关于租房划算还是买房划算，几乎所有人都会一致认为：买房划算。
私家车是一买下来就贬值，才用两、三年就贬值一半，买车自用肯定越来越亏、还不如租车。但房子不同，房子住上几年再卖出，还能赚回原来的买入价。
如果是一线城市、成熟地段的房子，这个“买房比租房划算”的猜想基本是正确的。但是在楼市前景不明朗，或者是普通小城市，“租还是买”这是一个值得用Excel计算的问题。
我的朋友小A，工作几年有点积蓄，想改善住房、又想获得投资收益。她所在的小城市中心区有一公寓楼盘，一房一厅常年租金维持在2000元，非常受市场欢迎。小A想长租这个楼盘公寓，恰好遇到某业主放盘、要价45万元。小A盘算，如果她买下公寓自住，按七成按揭贷款，月供还比租金少，居住3年后以原价卖出，说不定还更划算呢。
小A咨询房地产中介，买公寓需一次性支付16.5万元，每个月支付约1700元、比租金还要少。
小A打算自住3年后卖出。她想知道，如果以原价45万元卖出，扣除房贷还有多少钱落袋。
借用Excel表格，算一算供楼3年后还剩多少贷款。
等额本息供房3年，还剩30万贷款本金。
如果小A以原价卖出公寓，那么得到的钱扣除剩余贷款及月供，最后才是所得的钱。
之前《用Excel学理财》系列课讲到，比较两种方式/项目的投资价值，只需列出现金流表格，算一算IRR就知道。用这种方法，帮助小A算一算，租房还是买房哪个投资收益更高。
上图隐藏了第6至31月的现金流数据，实际Excel表格里是有这些数据的。
列出这么多数据，关键是要得到“买房—租房”的差异现金流，由此算出“跟租房相比买房的投资收益率”。
小A买房的收益率还小于0，意味着买房收益不能覆盖租房租金。
但中介提醒小A，该公寓受市场追捧，预计2、3年后卖出有一定涨幅。
假设小A希望买房这笔投资要达到5%回报率。用“单变量求解”，以公寓卖出价为变量，达到年收益率（D55格）为5%（实际算出来是4.99%）。要达到这个回报率，公寓卖出价需达到47.8万元，较买入时净增长2.7万元。
小A心想，如果不买房，手头上这笔钱可投资其他理财产品，说不定有更高收益率。像小A这样买房自住然后转卖的，投资收益率高低在于公寓未来的售价。
下面用Excel列表，展示小A买房投资的收益率跟公寓卖出价的关系。
一大笔钱投资买房，最低限度要跑赢普通理财产品的收益率（目前平均水平在5%至8%）。对照上表，小A这套房卖出时至少要涨价10%，才能获得像样的收益。
关于租还是买的理财决策，在生活中会经常遇到，比如添置私家车、昂贵设备等。比如小李想添置私家车，预计3年左右就会喜新厌旧。小李面前有两套方案：（1）参与银行车贷，七成按揭、3年还清，还清贷款时将私家车卖给二手车行；（2）参与车行4年期“以租代购”计划，按时缴纳高昂月租共3年，第4年将私家车的所有权转让给车行、以抵扣最后一年的月租；小李租车还是买车划算，这个问题作为本课作业，留待大家思考。
总结：
1.在“租还是买”的问题上，可用内部收益率法来作出决策。另一种方法是使用净现值，但需要知道贴现率。
2.利用两者的差异现金流，来比较内部收益率的孰高孰低。
作业：
小李打算购置一台新车，落地价为10万元。他打算使用3年后卖给车行。车行提供两种优惠方案：
方案一：车贷七成按揭，首付3万，月供2426元、分36期还清；还清贷款后若车保养尚可，车行以原价30%回购。
方案二：参与车行4年期“以租代购”计划，零首付，每月租金为3183元；交足36期时可选择将车转让给车行，回购款抵消最后一年的租金。
问题：（1）请帮小李计算一下，哪种方案更划算。
（2）如果3年后二手车仅值原价的20%，结论有无变化？
备注：本课示例和答案的EXCEL表格，可在百度网盘http://pan.baidu.com/s/1nvuRP6T下载，或在百度网盘搜索用户“ppathome39”《用EXCEL学理财-示例及作业（更新到第11课）》。
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