2017年3月17日，北京市发布楼市调控新政为开端，一二线城市相继进入楼市“最严厉调控年”，限购、限贷、限售等调控政策全面实施。楼市调控政策实施一年多房价受到一定的抑制，一二线城市房价在高位呈现相对稳定态势，三四线城市房价依然维持上涨趋势。2018年3月份，济南、杭州、深圳、西安、成都、南京等城市房地产市场限购、摇号、三价合一等调控新政策频频推出。刘全分析认为，三月份是楼市传统销售旺季，房地产市场调控政策持续一年多时间，房价并没有实质下降购房者观望情绪消失，市场恐慌心理加重及超前入市购房等导致房价逆市上涨。
最新调查数据显示，3月份全国首套房贷款平均利率5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比上升0.92%，同比上升23.54%。银行二套房平均首付款比例40%以上，二套房贷款利率平均上浮30%-40%。刘全认为，银行除了高企的房贷利率普遍上调之外，严格贷款标准条件和资质审查等抑制了很多自住买家购房需求。房产居住属性与投资价值持续强化，房产作为投资品价格上涨或下跌关键要看市场需求。房地产市场是重资金行业和金融杠杆上的牛市，资金规模与资金成本必然影响会房地产市场需求。去年是楼市调控政策堪称是史上最严厉一年，最后也没有阻止住房价上涨。地方政府受土地财政限制，楼市调控政策只能维护房价稳定上涨，金融去杠杆导致买房越来越难和交易成本全面提高。
最新统计数据显示，2018年1-2月份，全国国有土地使用权出让金总收入8400亿元，同比去年增长38.9%，国有土地使用权出让相关支出6200亿元，同比去年增长62%。刘全分析认为，全国土地价格普遍持续攀升，致使房地产开发成本大幅上涨。土地价格直接决定未来房价上涨幅度，土地价格上涨将推动房价走高。房地产行业是国民经济支柱产业及财政主要收入来源，因此维护房地产市场稳定发展才是重中之重。楼市调控只是为了防止房价大幅上涨而引发不可控的崩盘，如果楼市出现了下跌势头，随即而来的就是政府救市。利用金融信贷宽松政策刺激房地产市场发展，促使大量资金投入房地产市场也是助推房价上涨的重要原因。
刘全分析认为，中美贸易战已经全面升级，人民币将持续贬值推动物价普遍上涨。住宅自住需求与投资需求市场动力强劲，楼市调控政策无法遏制投资炒房行为。一二线城市楼市调控收紧投资受限，三四线城市将成为投资炒房重点区域。高房价导致社会贫富差距拉大，中国房子很多，富人根本不缺房子；真正缺房子的是穷人，而且市场缺口比较大。房地产市场绑架了国民经济，地方财政收入与银行系统和广大购房者。房地产市场风险和金融机构风险，只有转嫁给民众相对比较安全。所以，房地产调控房价不降，反而房价将越调越高。2018年房价还会上涨，房价不上涨土地财政也承受不了。
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.4.17
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