王峰：产业园这些年迈不过的槛儿，该如何突破？

今天的《园区百佬荟》邀请到中国第一批产业园区开发商天山集团产业集团的副总裁、招商公司总裁王峰。深耕市场十余年，以一位产业地产先驱者的亲身体验和视角，聊聊产业园这些年迈不过的槛儿，该如何突破。

产业开发绕不过的三个瓶颈

如何突破？

产业开发有三个瓶颈问题，第一个项目的立项问题，第二是土地指标的获取，第三不动产法的出台将来致使土地私有化，开发企业如何还能大面积的获取土地。其实无论是选址还是招商都是我们可以在技术层面上通过多种方法和渠道解决的，以上三个问题是目前我们在技术层面解决不了的。

我干了进十五年的产业招商，除了我们开发的第一个园区以外，其他园区的开发，立项一关是我们最头疼的问题，自2005年以后由于开发区和工业园的泛滥致使国家出台政策对园区的立项进行了限制，不允许再以工业园区、某某基地来立项。

因为我们是开发企业不是生产企业，我们开发的园区都会面临给企业分证的问题，这里造成我们的开发实质与立项不统一，在以后的办理各项手续都会一关一关的过，一个部门一个部门的解释。尤其是政府主要岗位或负责人调换后以上工作我们还要从头再来一遍。这也是一直困扰开发企业的问题。

难解的分割问题

答案在这

关于分割的问题，这么多年来，我们通过和政府交流、沟通、解释、除了政府的房产部门，土地部门、规划部门、和主管领导部门以外，我们现在找不到更好的途径来解决这个分割问题，就算我们当初和政府签订的协议里边明确有分割的条款，但事后一个是政府不认账，再就是往往以国家政策和法律法规来告诉我们这样做确实不行。

这些年也不乏很多地方政府，通过土地性质改变，比如工业+商业的模式，创造混合用地。这个确实也是一个途径，我们现在开发的项目正在冲着这个方向去做，例如我们在石家庄开发的几个工业项目，也都是通过这种途径来进行土地证和房产证的分割，但即使这样也不是一个解决办法。有的地区政府可能会理解工业地产的这种开发模式，会把手续往下走，但是有的地区政府就算用这种方式也不会把土地分割手续往下走。应该说我们遇到的问题现在已经看到了希望，因为现在一些大的房地产开发企业，尤其是住宅的一些标杆企业都在向产业地产转型，国家各级政府就这样方面的问题也向上层反映过，所以我觉得，将来这种产业地产的开发会形成一些政策，或形成一些规定。

一个国家的发展最主要的还是以工业企业为支撑，我们国家倡导这种产业地产的发展，我觉得将来肯定会出台一些相关的政策，尤其是手续办理方面的政策。我前一段时间和政府的一些相关领导也在探讨这些问题，现在国家的发改部门也发现了这样的问题，而且这样的问题比较突出，在这方面进行了分析和研究，现在各地方政府的土地局、规划局、房产局，也都就这几方面的问题在着手研究一些相关的政策，向国家往上报。当然区域政府和区域政府之间的工作效率不一样，有可能个别区域在三五年后，这条通道可以打开，也有可能很多区域政府在这面的反应比较慢，这个通道打开的会比较慢一些。

我觉得目前我们做产业地产开发的从业人员，先考虑的应该是怎么生存问题，然后考虑怎么发展问题，现在往往受国家政策法规的限制，我们将来生存的空间将会越来越小，更别说大的发展了。前一段时间我和华夏幸福基业的个别人员也探讨过以上类似三个问题，通过和他们交流沟通，我觉得咱们面临的一些问题，都没有一个很好的解决办法，对于中小型产业开发商来说可能遇到的问题只有一柜子，对于大型产业开发上来说遇到的问题可能有一屋子那么大。这种变通的园区开发未来的风险一是跟政府落实到纸面上二是参照住宅的模式要求政府必须协助我们把五证办全，尤其是预售证。

园区和政府谈判的砝码

怎么做加法？

现在不少产业园区商业化，我认为这是一种趋势，只是北方地区政府太保守。曾经有人问过我这样的问题，你是倾向于华夏幸福基业的开发模式还是倾向于联东U谷的模式？我倾向于联东u谷的开发模式。

我认为提升园区的价值一是要做好的产品而不是简单的土地招商，二是要创新提高园区运行服务增加附加值，三是搭建一个园区企业交流和发展的平台，推动企业和开发商共同提高。

华夏模式不太好复制，联东模式好复制但在经济下行的条件下，可以采用和政府在保证税收的基础上将地方留成部分给予奖励，不在数量打造主导产业层级政府所有的问题在开发层面会有好的突破。

我之所以倾向于联东u谷的模式是因为他们大多做的是产品这样既解决了立项的问题又解决了分证的问题，同时又规避了土地指标的问题，这也是政府乐于见到的。华夏幸福基业的王老板王文学曾今也说过，华夏幸福基业的模式是没法复制的。华夏幸福基业的招商员自己也曾今说过，现在他们解决问题的主要手段都是和政府做公关，去拖延去缓解。

未来产业地产的开发，政府不在会倾向于做一级开发，就算是像华夏幸福基业这样的企业，也不可能在拿到一级开发权了。

所以大家看到华夏在北京周边已经开始进行二级市场开发运营了。我们平常可能见到更多的是表面现象，征了大面积的土地，实际内部存在很多问题，到现在还没解决，所以我们看到的是光鲜的一面，问题积攒到现在，如果某些问题还不解决就会把某个园区压垮。因为土地私有化，土地的征收，将来政府不一定说了算了，可能是老百姓自己说了算。所以面临的拆迁的问题，土地征收的问题，不是政府这个层面就完全能解决的。也因此，我们现在跟政府谈一级开发，政府都不敢谈。