2018年，中国房地产行业必定跌宕起浮，市场发展趋势充满很多不确定性。刘全分析认为，未来房地产市场将有四大变化：一坚持房住不炒的基本定位，实现民众住有所居；二全面实施差别化调控，避免房价大幅上涨；三加快住房租赁市场及共有产权住房建设，全面完善住房体系实现租购并举，避免民众超前购房及使用高金融杠杆；四加快房地产税立法工作，建立房地产市场长效调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
刘全分析认为，一二线城市楼市调控政策收紧，三线四城市楼市仍然放开市场配置，但不排除个别三四线城市因房价大幅上涨政府采取调控措施。未来全国大中城市房价总体将维持在理性平稳上涨区间运行，房价平稳上涨是楼市调控主要目标。稳定房地产市场必须要支持刚需及首改人群购房，政府应该明确规定银行执行差别化的住房信贷政策。银行在实际操作中，为实现利益最大化房贷利率普遍上调。房地产投资也是客观存在的现实，区分炒房还是投资与保障刚需一样重要，毕竟房贷是民众能享受到唯一的金融普惠政策。楼市调控政策理论上可行，实践执行中吃瓜群众身有体会。
据中原地产最新调查数据显示，2月份全国70个大中城市房价统计数据分析，其中26个城市新建住宅销售价格同比基本持平；北京同比下跌0.3%，上海同比下跌0.2%，广州同比下跌0.4%，深圳同比下0.5%。2月份三四线城市房价持续上涨，徐州、临沂、德州、泰安等城市新建住宅价格同比上涨9%。刘全分析认为，一二线城市楼市调控政策收紧，政府采取分城调控楼市出现不同的市场表现。一二线城市房价在高位小幅回落，楼市调控房价并没有实质下降，三四线城市房价小幅上涨。全国房地产市场走势出现明显分化，楼市价格上涨动力依然强劲。
3月21日，财政部公布今年财政收支情况。1-2月份，全国公共预算收入36553亿元，同比增长15.8%。其中，国有土地使用权出让金总收入8499亿元，同比上年增长36.7%；国有土地使用权出让收入总支出6224亿元。刘全认为，前二个月全国卖地总收入2275亿元，土地价格上涨导致房地产开发成本上涨，房价可能大幅下跌吗？金融降杠杆主要提高房贷利率及提高购房贷款首付比例，致使房价越调越高和买房越来越难是不争的事实。两会之后楼市调控四大变化，房价还在持续上涨，购房者买房预期必然需要转变。
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.3.29
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