在城市里打拼的年轻人都希望拥有一套自己的房子；可是面对高昂的房价，却只好望而却步。不禁让人感叹：“还是古代好啊，找块地盖个房子就能住。”毕竟电视剧里的“古人”从来没有为房子发愁过。可事实是这样吗？
从词义上看，“房屋”有两方面的含义：一是指房子，即用于住人或存物的建筑物的总称；二是指妻妾（可见自古结婚都是要房子的）。
这里单讲房子，尤其是住宅。中国人的住房史可以上溯到传说中的有巢氏，《鉴略·三皇纪》说这位上古圣王“构木为巢室，袭叶为衣裳”，又《韩非子·五蠹》载：“上古之世，人民少而禽兽众，人民不胜禽兽虫蛇。有圣人作，构木为巢以避群害，而民悦之，使王天下，号曰有巢氏。”从文明启蒙的角度来看，有巢氏“构木为巢”将人和动物区分开来，至此我们人类才有了历史。后世常以“衣食住行”概括人类生活的四种基本需求，“住”仅排在最低层次的物质需求“衣食”之后，其重要性不言而喻。
作为一种刚性需求，古人给以房子丰富的雅称：帝王的住所或神庙曰“宫”或“阙”；供奉神佛或帝王处理朝政之所曰“殿”或“廷”；高官、贵族的住宅曰“府”“邸”“第”；普通居住的地方曰“宅”“室”“厢”“舍”“寓”；简易的房屋曰“庐”“寮”“庑”“庵”“墅”；华丽高大的楼房曰“阁”“榭”“堂”“厦”等。
古代先贤对“居者有其屋”也赋予了诸多情怀和理想 ：有《桃花源记》的“土地平旷，屋舍俨然”，有《陋室铭》的“斯是陋室，惟吾德馨”，有《自京赴奉先咏怀五百字》的“朱门酒肉臭，路有冻死骨”……但“居者有其屋”这个看似容易实现的理想却远比想象中的奢侈。不然杜甫也不会大声呼喊“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。
一、古代人也有买房的需求
西周实行奴隶制土地国有制度，“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”（《诗·小雅·谷风之什·北山》），全国的土地与臣民，名义上都属于周王所有。不过，随时间的推移，受封者常常擅自割让或交换土地，土地逐渐变为一项私有财产。
史上最早的土地交易出现在西周早期。1975年，陕西岐山董家村窖藏出土四件西周早期的青铜器，因作器者名裘卫，而被称作“裘卫四器”。其中作于恭王三年（约公元前920年）的卫盉（hé，古代酒器，用青铜制成，多为圆口，腹部较大，三足或四足，用以温酒或调和酒水的浓淡。盛行于中国商代后期和西周初期）记载了这样一件事：落魄贵族矩伯为参加礼庆，向裘卫商要一件必需的礼器——“瑾璋”，议定以“十田”抵给原主。此外，矩伯又要了两件赤色的琥、两件鹿皮披肩和一件花围裙，议定以“三田”抵给。裘卫便将此事报告给伯邑父、荣伯、定伯、倞伯、单伯五位执政大臣，并由“三有司”（司徒、司空、司马）出席公证，现场主持了田地移交仪式。这是有据可考的最早的不动产交易了。房屋交易当自此始，随着后世井田制的逐渐瓦解，房屋、田产等不动产的买卖变得合情、合理、合法。
到战国时，就已经出现了“学区房”。中国古代最著名的教子故事“孟母三迁”可能是一个母亲心酸的购房史：孟子父亲早死，家境并不好过。然而孟子的母亲为选择良好的环境教育孩子，依然多次迁居，其舍先后“近于墓”、“近于屠”、“迁于学宫之旁”。孟母最终选择的“学宫之旁”的住宅可以说是最早的“学区房”了。
古人买房也要通过“中介”。古人将在市场上为买卖双方说合、介绍交易，并抽取佣金的商行或中间商人称之为“牙行”“牙侩”或“牙郎”。从事房屋转卖的中间人被称之为“房牙子”。因为古代没有开发商，也就没有专门用来出售的商品房，市场上交易的房屋都是因各种原因而转卖的二手房。原房主若是没有人脉，房屋的转卖是极为困难的，只好通过房牙子达成交易。需要买房的人也只能通过房牙子买房、租房：“（杜少卿）当下走过淮青桥，迟衡山路熟，找着房牙子，一路看了几处河房，多不中意，一直看到东水关。这年是乡试年，河房最贵，这房子每月要八两银子的租钱……当下房牙子同房主跟到仓巷卢家写定租约，付了十六两银子。”（《儒林外史》第三十三回）
“房产税”古已有之，古时的房契既是纳税凭证也是房屋所有权凭证。如前所述，自井田制瓦解以来，田宅就成为一项私产，可以随意买卖，所以在中国古代并也就不存在所谓的“房产证”和“产权年限”之说。那么，如何证明房屋所有权呢？
在中国古代，买卖田宅必须经过“立契投税”的法定程序。买卖双方向官府纳税，契约加盖官印后，交易才告结束。这样的契约称之为“红契”，又叫做“赤契”，以此证明交易合法（已纳税），同时又是田宅所有权的凭证。
有些人为了逃税，找个公证人私订契约，不去官府纳税。这样的契约叫做“白契”或“私契”，不被官方承认，不受法律保护。《宋史·食货志上二》：“（绍兴五年）初令诸州通判印卖田宅契纸，自今民间争田，执白契者勿用。”甚至在有些朝代，用白契买卖田宅的还会被追究刑事责任。《大明律·户律》记载：典、卖田宅以税契为重要条件，“凡典、卖田宅不税契者”，会受到“杖一百，其田入官”的惩罚。
二、京城房价依然高昂
当下大城市房价高，让很多人“望房兴叹”，可古代也未必能好到哪儿去。就拿唐朝都城长安说吧，长安作为当时世界级的大都会，城内百业兴旺，客商云集，最盛时人口达100多万。庞大的人口数量导致土地价格飞涨，想在这里添置房产并非易事。最典型的例子就是著名诗人白居易。白居易有一首《卜居》吐槽“房奴”的悲催：
游宦京都二十春，贫中无处可安贫。长羡蜗牛犹有舍，不如硕鼠解藏身。却求容立锥头地，免似漂流木偶人。但道吾庐心便足，敢辞湫隘与嚣尘。
由此可知，咱们的白居易同志在长安漂泊了20年的时间才攒够钱买下一套房产，且该处房产不仅地段偏远，面积也较小，说起来都是“一把辛酸泪”啊。
宋代经济最为发达，城市进一步发展，汴梁已成为名副其实的国际化大都市，从《清明上河图》可见当时东京繁华境况。当时，城市“坊市制”已经土崩瓦解，百姓获得了自建房子的更多机会，房屋自由交易空前繁荣。
《续资治通鉴长编》载东京无赖崔白强买邻居梁文蔚的房子：“以其舍求质钱百三十万，白因以九十万市之。梁诉于府，白遂增钱三十万。”古时的制钱，用绳子穿上，每一千个叫一贯。由此可知，梁家房子市场价值1300贯。这应该是当时汴梁的普通房价水平，按当时城市普通工商业者每月3—4贯的收入水平来看，在北宋的京城买上一套普通住宅需要不吃不喝努力攒钱30年左右。可见，无论是古代还是现代，大城市的房子都是让人“可望而不可即”的。
三、古代官员多是“无房一族”
古代官员在任职期间大多是没有私人住宅的。古代做官有“回避制度”，不允许官员在原籍或有家族产业的地方任职。官员异地做官，朝廷就不能不考虑他们一家老小的住房问题。自秦汉以来，国家开始向官员提供住房，即“官舍”。这种专供官员任职期间居住的公房，隋唐时期称之为“赐第”，两宋时期叫做“公宇”，明清时期又称为“官房”，现在统称“官邸”。“屋宇并官所造”，“官舍”的产权为朝廷所有，古代官员享受的这种住房福利也有诸多限令。除了皇帝颁诏特赐，官员如果调任、贬谪或告老还乡，均需将“官邸”交回。
在秦汉之际，“官邸”逐渐趋向制度化。《史记·范雎列传》记载，秦昭王曾给丞相范雎配置了“相舍”。西汉初年，住房被列为官员的重要福利内容，作为开国初优待功臣的一项福利措施。汉高祖刘邦曾向天下发布《同安辑令》，规定为列侯食邑者，给印绶佩带，赐宏敞住宅；俸禄达两千石者，即可迁居京都，赐予次一等住宅。
到了唐朝，朝廷不再为京官提供免费“官邸”，而是采取租住制。官员在京没有买房的，可以租住政府的“官邸”。不过，朝廷对那些德高望重的大臣，还是允许他们免费住“官邸”的。居住“官邸”既是一种福利，更是一种政治待遇。由“官邸”变迁也可一窥官员的荣辱升贬：苏辙因党争倾轧，被贬雷州，朝廷明令“不许占官舍，遂僦（jiù，租赁）民屋”（《宋史·列传第二百三十》）。
受限于人多房少，古代也不全是做了官就有“官邸”可住。自唐朝以后，古代官员住房呈现多元化的特点：既有“福利房”、官舍，也有私房、租赁房。宋朝时期，在京城开封做官是没有私宅的，不论高官还是曹吏，一律都租房子住。
清代官员住房福利的幸福指数最高，由朝廷按照官职级别分配住房。但如果官员住房超标，就会受到严厉查处，有些官员在住房上出了问题，甚至身陷囹圄，住进了监狱这样真正的“公房”。
四、古代也有住房限购政策
西汉初年，为减少交易、稳定居住，也为便于检举、加强控制，朝廷规定：“欲益买宅，不比其宅，勿许。”这大概是史上最早的限购政策了。这种限购政策的出台基于以下两点考虑：
一是当时的土地私有化还不明显，统治者不希望再出现土地兼并。因此对居民的宅基实行统一分配政策，一户只给一块宅基。为了维持这个状态，避免出现部分居民坐拥多处宅基而另一部分居民却无片瓦遮身之地的问题，政府出台了这样政策——一方面限制出售，另一方面限制购买:要想买房，只有左邻右舍刚好要卖房时才能实现。事实上，这样的概率并不高，因此西汉初年的住房交易非常少见。
二是西汉登记人口和房产，用的是“手实”加“举发”。家里有多少人，住多大面积的房子，你自己报，叫做“手实”。对于弄虚作假的，鼓励邻里检举揭发。一经查实，没收家产，半数充公，半数赏给检举揭发你的邻居，这叫“举发”。限制只能购买邻居的房子，等于把你和你的家庭固定到了一个地方，长期为邻，互知底细，有利于“举发”，也给各方面的管理带来便利。
从唐到清的千余年间，对房屋都在实行“购房须问亲邻”的限购政策。买房不光要经过原业主的同意，还必须经过原业主邻人和族人的首肯。不然，无论你付给原业主多少钱，签订了什么契约，在法律上都是无效的。
在这1000多年的时间里之所以采取这样的限购措施，主要因素也有两个方面：
一是为了保护宗族财产不流失。因为古代社会并不存在完全属于私人的物权，无论在法律层面，还是在道德层面，一切不动产都既属于个人又属于族人——尤其祖辈遗留的房屋。购房先征得亲邻的认可，可以避免由此引起的不满和争斗，有利于社会的稳定。
二是同西汉时一样，为了便于亲邻检举，进而便于控制每一户居民。也就是人为地设置障碍，减少住房交易，从而增加居民迁徙难度，使百姓能够定居，更易于管理控制。
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