限购不是希望

房价越高，购买力越强。

难道是需求定律被推翻了？

需求定律：

价格上升，需求量下降；价格降低，需求量上升。前提是：其他因素不变。

如下图。

房价越高，购买力越强。原因是人的需求上升，局限条件发生了变化，需求曲线整体上移。（需求区别于需求量）

如下图。

房价上涨需求增加的原因是人的预期发生变化，对未来的价格更加看好。这跟人们买股票追涨的原因是相同的。

限购是在房价不断上涨的情况下推出的，其目的是希望减少需求量。

即原来有10个人想购买房子，现在通过设置条件限制，只有7个人满足要求来购买。

本意是，通过调节供需关系，降低需求，使房价稳定或者下跌。

实际上这种限购政策对于控制房价是没有用的，或者说只是皮毛作用，隔靴搔痒。

假如张三是一个北京人，跟父母住在一起，暂时没有买房的打算。可他发现房价在不断上涨的时候，他的预期就会发生变化——如果现在不买，将来就买不起了。这些人的需求被激发。

如此导致需求量大增，房价继续上涨。

同理，我们可以分析当房价下跌的情况下，限购会不得不解除。而即使解除掉，房价处于下滑状态下，人的预期会发生变化，对未来不看好，不倾向于买入房产，需求总体来看还是会下降。

这时，需求曲线会向下移动。

如下图。

限购作为特定时期的产物，并没有针对房价上涨的核心问题，所以效果不明显。

房价上涨的根本原因是央行放水。判断的根据就是，如果没有央行放水，房价会不会涨到这么高。显然不会。

而房价上涨到一定程度，同时实体经济又不断衰退的情况下，房价很容易下跌。须知，这个时候央行是不敢继续放水的，因为继续放水同样是系统性风险，后果严重。

房价下跌的时候，政府会出来救市，这是毋庸置疑的。［1］

但我们根据过去的经验可以知道，市场是不太好控制的。如果真的能控制市场，一线的城市也不会涨到如此高的价格，三四线的城市房地产市场也不至于如此萧条。

要保证房价稳定，就必须从实体经济入手，实体经济是高房价的基础。

没有了实体经济的基础，再高的房价都会变成泡沫。让实体经济流入而不是向海外流出的唯一方式就是给企业的生存空间更大，生产成本更低。

房价的长期走势判断靠的同样是实体经济的发展。而不是央行到底会不会继续放水。

很多人自欺欺人认为央行会持续放水，所以看好房价的未来，这种观点至少我是不赞同的。

判断的依据就是发达国家的房价走势。那种逻辑下，发达国家的房价是要一直上涨的，但实际上没有。

而且未来不可预知的是，人民币有可能替代美元成为国际货币，这显然是跟其他发达国家不一样的地方。

很多人以为，限购的城市还有上涨空间，预期向好。

好的预期是稳定房价的一个很关键的因素。

但就怕这种预期只是少数人的心理。

现在国家希望房价不要有波动，既不能继续上涨，同时又不能出现大跌的情况。而这一切，明年上半年应该会有眉目……

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人类的心理，是一条巨大的橡皮筋。狂热的时期，和冷静的时期，其购买欲望可以相差十几倍，几十倍。

许多省会城市的房子，原本高压库存，使尽办法促销也卖不动。

那是消费者认为“买了赔钱”。

一旦消费情绪改变，消费者认为“买了赚钱”。则你哪怕十倍的库存，也可以倾夜之间消化殆尽。如果面粉比面包贵，库存就好清多了。

学Marketing的人，一直对“消费者心理”深怀深深的敬畏。

人类简单的情绪波动，当放大到十万万人时，会引发剧烈的价格波动。乃至天翻地覆的估值差异。

————yevon_ou  《2016.10月调控政策的分析》