2018年1-4月，湖南、广东、山东、海南、湖北、河北、江苏等12个省，70多个城市实施新建住宅限价销售政策。刘全认为，2018年第一季度开始，全国大中城市房价普遍大幅上涨，多地城市发布房地产市场调控新政策80多次遏制房价上涨。全国30多个城市实施住宅限售5年，也成为房价上涨城市调控政策“标配”；23个城市新建住宅销售采取统一摇号形式。政府规定“限价房”衍生而来“便宜没好货”的固有印象，楼市调控“限价房”也有很多疑虑。政府对住宅销售价格直接限定，购房者对限价房品质有很多担忧。政府规定住宅限价销售对客户是利好政策，地产开发商利润率受到挤压在建材、施工、机电设备等住宅品质方面会受到不同程度影响。
刘全分析认为，房地产开发商终归要实现利润最大化，降低住宅开发成本就是“限价房”存在最大风险隐患所在。杭州、西安、济南、成都等多个城市都已实行买房摇号政策，并对刚需购房给予一定的政策倾斜。房地产市场买房摇号、限购、限价、三价合一等将成为新调控政策标配，此举意味着第五轮楼市调控已经来临。限价与买房摇号主要在于新房和二手房价格出现“倒挂”，多地城市新房限价低于同区域二手房价格20%-30%，在巨大利润溢价空间显现之下，市场需求大增也在情理之中。
4月17日，中国土地勘测规划院监测统计，2018年一季度全国主要监测城市延续去年整体趋势，综合地价温和上行，住宅地价环比增幅持续回落。第一季度全国主要监测城市平均地价4148元平方米；其中，住宅地价6678元每平方米；从环比增速来看，住宅地价增速连续三个季度放缓增速相对平稳。一、二、三线城市第一季度地价环比分别上涨1.63%、2.0%、2.63%。刘全分析认为，一季度全国土地市场价格涨幅均超过房价上涨幅度。全国土地价格上涨，未来房价不可能下降已经明确。房地产开发成本性上涨会带动房价上涨，即使土地价格不上涨住宅价格也同样会上涨；因为除住宅开发成本之外宏观货币金融政策也会推动房价上涨，通货膨胀上升促进货币贬值和物价普遍上涨，引起房价在宏观金融政策层面继续上涨。
刘全分析认为，房地产市场“限价”是一项短期调控政策，住宅建筑品质也会受到冲击。楼市限制时间过长只会积累房地产市场供求矛盾逐步扩大，可能会引起市场出现逆市抢购局面。房地产市场要维持适当的市场机制配置空间，利用经济及金融手段进行有效调节，而不是用“限价”简单粗暴的调控政策就能解决深层次市场问题。住宅限价销售长期持续将引起市场供求关系扭曲变异，购房需求积累受限将引起市场越限越买的困境。房地产行业是地方财政收入主要来源，楼市调控也只能适可而止这是不争的事实。个人没钱日子不好过，其实政府也是同样道理，将会严重影响财政收入。所以楼市调控，房价越调越高；住宅限价销售，房价越限越高，房价走上不归路持续升高。
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.4.25
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