在国有土地上房屋法律已经在2011年出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》其中明确了征收主体、实施单位、补偿标准、安置途径等等。然而在集体土地上房屋拆迁法律并没有一部很明确的规定，造成补偿的随意性，因其征收批准机关属于省政府或者国务院，每年的用地指标还很低，因此，出现了土地腾退、房屋腾退一说辞。腾退属于法律术语，在房屋拆迁过程中，根本没有所谓的腾退拆迁一说。刘可心律师认为，土地腾退、房屋腾退实际上是地方为规避国家针对征收拆迁等法律法规，方便拆迁顺利进程出现的手段。
腾退的形式
腾退没有严格的程序和法律规定，因此各地方以腾退手段进行房屋拆迁其表现大概形式分三种：
一、由开发商以建设绿化用地为名义腾退进行商品房开发。以建设项目为绿化用地名义，拆迁完毕后的立项、规划、环评、用地还属于商品房用地。通过这种手段降低拆迁成本。
二、村委会和开发商共同实行土地腾退、房屋腾退。村委会把土地卖给开发商，开发商独自或村委会参与共同联合从而商品房建设。即前期腾退房屋，再办理申报各部门审批手续，属于典型的未批先占、先征后批的违法行为。
三、乡镇政府作为幕后核心农村集体土地房屋腾退，村委会实施办事。此类过程老百姓经常会看到各类关于《某某乡镇宅基地腾退实施办法》或者《某某乡镇土地腾退补偿安置办法》等等，再通过村委会代表决议通过。
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以上三种表现形式合法吗？
以开发商形式的腾退明显不合法，那么，以村委会和乡镇政府实施房屋腾退、土地腾退合法吗？
依据《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准
《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。
依据《村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：
（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。
依据《村民委员会组织法》第二十七条规定，村民会议可以制定和修改村民自治章程、村规民约，并报乡、民族乡、镇的人民政府备案。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定违反前款规定的，由乡、民族乡、镇的人民政府责令改正。
即有权利针对农村集体土地征收最低实施单位县级以上人民政府或者国土局。乡镇政府是没有任何权利征收集体土地，而村委会是自治性经济组织，更没有任何权利征收。
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