中国房地产证券化，刻不容缓！

中国的房地产，曾经历过红红火火的黄金十年。2003年的国务院18号文使房地产成为国民经济的支柱产业，2004年的“831”大限令开启了中国房地产的黄金时代，直到2014-2015年房市的萧条，开始了三年的去库存阶段。

而2018年，成了很多房企的寒冬。

这一年房地产调控步入深水区，信贷政策持续收紧，不少房地产公司面临着资金困境，使得房产市场的各个层面都被压力和焦虑所笼罩。在资金链紧张的情况下，房企的投资策略开始偏向高周转，收缩人员编制，一时间裁员潮、降价潮纷涌。房企巨头万科把“活下去”的巨幅标语挂在会场的四面，2017年房地产销售冠军碧桂园要求核心员工强制投资“同心共享”计划，泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等也接连被爆裁员……

为何上到相关的部门机构下到普通的投资者对房地产市场的动荡都如此敏感？

因为中国的房地产市场在发展的过程中，融资渠道主要依靠商业银行的贷款，比较单一。理论上虽然有不少融资渠道，但是数据显示，中国房地产市场的资金超过一半是来自银行信贷。在这种单一的融资渠道下，作为对于整个经济体非常重要以及稳定的长期资产，房地产不能有大的动荡。一旦发生剧烈波动，就不只是房企们“活不下去”、相关人员失业的问题，很可能引发金融危机，甚至造成国民经济的严重衰退的后果。

1997年-2016年所有A股上市房地产企业资产负债表

在融资渠道严重缩水、融资成本越来越高的大环境下，为了缓解房地产投资商的资金链紧张和分解传统的单一融资渠道的风险，中国房地产证券化刻不容缓。所谓的房地产证券化，就是把流动性较差的、非证券形态的房地产投资转变成可以在金融市场流通的有价证券，即把对房地产的直接物权转化为股权、债权的证券形式。

作为国际金融创新的三大主要趋势之一，资产证券化是近几十年来最大的金融创新，也是发展最快的金融工具，同时也是一国经济发展到一定阶段的必然产物。中国房地产的存货普遍非常高且周转比较慢，如果能把手上已有的资产通过资产证券化进行融资变现，让众多资本机构可以直接参与到这个巨大的市场，对于盘活房地产的存量、拉动企业融资、促进市场的有序发展有着非常重要的作用。

首先，房地产证券化有利于打造良好的房地产市场运行机制。一方面，房地产证券化扩大了企业的融资渠道，方便负债管理，让行业及项目更稳定更健康的发展，减少资金链断裂引起的各项问题；另一方面，银行也可以快速的收回资金。不仅如此，以前单一融资渠道下的银行的风险也被分散给了众多的参与其中的资本机构以及散户，金融系统的安全性得到了明显提升，有利于整个金融系统的良性运行。

其次，房地产证券化让民间资本可以直接参与进来，有利于推动资本市场的发展。房地产证券化这个创新性的融资手段把房地产市场与资本市场联系在了一起，使得民间的资本、个人的储蓄资金等有机会一起分享房地产开发、经营的收益，极大地促进这些资金向房地产投资的转化。

房地产的证券化发展是当前中国房市困局之下的一种优良选项，其中的机遇与挑战并存。对于国内房地产市场而言，房地产证券化属于新生事物，且是个专业化程度比较高、技术要求也比较高的复杂的系统性工程，不仅对房地产证券化的过程中涉及到的银行、资产管理公司、信用评级机构等重要参与方的能力及诚信有较高的要求，而且能够满足房地产证券化特殊结构设计的资产评估标准体系也亟待建立，但实施资产证券化的融资方式已是不可阻挡的大趋势。

2019年国内将开始实施新的征信体系，进一步完善了社会化信用体系，为开展房地产市场的证券化运作打好了信用基础。随着法律、税收制度的进一步改革，房地产证券化的环境配套紧锣密鼓的前进着，国内的房地产证券化已是势在必行。

作者简介：

麥光耀博士，中、港金融企业家，拥有逾20年金融业的经验，创立了多家财富管理、投资及保险公司，参与多家上市公司高管工作。近年专注于金融科技及人工智能领域，积极投资于跟初创及独角兽相关的企业。​​​​