2008-2020，中国用12年时间走完了西方国家120年的路，反之没有跟上发展的普通人也在12年时间里落后了120年的差距；期间，国家需要给无法上车的百姓一个抗风险的承载物，既要是刚需盘子还要足够大，来消化地方债和企业债，于是就有了房地产，天量企业债和地方债，变成了房贷，也就是居民债
居民通过高负债换来房产增值，勉强跟上了这12年的10倍速发展，政策红利之下，靠劳动是无法取得跃升的；世界工厂的身份决定了生产成本必然要低，那么普通人的工资不会涨，更不会和GDP增速挂钩；国家和资本选择让土地价格与经济发展挂钩，于是，房子就成了老百姓在08年之前水准的劳动之外，能够享受国家发展的红利，抵御通胀风险，这就是上了车
改开以后中国的经济大体可以分为三段，08年以前、08-18年以及18年尤其是2020年以后其中的关键就是中国与美国主导的全球秩序之间的关系
08年以前，中国在关键领域还形不成对美国的挑战，融入世界符合美国主导的西方利益，这一时期是外贸的黄金时代，外汇大量涌入中国，直到现在出口仍然是中国的三驾马车之一，更在2021年发挥了极为关键的作用，如果没有出口的发力，GDP目标是不可能实现的
08年金融危机开始，外贸受挫，四万亿来了，更大的问题在于数倍于四万亿的地方债，为了刺激经济地产成为支柱，在巨大动能下加速发展，但如果放任不管极可能出现系统性金融风险，于是在2015年前后开始了去库存和债务转移，包括棚户区改造的货币化安置，实质将金融和企业的债务转移到了居民身上，也使得房价上涨从三线以上传递到四五线乃至县城
2016年-2017年前后，库存和债务问题基本解决，但也出现了新的问题，居民债务大增导致消费下降，必须开始新一轮改革，以实现房地产转型，但是却碰到了从2016年开始西方对中国态度的转变，尤其是2018年中美贸易战开启
地产应该在2014-2016年前后就进行转型，此后实际是政策为主导；由于历史问题、中美及全球秩序等因素影响，转型一推再推，直到2020年新冠疫情以及中美矛盾进一步激化，再加上房地产确实已经到顶、出现严重的盲目扩张、高负债等问题，终于下定决心
这也是为什么房住不炒喊了那么多年一直没动静，就被很多中介等利益集团当成营销来炒作；然而这一次，地产的再次喷发，将会完全不一样
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