前几日摸了几天鱼，竟然连续写作创作突破了200天，有些汗颜。一来想着确实没什么可写，二来不要惹事生非，于是借着随感的题目，其实写了几篇自己都不满意的文章。
今日早醒，我想干点正事，写一回经济热点，正巧前几日看到一则视频，颇有意思，借故聊开去。
其实关于房地产话题的帖子看了不下于百篇，毕竟自己之前从事的工业房地产也是房地产，沾亲带故，总还是知道一些。百篇之中去除情绪宣泄的三分之一，危言耸听经济末论的三分之一，剩下认真讲的也不过三分之一而已。
而这部分，大多的入口是“城镇化”和“出生率”，用这两个需求端指标来做切入非常正确，离开了人，房子的居住属性无从谈起；离开了城镇化，房子的置换底层逻辑也就成了无本之末，至于投资属性，要么市场化，要么茅台化，没有中间路线。
这里展开讲会洋洋大观，而且基本上落入俗套，因为经济运行本身就是很简单的内在逻辑。出生人口少了，很多地区总人口是下降的，正向的人口流动应该是进一步向大城市集聚，如果一线城市的人口也出现松动，那就说明三四线城市的负增长问题已经非常严重了。至于所谓的反向流动，一则就是回老家，二则所谓的“躺平”，回老家和躺平并不能延缓人口流出的大趋势，也无法去“鹤岗”化。因为人口流动毕竟是根据工作经济属性决定的，如果一个城市的产业结构缺失，即便风景这边独好，也无法支撑长远，所以必须是宜居宜业合起来缺一不可。
这样看来，现有的房子供给范围并没有按照产业结构进行比例分配，供需矛盾随着产业结构失衡而加剧，人口对于很多城市面临着同样的压力：进水管越来越少，出水管越来越多……
再看城镇化：其他国家的例子是城镇化一定会在一个比例达成平衡，例如美国的80%左右，中部地区可能只有75%；日本的90%；（地少人多，农业全靠进口）欧洲（西欧80%，中东欧70-75%）。房地产在城镇化达成均衡前5%的时候达到峰值。从国内的情况看，全国平均在63%，东部地区的城镇化大多75%左右，基本上还有5%-10%的空间，也就是说绝大部分地区的房子在城镇化这个比例上已经或者接近顶峰。
最后说说趋势：我分不清超一线，强一线这些名词，只说人口净流入的城市楼市会逐步“茅台化”，也就是类似于德国的房产模式，政府或国有介入的领域会增加，在保证住房基本需求上会灵活各种模式，特别是共有产权和租赁等，法律会完善各种基础权利义务，同时调整银行借贷成本和税收政策。当然也会有一部分投资领域的房产空间，但绝不是普罗大众能够参与的，就像茅台酒一样……
人口净流出的城市那就是一步到位的市场化，供需关系总会找到一个价格，这种市场化的价格带来情绪上的影响就是小城市基本不敢碰，大城市基本没钱碰，要么安稳在大城市打公几十年，回老家买个房安度晚年；要么等市场均衡价格出现，量体裁衣，在哪儿扎根自己选。
总之，投资属性的房产还是会有的，但一般人就看看吧；自住属性的大城市房产门槛依然高高在上；不过不用担心，天选打工人未来在大城市会有更多的房产模式选择，安心打工存钱，未来为自己家乡的房产去化做贡献。
所以我感觉茅台化与市场化并存这个观点我认可，比动不动日本化要靠谱些。
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