降低购房成本，也许是解决房地产目前存在问题的一个好办法

2021年下半年以来，房地产市场下行明显:不仅土地市场下滑，土拍市场流拍严重，而且房屋销售市场环比、同比也下降，就连四个一线城市也不能避免。

因此，很多城市自2022年起，纷纷出台各种各样的措施进行救市，归纳起来有以下几种：

1、降低首套首付比例至两成

采取这些措施的城市有山东菏泽、重庆、江西赣州等城市。这些城市将首套购房首付比例下降至两成，无疑极大减轻了购房者的资金压力。

2、限购政策松绑

2022年3月首先进行限购政策松绑的城市是郑州，但是郑州限购松绑步子迈得很小，只限于针对郑州本地有合理住房需求的人群，在家庭限购套数内购房，可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续的办理，且首套按揭还清的，第二套可按首套按揭政策执行；而福州限购政策松绑尺度则大多了，对于非福州人，在福州购买一套144平方米以下的普通住宅，可以不受社保、纳税或落户限制。

3、按揭贷款利率下调

这个政策主要还是围绕合理住房需求而言的，也就是说，对于首套改善型购房，按揭贷款利率很多城市都下降到了4.6%，比如苏州3月份将首套房贷利率降到跟LRP持平，利率最低只要4.6%。

当然，还有很多的救市措施，比如人才引进购房补贴政策、放松合同签订之日起满3年才可以上市交易的限售政策（如哈尔滨）等等。

那么，在这一系列救市措施之下，房地产行情是否有起色呢？

根据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示，2022年3月，30个典型城市新建商品房销售环比上涨56%，但是同比下降46%，前3月累计同比下降43%。

从上述数据来看，虽然3月与2月相比，新建商品房销售环比上涨，但是与2021年3月同比，下降幅度仍然相当大。

可以说，虽然新建商品房销售还没有回到2021年上半年水平，但是环比来看，救市措施成效还是比较显著的。

在“房住不炒”政策定位长期不变，满足合理住房需求成为房地产核心目标的今天，怎样采取措施才能够促进房地产市场健康发展呢？我个人认为，救市措施从以下几个方面来围绕降低购房成本可能会更好一些：

首先，为合理住房需求解决首付款问题

过去十年，甚至二十年，为什么房地产长期繁荣？除了有真正的合理购房需求外，也部分原因是因为投机炒房这些不合理的购房需求导致房地产市场量价齐升。而二十年过去后，很多合理住房需求已经得到满足了，而且投机炒房也得到了抑制，人口自然生长率逐年降低的情形下，对于还没有得到满足的合理住房需求，我们就要针对其合理住房需求未得到满足的原因，有针对性的采取措施了。

合理住房需求未得到满足，最大的原因，可能就是首付款的问题。如果我们能够帮助这类合理住房需求人解决首付款问题，那么，合理住房需求可能会得到进一步释放。

比如最近福建省直住房公积金中心制订实施细则，规定省直住房公积金缴存职工，购买新建商品房，可提取住房公积金支付首付款，就是一个很好的政策措施。

另外，人才引进购房补贴，也是解决合理住房需求首付款的一个非常好的措施。

在为合理住房需求解决首付款问题时，我们还是要非常重视该合理住房需求人的资信问题，以避免类似美国次贷危机风险。

其次，降低合理住房需求成本

很多人认为房贷利率下降到了4.6%，已经是很低了。其实，我个人认为是很高的，原因有以下几点：

1、商品房买卖，虽然是一种经济行为，但也是一种社会民生行为，因此，我个人认为，不能够用纯经济行为，来定价这种商品房买卖中产生的贷款利息。

纯经济行为它是一种获利行为，而商品房买卖行为中，合理住房需求购房人，在购房后不会产生类似于经济行为的现金利润，因此，要求其支付4.6%的利息，无疑是增加了合理住房需求的持房成本，这对于满足合理住房需求是一个极大的阻碍。

2、要想让经济健康发展，必须要让投资、贸易和消费三驾马车良性循环。

从上述我们得知，如果合理住房需求的持房成本过高，就会进一步影响购房人的消费，而购房人消费下降，对于经济影响也不可忽视。

除了降低合理住房需求按揭贷款利息外，还有一个重要措施就是，建议利用税收制度，将合理住房需求的按揭贷款利息，纳入个人所得税税前抵扣范围。

总之，我个人认为，降低购房成本，也许是解决房地产目前存在问题的一个好办法。