不炒房炒房租，约谈能不能遏制？

不炒房炒房租，约谈能不能遏制？

枯木

关于房地产的新闻永远受百姓关注，最近关于房租飞涨之谜以及房地产中介公司高管离职成了舆论讨论焦点。很明显，中介租赁公司涉嫌垄断囤积房源，哄抬房租价格是不争的事实，为此有关部门还约谈了不少企业，问题是，能不能起到实际遏制效果？

从去年十九大明确定位“住房是用来住的，不是用来炒的”的基调后，全国各地的房价上涨初步得到有效遏制。今年，随着房地产税的快速推进，对那些依靠房价上涨囤积获利的企业和炒房者来说，无异于晴天霹雳。

对于那些既得利益者来说，房价停滞就是被人切了蛋糕，自然不会甘心。于是，不约而同的采取了舆论造势和哄抬房价等手段，通过各种平台发声，连篇累牍的抛出房产税对房价控制无用论以及依据牵强等文章；再就是通过各种手段暗中继续推高房价，营造出房价会继续上扬的势头，从而企图火中取粟。

然而，“青山遮不住，毕竟东流去”，在大环境遏制房价的调控政策的密集出台后，这些人有点懵，明知道炒房已经出路不大，但是还想殊死一搏，怎么办？大量资金需要出路，不让炒房，那么就炒房租，用高房租倒逼房价，不但可以获取高额利润，还可以借机推高房价，一举两得，何乐而不为？

提到炒房租，不得不提到“租售比”。租售比简单来说就是房屋租金与售价的比例，国际标准通常为1:200到1:300，这是判断房价泡沫的主要标准。然而，这个标准在国内失效了，一线城市大多都高于1：600，可是房价并没有崩盘，泡沫反而依旧执着的膨胀再膨胀，虽然都知道会破，可是都自信不会在自己手中破裂。

高房价泡沫一直坚挺，有着多方面的因素，这里不是讨论重点，只是“租售比”理论被那些推高房价的利益集团说的一无是处，房价高高在上，并没有爆炸，这就是最大的证据，因此租售比理论对国内不适用。

然而，打脸的是，当国家定位住房功能后，以前肆意贬低租售比理论的那些人，现在反而把租售比理论拿了出来，作为房租涨价的依据，而且其中不乏所谓的“专家学者”，岂不是天大的笑话？看来，一套理论是否合理，主要看这些理论有没有关系到自己的切身利益，对自己有利，就是合理的，对自己有害，那就是胡说八道，这，就是某些砖家的真实面目。

而作为利益集团的一份子，中介机构最为活跃，城市房价高企促生了大大小小的中介公司。在城市的小区周围，都会看到星罗棋布的中介门店，以及骑电动车、西装革履的男男女女。有些人总结，住房改革以来，不但肥了一大批房地产公司，而且滋润了太多的中介公司，反而真正的老百姓受益却不多。

实事求是地说，中介公司的存在，是合理并且有益的，过去由于信息闭塞，卖家和买家需要有人从中居间说合，并且赚取合理佣金，这点买家和卖家都认可，也比较乐意，毕竟减少了交易时间成本。

然而，中介公司和人员良莠不齐，不少中介坑蒙拐骗，在卖家方面打压房价，在买家这边夸大形势，散布谣言，从中赚取高额差价而不是佣金，有的利用假房源吸引买家，有的用垄断房源的模式控制房价，有的甚至用假合同蒙骗顾客。

针对过去中介混乱情形，不少城市规定统一网签，从而一目了然，从制度上彻底控制了中介乱象。可是，“道高一尺，魔高一丈”，总有一些人钻法律空子。统一网签把大多数游兵散勇式的中介排除出去，可是却逐渐催生了中介垄断，一些中介公司依靠背后资金优势，疯狂扩张，搞店海战术和人海战术，逐步垄断房源，从而控制小区域的房价，变相推高房租和房价，对房地产市场造成恶劣影响。

中介公司为何能兴风作浪？从目前来看，相关法律条文并未完善，监管不力是主要原因。中介公司本来是居间撮合，赚取佣金而存在的，现在的中介逐渐演变成中介租赁公司，不再是居间，而是作为“二房东”转租，从而控制和推高房价，这和相关政策是背离的。

十九大指出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，其中的租购并举，指的是租赁企业必须是自有物业，经过改造后进行出租，本来意图是针对大多数买不起房又有实际需要的人群，提供廉价服务，降低住房成本，进一步推进租购同权。应该说，这个制度定的比较符合市场需要，为此，有关方面还予以扶持，允许符合条件的公司发行房地产信托投资基金(REITs)。

可是，在执行中却走了样。租赁物业要求必须是①自持住宅，②不可以是分散式租赁，必须是整栋物业。然而，在现实租赁市场，中介租赁公司都是和产权人签署的租赁协议，然后转租，并不是自有住宅，并且分散租赁，比较混乱。

面对房价高企，房租飞涨，开展中介租赁市场，目的本来是为了减少交易成本，方便群众，从而给百姓实惠，而目前这些中介租赁公司，不但没有起到好作用，反而利用垄断资金，囤积房源，做二房东，坐地抬价，哄抬房租价格，本身就是和国家关于租赁物业的限制规定相违背，对房地产市场造成恶劣影响。当前应该做的不仅仅是“三不得”，而是坚决禁止，没收非法所得，并且进一步惩罚甚至吊销牌照，绝不能允许“二房东”存在，这样才能有效遏制房租市场上涨。

2018/8/19榆木斋