本文类比了产业地产商与战国七雄,约3000字,阅读时间10分钟。
从上文可以看出,产业地产从业商群雄并起,逐鹿中原,行业也逐渐进入了战国时代,七个派系犹如战国七雄,究竟鹿死谁手,犹未可知。
一、战国七雄
战国(公元前5世纪—公元前221年)是中国历史上继春秋时期之后的大变革时期。经过春秋时期(公元前770年——公元前453年)的旷日持久的争霸战争,周王朝境内的诸侯国数量大大减少,公元前453年,韩、赵、魏推翻智氏,以三家分晋的结果为标志。战国时代上承春秋乱世,中续百家争鸣,后启大秦帝国。是中国的思想、学术、科技、军事以及政治发展的黄金时期,史称“百家争鸣”;与此同时,图强求存的各诸侯国展开了许多举世闻名的变法和改革,如吴起商鞅的变法图强;而在兼并战争过程中,如张仪、苏秦的纵横捭阖,廉颇、李牧的战场争锋,春申君、孟尝君、信陵君、平原君的政治斡旋……诸如此类,不胜枚举,涌现出了大量为后世传诵的成语和典故,同时统一中国的过程中,战国时代也塑造了中央集权的君主专制社会的雏形。
到战国后期,仅剩下七个实力较强的周天子分封或自立的诸侯国,分别为燕、秦、楚、齐、韩、赵、魏,合称为 “战国七雄”。
战国七雄
秦:约占有今陕西关中、汉中,甘肃东南部,四川中东部。
魏:约占有今山西南部,河南北部、中部和东部。
赵:约占有今山西北部、中部和河北中部、西南部,内蒙古自治区的一部分。
韩:约占有今河南中部、西部和山西东南部。
齐:约占有今山东北部,河北南部、西部。
楚:约占有今湖北全省,河南,安徽,湖南,江苏,浙江的一部分。
燕:约占有今河北北部,辽宁,吉林的一部分。
产业地产行业格局,即政府平台公司、传统地产商、专业产业地产商、外资企业、金融业、制造业、互联网等从业商与战国七雄具有相似之处,牵强附会出以下内容,不完全准确,却有助于理解优缺点,帮助记忆。
二、魏——政府平台公司
公元前453年,韩、赵、魏推翻智氏,以三家分晋,魏得晋国上地,居于天下之中,地形地貌优等,土地平坦肥沃,气候条件优良,温和湿润、水源充足。魏国与赵、秦、韩、楚、齐、宋等诸侯大国均有领土接壤,是交通要冲和商贾聚集之地,经济繁荣、物产丰富;魏国地形地貌以平原为主,黄河横贯其中,气候类型属于暖温带,所以,魏国无论是发展种植业,还是从事物流贸易,占据得天独厚的地理优势,所以天下物产云集从而使商业繁荣、制作业发达。魏国是战国中第一个实施变法图强的诸侯国。魏文侯重用法家李俚、西门豹制定法经,确立了封建土地所有制。极大的激活了生产力,魏国社会转型较早,所以在战国初期优势非常明显,正是因为魏文侯的敢为天下先的精神,才奠定了魏的强盛之基。
起步最早、占据天然优势、成为后崛起的各国争相效仿的对象,这些特点与产业地产行业的政府园区颇为相像:
政府园区,平台公司化运作,这个不得不提都袁庚先生(袁庚先生缔造了中国经济特区雏形,是招商局蛇口工业区的灵魂人物,是招商银行、平安保险、中集集团等著名企业的创始人,是百年招商局二次辉煌的主要缔造者,是中国改革开放具有标志性的先行者和探索者之一,提出了经典语录——时间就是金钱,效率就是生命,为了纪念他,我们有必要单独篇幅进行详细介绍),而蛇口工业区是改革开放时实验性质的制度、政策与模式的局部创新中,借鉴新加坡、韩国出口加工区的做法,特别是新加坡所采取的典型政府平台主导型园区开发模式,成为中国最重要的参考样板与模仿对象,政府主导区域开发模式随后被各个地方政府效仿,成为地方政府拉动本地经济的重要手段。经历了探索阶段(1979~1985年,代表园区为蛇口工业区)——起步阶段(1986~1991年,代表园区为深圳科技工业园)——上升阶段(1992~2000年,代表园区为张江高科技园区)——升级阶段(2001年至今,代表园区为苏州工业园区),目前全国各地的政府园区平台公司数量庞大,各个市县区的开发区运营的主要力量,大多数具有很强的政府背景、行政色彩浓厚。开发主体就是各级地方政府,运作模式是通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的企业项目。典型代表为:上海临港集团、张江高科、东湖高新、苏高新集团、深投控、中关村发展......
优势:
1、政府背景,强大的人力、资金、政府关系和地方资源调配能力;
2、规划、土地、城建等天然优势;
3、从业时间长、政府背景带来的信任感强;
4、业务起步早、人员储备充足,基础设施建设与一级土地开发领域经验丰富;
5、融资成本、土地价格低,有助于园区建设。
劣势:
1、市场化能力不足;
2、缺乏灵活性及创造性;
3、政企不分;
4、产业定位、产业招商能力偏弱;
5、竞争压力不能转化为动力。
一句话点评:背景深厚更需市场化!
三、齐——传统地产商
春秋战国时期的齐国,实际上有两个:一个是姜齐,一个田齐。姜齐是周朝的重要封国,自姜太公立国至齐康公贷失国,经历32位国君,享国665年。田齐始于公元前386年,自田和被列为诸侯到齐王建灭国,经历8位国君,享国165年。姜齐在姜太公封国建邦以后,“通工商之业,便鱼盐之利”,逐步发展为富甲一方、兵甲数万的大国;到齐桓公时,在齐釐公、齐襄公的基础上,任管仲为相,在经济上“连五家之兵,设轻重鱼盐之利”,在政治文化上“因其俗,简其礼”,简政不苛,平易近民,姜齐因此逐渐强盛起来,最终成为春秋五霸之首,为齐国积攒下一份偌大的家业。
田齐时代的齐威王执政前九年,也是不务正业,花天酒地,后来在邹忌等人的劝谏下,浪子回头痛改前非,明察秋毫,赏罚严明,令齐国吏治焕然一新,为齐国走上强盛之路奠定了坚实的基础,提供了必要的条件。公元前353年和公元前341年,齐威王任命田忌为将,以孙膑为军师,分别在桂陵之战和马陵之战中两次打败魏国,于是齐国重新跻身强国行列,成为东方霸主,从西周到战国,齐国的经济都最为繁荣。
从经济基础良好、财力雄厚的角度看,与齐国相似的产业地产商非传统房地产开发商莫属。
如果从1978年改革开放算起,房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟,走过了1978年以前的国家主导的计划(建造、分配)模式阶段——1978年-1998年的商品化开发试点阶段——1998年-2018年的金融化全面开发阶段(两个黄金十年)。在房地产市场化之后的四十年里,中国房地产行业极大地改善了中国庞大人口的住房问题、消费问题、城市面貌,并带动了将近60个产业发展,对中国经济形成了重大影响。同时也使房地产公司成为最大的赢家,截止2018年4月份百强房企总市值58689亿元,可谓富可敌国。而在传统房地产市场利润空间收缩的背景下,传统房企纷纷转型寻求新的利润增长点。与实体经济息息相关的产业地产(好像除了住宅地产之外的地产都已经是产业地产)凭借其在提升土地的产业价值、推动产业结构转型升级和推进城镇化发展方面的重要作用,受到政府的高度支持,也成为房企转型发展的新风口。据火花S-Park统计,已经有超过200多家传统房企开始从事产业地产业务,而其所携的优势除了对地产业务的熟悉和人才储备外,更大的资源就是来自于其雄厚的资本积累。
典型代表:碧桂园、万科、复星、招商蛇口、星河控股、荣盛发展、金茂集团、远洋地产、融创......
优势:
1、融资水平高、资本雄厚;
2、政府关系良好;
3、技术设施建设、工程建设经验丰富;
4、市场化能力、创新能力强。
劣势:
1、路径依赖将成为阻力,赚房地产的“快钱”与产业地产的“慢钱”思维理念、运营方式诸多不兼容。
2、产业认知和把握的优势不突出,产业招商、经营、管理能力是可能弱项。
3、组织机构、人才队伍需要向调整更新。
一句话点评:家底儿厚更要下苦功夫!
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