成本控制｜项目的地勘报告在建筑规划中的影响
在建筑规划中错过的条件分析影响项目的筹建成本及时间
[此前“鉴江马”的一篇关于《酒店的主要功能空间的技术指标的计算方法》，不少行业的朋友要求尽快补上关于酒后场技术指标的计算方法。在“鉴江马”感谢各位持续的关注与支持，我会尽快的补上。感觉这快要成为“鉴江马”欠下的账，哈哈！]
最近“鉴江马”忙于接手的几个文旅项目及酒店目的地的度假项目，一直在被朋友们催更文。看到大伙依然的在留守，“鉴江马”在此向大伙致谢。本文将就笔者近期工作上的一些项目的共性问题与大伙分享下，避免在项目的规划前期常会被错过对一些条件的分析。
曾记得在十多年前，我们在对项目的筹建前，首先会地对项目地块的各个条件进行充分的分析，从项目筹建的成本和时间等都会先出具专业的评估意见。但随着地产业的发展，地产商在经历着一段快速而又野蛮的发展，使得某些有价值的分析被控制设计阶段时间，逼于业主对设计阶段的时间压缩，及设计单位为减少设计阶段的沟通成本，被一些专业人士“故意”忽略对项目的一些前期条件的分析。
其实，在项目的筹建前期，对地块的充分分析是能为项目的整体计划及筹建时间会有很大的帮助，也能为项目的成本在前期就得到有效的控制。“鉴江马”特想以本文提醒投资人及设计单位对项目筹建前期条件的分析重视，尤其希望能对行业的筹建人对项目设计的成本管理能补上这一环节。
- 建筑设计行业的结构性变化
随着地产业快速发展的需求及对项目落地的时间要求，建筑设计院也在不断的优化，技术分工越来越明细，项目规划设计、概念设计、结构设计、建筑施工图深化设计都进行了分组，受项目设计的时间周期控制，内部对项目的共同分析及研究不够充分，或有发现问题所在，对前面的已汇报成果影响较大时，后面的技术人员也只能一笑而过。
对此，现在对前端的项目经理要求必须是越来越高，而行业快节奏的发展，逼使行业的新人不断地启用，变得项目设计的项目经理往往也只懂前端，后端便由图纸落地的各个小组自行处理，各专业更是少了太多的共同研讨，只会是通过项目经理分别的交互式沟通。
有不少设计院已不再配置后端的专业，施工图专业公司应运而生，为解决后端人员的成本及管理问题，设计院直接采用外包的形式处理，即使配置了负责人对外包进行管理，也更多的是局限于管理，而并非作为技术专才的作为前期支持与指导，而是变成后端的管理把控，越是转偏后端，就越无法对前期带来建设性的作为。
更有不少项目业主直接拆之为两个设计标的，施工图设计在前端设计完成后，再拿建筑设计成果进行施工图设计招标。综合的设计成本是略有降低，但对于整体项目成本控制而言，这只不过是沧海一粟罢了。
设计行业的结构性变化，是满足和解决了行业的一些公司的发展问题，但对于项目的技术服务需要进行更合理的优化的。否则，这对于项目技术服务是会有严重缺陷的。
当然，也有足够的项目经验的业主方负责人发现设计行业所存在的问题，依是我们综合的行业技术能力的价值便得以发挥，我们便多了一条额外技能发展与收益的空间，会被一些项目聘请为项目筹建顾问。
- 地形图、地质图在建筑规划中的环境影响
我接手的文旅项目及酒店目的地的度假项目，我都会要求尽向我们提供地勘报告或地形图、地质图。很多业主很是惊讶，认为前期只要审核规划方案即可，现在还未到结构施工图的审核，暂时没有必要提供。而还有些项目的业主负责人说，他们接手管理这个项目时还未不清楚是否有这个块的图纸，他们只是根据项目的地域性的条件及公司发展的方向对项目进行定位而出具项目规划设计的概念方案。
这就是本文想要和大伙们阐述的项目规划前期常会被错过对一些条件的分析的问题。其实，这可能是影响项目是否能落地的先决条件。地形图与地质图影响到建筑规划的建筑布局，项目定位与总平面的规划必须得重视项目自身的条件，即地形图应是项目策划的一个重要基础条件指标之一。
很多文旅项目及酒店目的地的度假项目不可能只是除红线外便是一马平川的，不少山地项目得看地块的山脊、山谷、鞍部、陡崖、地等进行规划设计，这在地形图中的等高线中能获得项目的重要的数据，即使没到过现场实地勘察的人员，也能了解到项目的一些基本条件。
而山地建筑的地质条件更是复杂多样，地质岩层的坡度或高差较大，接近山体表层的，直接影响到单体建筑的落地难度加大。结合地形图及地质图，才能做到项目各单体建筑的日照与采光、气流与通风等的考虑，以及园区内的交通动线的合理规划。
故此，在项目进行规划时，必须就项目的条件而因地制宜，对此进行充分的分析，会直接影响到项目建筑空间的环境与项目自然环境条件的充分、合理地结合，为项目创造最大化的价值。
- 地形图、地质图在建筑规划中的成本影响
地形复杂的条件影响到场地的土方调整、转移的距离，以及外排（或补充）的土方量，通过对地形图的充分分析，可以初步估算到土方需要平衡的量，调整转移的距离及可能会存在的多次转移。
没有对地形图充分的分析，不少项目都可能影响到土方排量比合理规划时影响到土方平衡的排量较大。曾有项目经“鉴江马”的优化，土方量外排的量减少了60%多点，且平衡转运的次数及距离都得到有效的控制，直接的土方处理成本节约了将近30%。
地质图则对成本影响更大，在平衡土方时，如涉及对不少的地壳表层岩石的开挖，这多是项目规划前期对地质图的专业分析不足所致，大大的增加了施工的难度，造成很多不必要的项目成本及项目筹建时间的浪费。更有甚者是在没有充分的考虑地质的规划，也令施工单位在缺失对地质了解的情况下，使项目施工成本错算及项目的各个里程碑严重受影响。
项目地的不同位置的地质不同，直接影响桩基础的深度，复杂的地质结构，需要增加勘探点。必要时，必须要求勘探公司绘制多个截面图，包括截面的密度或调整绘制的方向。通过截面图分析和调整建筑单体的合理位置及体量，为桩基础的成本做到有效的控制。
通过地质的持力层埋深的不同情况，核算综合的平均承载力进行桩基础成本的预估对项目开展规划。以“鉴江马”参与及顾问的项目经验的统计，结构桩基础平均每加深1米，基础的成本约需增加10%左右。一个项目合理而充分的对此控制，基础成本可以节省30%或以上。
- 总结
建筑的不同体量、形态与项目地的不同位置其不同地质情况的影响程度是不一样的。充分地研究地勘报告进行的建筑总平面规划，是保证项目能顺利进行，在前期阶段便起到决定性或关键性的作用，往往也成为一些项目投资失败、烂尾的主因。
因此，对地勘报告的研读，要敢于对所绘制的地质图提出疑问，多向地勘单位询问并与之沟通交流，充分论证及逐一验证，以确保前期的技术研究起到对项目整体筹建有价值的关键作用。
另外，项目的筹建成本应在项目的建筑规划阶段的前期便要开始做好把控，而不是一味的在施工图阶段或招投标阶段才开始对结构的钢筋的大小、排距等材料方面去进行优化用量和用料，这种后期的优化虽然也有必要，但这种优化已限定在一定的框架中去做成本优化了，此成本的优化远没有在前期做好成本控制来得关键，控制得更有效和彻底。
故此，文旅项目及酒店目的地的度假项目的筹建人必须综合的对项目筹建的各个阶段有足够的认知，多横向的了解各相关专业成果的关键作用，综合的提高在筹建行业的经验和水平。
最后，“鉴江马”再次的重申，技术活是需要长时间的积累如沉淀的，别看所有行业的大咖们看似的毫不费力，那都必然是无数个背后的努力才能得以展示。
作者｜鉴江马
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