我是 UCNEST的队长 我叫Martin 。非常高兴在直聘微信群里和大家见面。我的英文名Martin，中文名叫陈一凡。今天主要和大家分享一下海外青年公寓的这个项目， 以及为什么我要在英国，或者未来有可能去别的国家做青年公寓的项目。

1、"互联网+"长租公寓=管家式服务+智能化设施+社区社交

我们公司名字叫做Urban and Campus Nest Ltd，中文是优辰公寓。主要做的是对社会化房屋的标准化改造以及装修，配备管家式的服务和智能化的生活设施。在整个业务流、信息流和产品流方面融入互联网和社区社交的理念。我们不仅提供舒适的住宿生活服务，还具备社区社交一体化的居住体验。我们目标客户群主要是面对在英国本地的学生。

为什么做青年公寓呢？因为之前我在英国待了六年的时间，在这个过程中有四年时间我是在创业。这四年主要在英国当地做房屋中介，当时我们在英格兰中部的一个城市有四百套房源。回国两年之后我们又重新回到这个领域，主要是吸取了国内同行的先进的经验，那么我们觉得有必要对英国的学生住宿公寓进行一个重新的提升。从去年到今年，整个国内长租领域还是出现了不少创业者的身影。国内的公寓行业主要是以链家自如为起始，现在全国有品牌形象的公寓加起来大概有四十家左右，最大的是链家自如大概有七万八千个房间。我们做的模式有点像链家自如，不同的是我们的地点是在英国的伦敦和谢菲尔德。

2、长租公寓创业为何 Focus on 英国？

我说一下对国内长租市场的认识，国内的公寓主要是分为两种模式：一种是集中式的公寓，一种是分散式公寓。集中式公寓例如YOU+、北京新派公寓。集中式公寓就是包一栋楼，把这楼进行改造往外分租出去。分布式公寓就像链家自如、优客逸家、上海的遇见，他们的主要的模式是将各个分散的社会化的闲置房子谈下来，进行包装再分租出去。这种模式并不是一个很新的模式，只是将以前二房东进行升级加入社交理念，在英国这种模式的也是很常见的。国内的领域在短暂的一年多的时间，基本上大中型的公寓都已经发展到上万套。但是跟国际化的公寓公司比起来规模还是比较小，美国比较大的租房公司的房源几乎是的二十万个房间以上。

为什么我们选择在英国创业呢？那就不得不说英国的长租公寓市场。在英国约有百分之三十的人每年都要租房子的。即使是在2007年之后，英国卷入了全球性的金融危机，以第三产业为支柱产业的英国是当时遭受经济危机极为严重区域之一。即便在这样的情况下，英国长租公寓的价格依然以每年百分之三到四的价格在递升。事实证明英国的租赁市场是非常火爆的。但是光有火爆的市场是不够的，那么还有哪些极为有利的因素呢？接下来就比对一下在长租公寓的市场中国和英国之间的差别。

3、创业是一场天时地利人和的迷信

天时：房地产市场大环境的差异

中国的房屋自有化率是95%，也就说95%的中国人有自己的房屋。这个比例在西方是极低的，特别是在德国，大概只有50%的人拥有自主产权的住宅，在英国大概有70%的英国人是有自己的住宅，也就是说30%的英国人是有租房需求的，中国却只有5%。所以在中国租房未必是一个刚需市场，当然大城市未必。

英国和中国在租房法律法规上也存在很大差异。由于英国是长期的法治国家，而中国真正意义上的法治化是从1990年之后才开始的。英国在租赁法上是有严格的规定的，对于隔断房、防火标准、房屋保温层在英国是有严格的标准。层层的法律限制导致了英国的租房市场比国内更加严格和规范，所以英国的租房市场，并没有像国内租房市场一样出现过混乱的状况。做一个对比：英国的长租市场的创业契机，是由英国市场产品的不确定性和产品的缺陷性所倒逼出来的。而国内的长租业务则是由于市场的不规范所倒逼出来的。这是两个国家在于长租市场的创业的起始点的差别。

通俗的讲，中国的创业者之所以在租房领域创业，是因为中国的租房市场太乱、房东太狠、中介太黑，房屋质量太差这些原因所导致的。而英国的长租市场出现改革，则是因为用户已经不满足现状了，他们需要对房屋更加智能化的改造，提供更人性化的服务，这是英国的创业需求。所以英国长租市场的创业动机要远远高于中国。

地利：英国租房行业的先天优势

为什么说在做英国租房比在中国做有很多先天优势呢？举个例子，在北京有一套房子价值五百万，然后五百万的价格在北京估计能够在四环和五环之间买到一百平米左右的房子。那么这个房子的租赁价格大概是八千到九千左右。在这个租赁市场有一个专有名词叫租售比，也就是月租金的价格与房屋本身的价值之间的比例。这个五百分之一就是租售比，那么在英国一个价值五百万的房子一个月能租多少钱呢？五百万通常能够在伦敦买到二区以内比较好的区的两室一厅到三室一厅的房子。并且在英国的租金三万块钱一个月，也就说英国的租售比是五百分之三。我们不难看出国内的租售比只有英国的三分之一。这还是在北京租房如此刚需的环境，如果是到一些三四线城市，租售比是更低的。

那么我们为什么要谈租售比这个概念呢？大家知道房产分两个价值：一个是房屋的投资价值，一个是房屋的消费价值。所谓房屋的投资价值，就是我今年买了这个房子，明年能以多少钱卖出去，这是房产本身的增值。房屋的消费价值在于我实际能以多少钱的价格把房子租出去，只有租赁才是体现房屋消费价值的唯一的标准，所以中国的房产市场的投资价值远远高于其消费价值。在西方国家二百分之一的租赁价格是比较正常的，西方对于房产本身价值的恒定是二百五十分之一的租售比，低于二百五十分之一的租售比是属于房产存在严重的泡沫。

我们暂且不去评价中国的房产市场存不存在泡沫，但是这个事实告诉我们在中国房产的消费价值是没有被发掘的，而它的投资价值却过多的泡沫化。同行都知道国内房源问题很棘手，为什么呢？因为对于租房者来说，租房收益远远低于炒房的收益，那么房东的目标不在于房租，而在于房屋本身价值的提升。在英国不一样，英国的每年的房地产市场的房价的增长率大概是百分之三，大概比英国本身的CPI多出0.5个点，英国房产的增值速度很慢。英国房产的年租金回报率通常是6%左右。也就是说在英国房产本身靠租赁来实现价值的增长实现投资的回报，是一个很理性的投资方式。这也导致英国大部分的房东愿意把空置的房子租出去，而国内很多的房东的不愿意把房子租出去。

人和：中国的房价都是丈母娘逼出来的？

说完了这些，大家可能会关注英国和中国的住户，对于租房的观念会存在什么样的差异？这种观念的差异更多的体现在结婚的群体中，不是都说中国人的房价都是被丈母娘给逼出来了吗？英国是不存在家长必须要给孩子买房子的说法，英国小孩十八岁以后，家长是不用承担他的任何费用，读大学的费用通常都选择贷款。英国的年轻人也不存在结了婚就要买房子的情况，所以在英国租房成为一个很常见的生活方式。

之前我跟很多同行聊，他们很多把自己的目标客户群定义在22岁到28岁之间，为什么这么定义呢？18岁以下肯定跟父母住在一起，上了大学在学校住，大城市的首次购房年龄基本都是28岁以后，28岁以下的客户群占了租房的绝大多数。反观英国，在英国18岁以后所有的人都是必须要独立的。英国的大学不负责住宿，上了大学爱住哪住哪大学不会干预的，所以英国大量学生在外面租房住，另外英国人首次购房的年龄的是四十五岁。英国人租房的群体就是18岁至45岁之间的人，而中国只有22岁到28岁之间的人。

中国人和英国人租房的习惯还是存在巨大差异的。在中国绝大多数人对于租房的概念是提到法律的高度去思考的。在英国租客在签订租房法律合同时是和自己的信用、押金租金、以及对房屋的维护情况紧紧挂钩的。加上英国本身有良好的信用体系，因此英国人对于房屋的保护是相当到位的。这一点上，英国房东在房屋的维护费用上是要远远低于中国房东的。这也造就了中国房东不愿意出租房子，因为害怕毁房子。另外，英国整个租房市场，房东和房客之间处于一个平衡关系。而在中国的话特别是北上广这种大城市，房屋中介和房东都处于绝对强势的地位，就是房东想把你赶出来就可以把你赶出来。这在英国这是严格被禁止的，相比较而言，英国的房东的租房市场是一个很健康的环境。

在创业的时候我跟我的投资人在聊这些事情的时候，我有想过是不是在国内也搞一些，成为一个更加国际化的公司。我的投资人当时就说你千万别碰国内市场，第一个国内市场竞争极其激烈，第二个国内市场极其不规范。房产市场的不规范不仅来源于房地产租赁的本身，和配套设施也是息息相关的。比如在英国押金是不会保留在房东手里更不会在中介手里。而是英国有官方的第三方机构来保存押金，也就是说押金的合理的支配，是由英国第三方机构来承担的。另外国内的的竞争是极为激烈，光我知道的成都就二百家左右的租赁相关机构。在这个竞争环境，中国的长租公寓的创业者的压力还是比较大的，国内房产的创业成本相比英国来说还是比较高的。

4、中英两国互联网领域侧重各有不同

中国的互联网情况就不用说了，群内各位都是产品经理，大家都知道中国人的互联网思维到达了一个什么样的level。这里我要说一下英国的互联网思维，在某些领域和中国相比它还是滞后的。整个欧洲有八亿人口，英国的人口大概是六千万，不像中国有十二亿的规模。所以在英国to C 市场是一个很小的市场，这也导致了英国多数互联网人在创业的时候不会选择to C市场。英国涌现的创业者大多数集中在to B 里，就是说企业的解决方案和高精尖技术。另外中国目前互联网所谓的火热也是一种浮躁的心态。目前国内VC关注点都是快进快出，而英国的VC关注点是科技领域。他们的风投可以对药品的研发容忍二十年到三十年的投资周期，所以英国人更多关注的创业领域不是互联网而是科技领域、智能硬件、高新材料、医药领域。

英国的整体环境有一个弊端就是不会过多的关注to C消费市场，这就导致英国的互联网领域完全受制于美国。比如英国的社交领域完全被facebook和推特垄断了，而电商领域都被亚马逊给垄断了。因此在英国进行互联网创业是有自己的空间的，但在英国纯做互联网空间是很小的，首先英国的to C 市场比较狭小，其次在美国强大的影响力下很难有所作为。

5、中国人海外创业优势

最后说一下，中国人在英国创业的优势。我选择在英国长租领域创业的原因有两点：首先因为之前有这方面的积累，其次就是由于英国的互联网思维相对比较弱。所以我希望引入国内先进的互联网思维，去改变英国的租房的现状。这是我们的优势，也是有别于英国其他年轻人先发制人的地方，另外大家都知道英国人比较保守，所以在英国类似长租房这样的领域，他们已经保持传统老旧的方式运营了很多年，在这个领域我觉得中国人还是有相当大的优势的。

另外，房地产行业必须连带的金融和资本，而中国未来五到十年是资本输出的时代，也就是说未来中国的大部分热钱会流向海外投资。用一句雷军的话说我们就是顺势而为，我们也是借助着国家的大好形势以及中国人的资本输出的大趋势来做我们的事业。其实在英国租房是一个又脏又累的活儿，英国人可能已经干腻了这件事情。中国人更加吃苦耐劳可以干这些事情，从苦耐劳的本质上我们也是有很多的优势的。

以上就是我的分享，最后再介绍一下我们公司，我们公司叫做 UCNEST，全拼就是 Urban and Campus Nest Ltd，中文是优辰公寓。Urban是城市 ， C是Campus就是校园 Nest 就是巢的意思。我们的目标客户群是在英国的大学生，这部分人群在英国是属于租房的刚需的人群，我们主要的房屋是来自于社会化的分散式公寓。我们主要的办公地点是英国伦敦和北京。北京这边主要以技术为主，英国那边是业务的执行层面。目前我们公司需要有ERP CRM经验的产品经理 ，另外我们对于PHP、UI、前端也有需求，欢迎加入我们。

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