷，进村驻队进行扫乡、逐户排查，挖掘每一位有购房潜力的客户。
大规模开发建设，楼盘如雨后春笋般涌现。这样的供应节奏，三四线城市的房子是越来越多。一个重要的现实摆在所有人面前：进入三、四线城市的农村人，他们在城里没有工作、没有收入，仅仅是为孩子上学，或者为了有一套房子给孩子结婚用，但他们大多数时候还在农村务农生活。另外，有点资金实力，或者为了自身发展，三、四线城市的居民又纷纷向一、二线城市进发。到头来，没有产业的三、四线城市人口不但没增加，反而是实实在在的流出。
可以预见，未来很多三、四线城市出现空城现象也是可以看到的。
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